Der deutsche NPL-Markt ist schwer zu umreißen. Dies liegt einerseits daran, dass es keine einheitliche Definition von NPL gibt. Jedes Kreditinstitut interpretiert individuell, welche Forderungen es als notleidende oder problembehaftete, umgangssprachlich auch "faule", Kredite bezeichnet. Grundsätzlich meint der Begriff bereits gekündigte Immobilienkredite oder solche, die im Verzug sind und deren vollständige Rückführung durch den Schuldner bezweifelt wird.
Ursprünge in den USA
NPL-Transaktionen finden meist unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt, deshalb kann das Volumen des NPL Marktes nur geschätzt werden. Laut einer aktuellen Studie der Beratungsgesellschaft Pricewaterhouse-Coopers*) betrug es in 2010 und 2011 rund 196 Milliarden Euro. Es ist also anzunehmen, dass das aktuelle Marktvolumen in etwa diesem Wert entspricht. Während das Angebot an NPLs jedoch tendenziell gleich bleibt, haben sich in den vergangenen Jahren einige Investoren aus dem Markt zurückgezogen. Der Wettbewerb wird kleiner. Ursprünglich kommt die Praxis, problembehaftete Portfolios zu veräußern, aus den USA. Während der Krisen in den achtziger und neunziger Jahren verkauften insolvente US-Banken erstmals ihre notleidenden Immobilienkredite. Dieser Trend ging bald auf Europa über. Während Anfang der 2000er Jahre der Begriff NPL weitgehend unbekannt war, drangen ab 2003 vermehrt angelsächsische Investoren auf den deutschen Markt. Zu diesem Zeitpunkt, nach dem Platzen der Dotcom-Blase, waren zunehmend auch deutsche Banken interessiert daran, ihre problembehafteten Kredite zu verkaufen.
Das ungeliebte Kind der Banken
Daraus resultierte in den Jahren 2005 bis 2007 ein Boom des deutschen NPL Marktes. Vor allem ausländische Investoren kauften mit Fremdkapital große Pakete, was aufgrund der günstigen Zinskonditionen realisierbar war. 2008 kam mit der weltweiten Finanzkrise auch der Markt für NPLs in Deutschland zum Erliegen. Gründe hierfür waren primär, dass hohe Eigenkapitalquoten von den Investoren verlangt wurden und die Tatsache, dass Fremdkapital wegen hoher Zinssätze teuer wurde. Das Finanzmodell vieler Investoren funktionierte nicht mehr. Trotzdem rechneten viele Experten bereits für 2010 mit einer deutlichen Belebung des NPL-Marktes. Diese blieb aus: Wider Erwarten platzierten Banken in den letzten Jahren nur wenige NPL-Portfolios am Markt.
Der Grund: Der Verkauf von NPL ist für Banken ein zweischneidiges Schwert. Auf der einen Seite bietet der Verkauf von notleidenden Forderungen eine schnelle Verbesserung der Eigenkapitalquote. Auf der anderen Seite müssen Banken die verkauften Forderungen unter Buchwert abschreiben, was das Ergebnis negativ beeinflusst. Die Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite haben sich noch nicht hinreichend angenähert. Hinzu kommt, dass sich Immobilien in deutschen Ballungszentren derzeit sehr gut verkaufen. In diesem Bereich einigen sich Banken eher mit Schuldnern, denn der Wert von Immobilien in sogenannten A-Lagen ist sehr hoch - das Risiko eines Wertverlustes dagegen sehr gering. Aus diesen Gründen werden aktuell nur wenige NPLs von Banken auf den Markt gebracht.
Das Gros des derzeitigen Angebots an NPL auf dem Markt sind sogenannte Zweitmarktverkäufe. Investoren, die vor einigen Jahren Kredite kauften und kurzfristig abwickeln wollten, ziehen sich vom Markt zurück und verkaufen ihre Portfolios weiter. Vor allem internationale Player wie Lone Star Funds, die mit viel Kapital und Manpower auf den Markt drängten und mit einer kurzfristigen Strategie von vier bis fünf Jahren antraten, müssen nun einsehen, dass viele NPLs nicht so schnell abgewickelt werden können wie erhofft. Lone Star ist nur einer unter vielen Investoren, die sich derzeit von ihren NPL Portfolios trennen, um sich auf andere Geschäftsfelder zu konzentrieren. Aktiv bleiben in der Regel die Unternehmen, die über langjähriges Inkasso-Know-how und eine langfristige Strategie verfügen. Denn da immobilienbesicherte Forderungen meist werthaltiger sind als klassische Forderungsportfolios, sind sie auf lange Sicht durchaus profitabel.
Das Angebot an NPL wird auch in Zukunft nicht abreißen. Aus dem im Februar 2012 veröffentlichten Global Commercial Property Survey des Berufsverbands der Immobilienfachleute RICS geht hervor, dass der Immobilienmarkt in Deutschland - im Gegensatz zu dem im Rest der EU - einen positiven Trend zeigt: Es gibt eine größere Flächennachfrage, steigende Mieten und mehr Investmentaktivitäten. Dennoch ist die Entwicklung vorsichtig zu betrachten. Sicherlich werden in den deutschen Ballungszentren keine Immobilienblasen produziert. Doch es ist nicht ganz unwahrscheinlich, dass deutsche Banken durch günstige Zinssätze und gleichzeitig kurze Zinssatzbindungen von maximal zehn Jahren langfristig mehr NPL produzieren. Denn wenn Kredite eng kalkuliert werden, steigt die Gefahr, dass sie - sollte das Zinsniveau in Zukunft wieder ansteigen, nicht aber das Lohnniveau - nicht mehr zurückgezahlt werden können.
NPLs auch bei guten Immobilienmärkten lohnend
Ein großes Volumen von NPLs liegt in den Büchern der sogenannten Bad Banks. Diese wurden in der Finanzkrise gegründet und kauften viele faule Kredite von Banken auf. Bad Banks sind keine Banken im klassischen Sinne, sie müssen ihre NPLs nicht verkaufen. Denn durch die staatliche Hilfe haben sie im Gegensatz zu gewöhnlichen Banken und Kreditinstituten keinen Druck, ihr Eigenkapital zu verbessern. Allerdings laufen diese staatlichen Bürgschaften nach zehn bis 20 Jahren aus. Dann sind auch Bad Banks gezwungen, ihre bis dahin nicht verwerteten notleidenden Kredite auf den Markt zu bringen. Das könnte den NPL-Markt beleben.
Für Kreditinstitute zählen Immobilienfinanzierungen zu den wichtigsten Einnahmequellen. Und bei über 2 000 Banken und Sparkassen in Deutschland wird es immer wieder Problemdarlehen geben. Wer immobilienbesicherte Kredite verkauft, erhöht sein Eigenkapital und kann sich auf sein eigentliches Geschäft konzentrieren - denn die Abwicklung kostet Zeit, Ressourcen und somit Geld. In diesem Jahr tritt das dritte Reformpaket zur internationalen Regulierung der Banken in Kraft. Basel III geht verstärkt auf die reinste Form von Eigenkapital, das Kernkapital, auch "Common Equity" genannt, ein und fordert dessen Erhöhung.
Für Banken ist die Abwicklung notleidender Immobilien-Finanzierungen ein enormer Aufwand. Ihnen fehlen sowohl die Ressourcen als auch die technische Infrastruktur. Vor allem in kleineren Banken oder Sparkassen müssen sich Mitarbeiter neben ihrer eigentlichen Tätigkeit um die Verwertung notleidender Kredite kümmern. Dabei fehlt vielen von ihnen die Zeit und das notwendige Know-how, um Forderungen tatsächlich zu realisieren. Hinzu kommt, dass NPLs das Geschäftsergebnis mindern und Ratingergebnisse negativ beeinflussen können. Banken sind daher gut beraten, wenn sie sich auf ihre Kernkompetenz konzentrieren - nämlich auf die Vergabe von Krediten - und die Abwicklung ihrer NPLs professionellen Dienstleistern überlassen.
Umgang mit "faulen Krediten" als Kunst des Investors
Das Zögern von Banken beim Verkauf von notleidenden Krediten hat noch weitere Gründe. Vor einigen Jahren geriet das rabiate Vorgehen von Mitarbeitern US-amerikanischer Private-Equity-Unternehmen in die Schlagzeilen. Sie hätten Schuldnern mit Kontopfändung gedroht oder ihnen statt Stundungen Anschlussfinanzierungen zu überhöhten Zinsen angeboten, lautete der Vorwurf. Investoren, die nur das schnelle Geld im Sinn haben, schädigen den Ruf der Kreditinstitute und der Inkassobranche. Deshalb ist Vorsicht geboten beim Verkauf von NPLs: Nicht jeder Käufer ist seriös. Doch es gibt auch viele vertrauenswürdige Investoren, die verantwortungsbewusst und auf Augenhöhe mit Schuldnern umgehen. Eine Hand voll Inkassogesellschaften, Investoren, Makler und Rechtsanwälte verfügen über langjähriges Know-how im Forderungskauf. Sie überzeugen durch Qualität, langfristige Lösungen und sehen Zwangsversteigerung als letztes Mittel.
Schon die Motivation eines Investors kann viel über seine Arbeitsweise aussagen. Die meisten haben fremde Kapitalgeber aus dem angloamerikanischen oder japanischen Raum wie etwa Rentenfonds und richten ihre Unternehmensziele auf Gewinnmaximierung aus. Dafür kaufen sie viele große Pakete und versuchen diese schnell mit kurzfristig zusammengestellten Teams von Mitarbeitern zu verwerten. Nur wenige Investoren kaufen Forderungen für das eigene Buch und haben einen Kapitalgeber mit entsprechend seriöser Reputation. EOS Immobilienworkout jedoch ist als Teil der EOS Gruppe, die zur Otto Group gehört, finanziell unabhängig von Investmentgesellschaften und kauft Forderungen ausschließlich, um sie selbst zu bearbeiten.
Während große Firmen mit bis zu 200 Mitarbeitern eine kurzfristige Strategie fahren, schnell viel Geld umsetzen und beim Wegfall von Aufträgen sofort vor Konsequenzen wie Kurzarbeit oder gar Entlassungen stehen, bevorzugen kleinere Firmen wie EOS Immobilienworkout meist ein langsames und dafür stetiges Wachstum, wobei sie auf eine geringe Fluktuation im Team achten. Optimal ist es, wenn Mitarbeiter bei der Verwertung von NPLs auf Leistungen innerhalb einer Finanzgruppe zurückgreifen können.
Eine sorgfältige Dokumentation in einem elektronischen Qualitätsmanagement-Handbuch sorgt für eine einheitliche Bearbeitungsgrundlage für alle Mitarbeiter. So entstehen keine Probleme, wenn mal ein Mitarbeiter ausfällt. Callcenter stellen eine hohe Erreichbarkeit sicher. Mitarbeiter sollten psychologisch geschult sein, um einen sensiblen und professionellen Umgang mit dem Schuldner zu wahren und so ans Ziel zu kommen - nämlich Geld in den Wirtschaftskreislauf zurückzuführen.
Erfahrung im Inkassobereich und ein hoher Qualitätsanspruch
Seriöse Inkassogesellschaften erkennt man an der Transparenz ihrer Arbeit. Bei Unternehmen mit einem guten Qualitätsmanagement sind alle Prozesse in der Verwertung von NPLs genau festgelegt und nachvollziehbar, sodass Banken und Kreditinstitute immer eine hohe Qualität in der Bearbeitung ihrer Forderungen erwarten können. Ein qualitätsbewusstes Unternehmen arbeitet nicht nach Schema F, sondern erarbeitet von Fall zu Fall individuelle Lösungen und bezieht Mitarbeiter in Entscheidungsprozesse mit ein. Als einer der ersten deutschen Inkassounternehmen wurde das Qualitätsmanagement von EOS Immobilienworkout 2010 sogar vom TÜV Rheinland zertifiziert.
Jedes Unternehmen sollte sich auf seine Kernkompetenz konzentrieren. Deshalb arbeiten auch ambitionierte Inkassounternehmen mit zuverlässigen Partnern zusammen. Ein Netzwerk an Immobilienmaklern und Rechtsanwälten, die auf den Absatz von Immobilien und die Betreuung von Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren spezialisiert sind, hilft dabei, Immobilien bestmöglich zu verwerten. Der Markt für NPLs ist ein Markt für Investoren mit einer professionellen, auf Nachhaltigkeit ausgelegten Strategie. Banken und Kreditinstitute können davon profitieren, wenn sie ihre notleidenden Kredite verkaufen - an Spezialisten aus der Inkassobranche.
Fußnote
*) PwC: European outlook for non core and non performing loan portfolios. Issue 4: A growing non core asset market. August 2012.
