Herr Prof. Feinen, Sie haben 1968 das Immobilienleasing in Deutschland mit eingeführt und waren 35 Jahre Geschäftsführer einer Immobilienleasinggesellschaft. Im Jahr 2009 war das gesamte Neugeschäft mit 1,8 Milliarden Euro so schwach wie seit zwei Jahrzehnten nicht mehr. Welche Zukunft hat das Produkt in Ihren Augen?
Die Zahlen geben nur das bilanzierte Geschäft wieder. Tatsächlich betrug das Neugeschäft 3,8 Milliarden Euro. In den Verbandszahlen ist insbesondere ein einzelner Leasingabschluss in Höhe von 1,5 Milliarden Euro nicht enthalten, der kurz vor dem Jahresende getätigt, aber noch nicht bilanziert wurde. Trotzdem ist das Geschäftsvolumen schlecht. An allen investierten Immobilienwerten - ex Wohnungsbau - hat das Leasing nur noch einen Anteil von 1,8 Prozent. Im ersten Halbjahr 2010 waren es gerade einmal 66 Verträge mit 800 Millionen Euro Investitionsvolumen. Im Gesamtjahr 2008 wurden noch 310 Verträge abgeschlossen.
Das Immobilienleasing "als ein einmaliges Dienstleistungs- und Mietkonstrukt" stand schon immer vor besonderen Herausforderungen, denn es räumt dem Nutzer einer Immobilie eine Kaufoption zu einem festen Preis ein. Doch die meisten sehr guten Lagen sind im langfristigen Eigentum. Dort zahlen die Nutzer die geforderte Miete, weil sie aus dem Standort einen Profit ziehen. Für Leasinggesellschaften ist es deshalb immer anspruchsvoll gewesen, erstklassige Objekte für bonitätsstarke Mieter zu bauen beziehungsweise zu erwerben. Dass dies erfolgreich gelingen kann, zeigen über vier Jahrzehnte Immobilienleasing in Deutschland. Umso trauriger ist es, dass diese Investitions- und Finanzierungsalternative jetzt durch eine nicht sachgerechte Bilanzierung in Gefahr gebracht wird.
Immobilienleasing hat aber auch schon schwächere Zeiten erlebt. Ist heute alles halb so schlimm, weil es ein Zyklus ist? Hat das Immobilienleasing als Produkt nicht schon immer ums Überleben kämpfen müssen?
Selbstverständlich hat es im Leasing immer Zyklen gegeben. Das Equipmentleasing ist beispielsweise im vergangenen Jahr mit minus 23 Prozent stärker als das Immobilienleasing eingebrochen, weil die Investitionen im Zuge der Finanzmarktkrise ausgesetzt wurden. Damit brach das Leasing im vergangenen Jahr sogar noch stärker ein als die allgemeine Investitionsquote.
Warum gefährden die geplanten IFRS-Änderungen das Immobilienleasing?
Der Ansatz der internationalen Standardsetter, Rechte auf Nutzung aus Miet- und Leasingverträgen als Vermögensgegenstände auf die Bilanz zu nehmen und passivseitig entsprechende Verpflichtungen auszuweisen, ist eine Katastrophe. Vorerst sollen diese Bilanzierungsvorschriften - wie im EU-Raum seit 2005 verpflichtend für die Bilanzierung nach IFRS vorgesehen - nur für Unternehmen gelten, die an der Börse notiert sind oder über die Börse Fremdkapital aufnehmen. Trotzdem trifft diese Regelung massiv die Unternehmen, die aufgrund ihres Geschäftes zahlreiche Immobilien nutzen müssen - zum Beispiel Einzelhändler.
Trotzdem verkaufen Handelsunternehmen wie Aldi, Metro und Lidl große Immobilienportfolios auch im Sale-and-Leaseback. Welchen Sinn macht das vor dem Hintergrund der möglichen Bilanzierungsnovelle?
Die großen deutschen Discounter waren schon immer Immobilienprofis. Sie verkaufen ihre Immobilien, um Kapital für ihre weitere Expansion freizusetzen. Natürlich haben Analysten und Banken auch bisher schon nachgefragt, welche Mietverpflichtungen ein Unternehmen hat. Das konnte neben der Bilanz erklärt werden und war nicht unmittelbar deren Bestandteil.
Jahrzehntelang haben die Bilanzen großer Einzelhandelskonzerne keine Immobilien enthalten, obwohl sie Hunderte von Standorten nutzten. Die Immobilien werden über spezielle Immobiliengesellschaften gehalten, die aber nicht im Konzern konsolidiert sind, oder sie werden geleast beziehungsweise klassisch angemietet. Wenn diese Unternehmen künftig die gesamten Nutzungsrechte ausweisen müssen, würde das deren Bilanzen enorm aufblähen. Doch wer gibt diesen Unternehmen noch Kredit, wenn die Eigenkapitalquote massiv sinkt? Wie reagiert der Börsenkurs? Jeder könnte doch denken, sobald die Gesellschaft einen Verlust schreibt, ist sie insolvent.
Der neue Ansatz der Standardsetzer ist ein Traditionsbruch. Seit über 100 Jahren gibt es im deutschen Handelsrecht vertragliche Beziehungen, die sich mit der Nutzung und dem Entgelt dafür zum Zeitpunkt der Zahlung ausgleichen, sogenannte "schwebend wirksame Geschäfte". Der Mieter nutzt das Objekt einen Monat und zahlt dafür die entsprechende Miete, dann bleibt am Monatsende kein Vermögensgegenstand übrig, weder eine Schuld noch ein Anspruch. Erst wenn der Mieter mit der Zahlung in Verzug gerät, weist der Vermieter in seiner Bilanz eine Forderung gegen den Mieter aus und der Mieter muss eine entsprechende Verpflichtung bilanzieren. Dieses Prinzip hat sich bewährt. Selbstverständlich wurden die Mietvertragsverpflichtungen im Anhang zur Bilanz gezeigt. Dass von diesem bewährten Prinzip jetzt abgerückt werden soll, ist fatal. Wenn das seit Jahrzehnten in IAS 17 definierte Operating Leasing in zu bilanzierende "Rights of Use" umdisponiert wird, dann ist es für börsengelistete Unternehmen uninteressant.
Für die Rechnungslegung bedeuten die geplanten Änderungen eine gewaltige Herausforderung. Denn viele Mietverträge sind indexiert oder enthalten Optionen. Diese müssen künftig von den börsennotierten Unternehmen quartalsweise neu bewertet werden. Nach dem neuen Ansatz ist übrigens jeder Mietvertrag, der noch mehr als zwölf Monate Restlaufzeit hat - also nicht nur der Leasingvertrag - bilanzierungspflichtig.
Allerdings müssen bislang nur die börsennotierten Unternehmen nach IFRS bilanzieren. Warum sollte der gesamte Leasingmarkt in Gefahr sein?
Noch gilt IFRS nur für börsennotierte Unternehmen. Aber wie ist es um die verfassungsrechtliche Absicherung bestellt? Abhängig von der Börsenregistrierung müsste die eine Aktiengesellschaft ihre Mietverträge in der Konzernbilanz bilanzieren, die andere nicht börsennotierte Aktiengesellschaft aber nicht. Vor dem Gesetz müsste die Bilanzierung für die gleiche Rechtsform gleich sein. Gerade die Deutschen legen Wert auf eine einheitliche Handhabung und so wird wohl über kurz oder lang nach meiner Einschätzung die IFRS-Bilanzierung für alle Unternehmen zur Pflicht, denn der prinzipielle Unterschied zwischen einem Mietvertrag "als schwebend wirksamen Geschäft" ohne jede bilanzielle Erfassung und einem zivilrechtlich gleichen Mietvertrag "als zu aktivierendem Right of Use" und zu passivierenden Mietzahlungsverpflichtungen wird die Verfassungsrechtler nicht ruhen lassen. Mit dem Bilanzierungsmodernisierungsgesetz wurde bereits ein Schritt zur Übernahme verschiedener IFRS-Regeln gemacht.
Wer wird sich künftig noch für Immobilienleasing interessieren?
Ein gut geführtes, börsennotiertes Unternehmen wird die Finger vom Immobilienleasing lassen. Einzig der Mittelstand könnte, auch wegen der umfangreich angebotenen Dienstleistungen, im Immobilienleasing noch eine Finanzierungsalternative sehen - bis auch dort die IFRS-Bilanzierung vorgeschrieben ist.
Aber wäre eine stärkere Fokussierung auf die Mittelstandsfinanzierung denn kein attraktiver Markt?
Die Leasingbranche braucht die großen Leasingnehmer und kann sich nicht nur auf kleine und mittelständische Unternehmen stützen. Auf der Anbieterseite gibt es bereits eine deutliche Bereinigung und ob man am Ende noch von einer Branche sprechen kann, ist stark zu bezweifeln. Auch im Mittelstand wird der bisherige Hauptgrund für das Immobilienleasing - nämlich die langfristige Nutzung des Betriebsgebäudes außerhalb der eigenen Bilanz mit einem sicheren Kaufoptionsrecht zu verbinden - immer öfter angezweifelt. Welches mittelständische Unternehmen will es sich antun, seine Bilanz zu verlängern, seine Eigenkapitalrelation zu verwässern und auf die Leasingraten Gewerbesteuer zu bezahlen?
Was bedeutet das für den Investitionsstandort Deutschland?
Die Investitionslust vieler deutscher Unternehmen würde gebremst. Dieses Problem wird von der Politik überhaupt nicht wahrgenommen.
Wird das International Accounting Standards Board (IASB) nach so viel öffentlicher Kritik von vielen Marktteilnehmern einlenken?
Leider spielen bei dieser Entscheidung auch persönliche Eitelkeiten eine Rolle. Einige Herren im IASB versuchen - das musste ich leider schon 1997 in meiner Funktion als Präsident des Europäischen Leasingverbandes feststellen - ihre Ansichten als die einzig gültige Wahrheit durchzusetzen und betrachten die internationale Implementierung ihrer Standards als Lebenswerk. Viele Vorschläge sind gut und richtig und räumen mit alten Missständen auf, aber einige sehr subjektive Einschätzungen widersprechen der wirtschaftlichen Vernunft.
Aber was ist so unvernünftig daran, dass langfristige Mietverpflichtungen aus Leasingverträgen wie langfristige Verbindlichkeiten aus einem Kreditvertrag zu behandeln?
Der neue Standard ist inkonsequent, weil nur ein Schuldrecht herausgegriffen wird. Doch was ist mit den Bestellrechten für Rohstoffe? Auch langfristige Arbeitsverträge müssten nach dieser Logik in die Unternehmensbilanz eingehen. Dann würde jedes Unternehmen - aufgrund des dann nur noch verschwindend geringen Eigenkapitals gemessen an der Bilanzsumme - schon bei kleinen wirtschaftlichen Einbrüchen in die Nähe der Insolvenz geraten.
Sehen Sie noch realistische Möglichkeiten, die Bilanzierungsnovelle zu stoppen oder zu ändern?
Ja, denn die Übernahme eines neuen IFRS in das nationale Bilanzierungsrecht eines europäischen Mitgliedslandes bedarf eines "endorsement process in the EU". Hier können die Justizminister über den Rat der Europäischen Union innerhalb von drei Monaten eine neu vorgelegte Bilanzierungsregel stoppen. Ebenso hat das Europäische Parlament ein Einspruchsrecht, sodass die IFRS von der Europäischen Kommission über eine Verordnung, die im jeweiligen Land in nationales Recht umzusetzen ist, nur dann eingeführt werden können, wenn sowohl der Rat als auch das Parlament keine Einwendungen erhoben haben. Und ich meine schon, dass die für das deutsche Vertrags-, Handels- und Bilanzrecht zuständige Bundesjustizministerin einen erheblichen Einfluss im Rat ausüben kann, denn dem IASB fehlt als "privatwirtschaftlichem Verein" eine gesetzliche Legitimation. Das wissen die Herren und Damen im Board auch.
Doch wenn einmal in Brüssel eine Entscheidung getroffen wurde, dann ist es sehr schwer, diese zu korrigieren. Deshalb ist es traurig, dass die Bundesjustizministerin sich bisher überhaupt noch nicht zu dem das deutsche Handelsrecht "auf den Kopf stellenden" Bilanzierungsvorschlag geäußert hat.
Hier müsste der Bundesverband Deutscher Leasing-Unternehmen (BDL) als Lobbyorganisation auf die Pauke hauen. Bis 15. Dezember 2010 können noch Kommentare zu den neuen Bilanzierungsvorschlägen abgegeben werden. Da erwarte ich, dass der Leasingverband jede Woche öffentlichkeitswirksam für die Sache seiner Mitglieder und der Leasingkunden eintritt.
Was zeichnet gute Lobbyarbeit aus?
Der gemeinsame Branchenverband muss Lobbyarbeit machen und darf nicht dulden, dass an ihm vorbei Eigeninte-ressen gegenüber der Politik artikuliert werden. Es kann nicht sein - und davor möchte ich ausdrücklich warnen - dass einzelne Unternehmen einer Branche ihre eigene Lobbyarbeit betreiben. Das geht immer zulasten des gemeinsamen Produkts. Hiermit meine ich nicht nur den Leasingverband. In anderen Ver-bänden der Finanzwirtschaft ist ein ähnlich schädliches Verhalten zu beobachten.
Ein Verband muss die gemeinsamen Interessen seiner Mitglieder identifizieren und bündeln. Dazu muss er sich Verbündete und Mitstreiter in anderen Wirtschaftsbranchen und in der Politik suchen. Das ist in der Praxis schwer, deshalb will ich meine Nachfolger im Verband auch nicht kritisieren. Sie haben eine herausfordernde Arbeit zu leisten und stoßen auf wenig Gehör bei den Standardsetzern. Deshalb müssen sie andere Wege gehen, um die gesetzliche Umsetzung in Brüssel zu stoppen.
Hatten Sie es in Ihrer Zeit als Verbandspräsident einfacher als Ihre Nachfolger?
Möglicherweise haben die Ministerialen früher den Vertretern der Finanzwirtschaft besser zugehört.
Ist das Immobilienleasing in Deutschland also doch noch zu retten?
Zunächst muss der IFRS-Vorschlag des IASB vom Tisch, um den Leasinggebern und ihren Kunden wieder die Sicherheit zu geben, dass die bilanziellen Dispositionsvorteile auch künftig erhalten bleiben. Als nächstes müssen den Banken wieder die Vorteile der langfristigen Immobilienfinanzierung bewusst gemacht werden. Gelingt dies nicht, verschwindet das Immobilienleasing schneller vom Markt, als man es sich vorstellen kann.
Immobilienleasing basiert auf einer Non-Recourse-Finanzierung, doch die Banken schrauben ihre Eigenkapitalanforderungen kräftig nach oben. Ist die Risikoscheu gerechtfertigt?
Über Jahrzehnte haben die Banken gerne im Immobilienleasing non-recourse finanziert. Das ist auch gerechtfertigt, weil das Immobilienleasing unter Risikogesichtspunkten gegenüber einer pfandrechtlich abgesicherten Darlehensforderung bei einem Industrieunternehmen enorme Vorteile bietet. Denn bei einer grundpfandrechtlichen Absicherung der Forderung gegen ein Unternehmen muss sich die Bank im Falle der Insolvenz des Schuldners immer mit dem Insolvenzverwalter und den übrigen Gläubigern auseinandersetzen. So dauert es in der Regel zwei bis drei Jahre, ehe das Pfandrecht verwertet werden kann. Das ist im Immobilienleasing viel einfacher möglich, weil im gewerblichen Mietrecht völlige Vertragsfreiheit herrscht und das Immobilieneigentum über die jeweilige Objektgesellschaft neben dem auch hier notwendigen Pfandrecht der freien Disposition der finanzierenden Bank zur Verfügung steht. Somit kann auch geregelt werden, dass dem Mieter sofort gekündigt wird, wenn er zum Beispiel mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist und der "Nachbar" unverzüglich als neuer zahlungsfähiger Leasingnehmer die Objektnutzung übernehmen kann.
Berechnungen haben gezeigt, dass das Risiko aus einem dem Unternehmen unmittelbar gewährten Kredit, der grundpfandrechtlich mit einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent besichert ist, genauso groß ist wie eine Leasingfinanzierung zu 100 Prozent. Zudem ergaben europaweite Untersuchungen, dass die Ausfallquote bei der Refinanzierung von Leasinginvestitionen wesentlich geringer ist als im normalen Kreditgeschäft. Der Grund: Wenn die Zahlungen nicht mehr pünktlich erfolgen, geht das Leasingobjekt automatisch in den Besitz des Leasinggebers, der ja immer Eigentümer ist, über. Bei Leasingverträgen sind die Besitz- und Eigentumsverhältnisse klar und transparent geregelt. Das ist enorm viel wert. Deshalb verstehe ich nicht, wenn Banken Immobilien nur noch zu 50 Prozent finanzieren.
In vielen Banken wird nicht mehr langfristig gedacht. Aus Gier und Missgunst wurde auf kurzfristige Finanzierungen ausgewichen, weil sich damit mehr Profit erzielen ließ. Aber mit kurzfristigem Geschäft muss mehr Geld zu verdienen sein, weil es schnell wegbrechen kann.
Bei einem langfristigen Leasinggeschäft mit einem "Triple-A-Mieter" ist dagegen heute schon kalkulierbar, was in den nächsten 30 Jahren verdient wird und wie laufend das Risiko durch eine planmäßige Amortisation abgebaut wird. Das hieraus resultierende geringere Risiko rechtfertigt niedrigere Renditen.
Ist Immobilienleasing noch rentabel?
Ich behaupte nach wie vor, die von mir gegründete Deutsche Gesellschaft für Immobilienleasing war eine der profitabelsten Beteiligungen der Deutschen Bank, weil mit einer Million DM Eigenkapital über die Jahre mehr als 100 Millionen DM Gewinn erzielt wurden.
Im Gegensatz zum klassischen Hypothekarkredit kann im Immobilienleasing sogar aus der Pleite des Leasingnehmers noch ein Gewinn gemacht werden. Während die Bank nur das noch ausstehende Kreditvolumen zurückfordern kann und womöglich Jahre braucht, bis sie die Sicherheiten verwertet hat, kann der Leasinggeber das Leasingobjekt bei Zahlungsverzug sofort einem neuen Mieter geben. Je nach Marktsituation können dabei sogar Mietsteigerungen durchgesetzt werden.
Diese umfassende, durchgreifende Sicht vermisse ich heute bei vielen Jungbankern.
Was können die Leasinggesellschaften tun, wenn die Banken auch von ihnen einen Eigenkapitalbeitrag fordern?
Wir haben im Immobilienleasing ganz bewusst nur geringes Eigenkapital eingesetzt. Auf der Grundlage eines Immobili-en-Portfolios könnten die Leasinggesellschaften Anleihen emittieren. Das wurde früher schon gemacht, doch lohnt es sich nur, wenn in einer Objektgesellschaft mehrere Immobilien enthalten sind. Für ein einzelnes Objekt rechnet sich der Aufwand nicht.
Typisch für Leasingfinanzierungen ist jedoch, dass für jedes Objekt eine eigene Gesellschaft aufgelegt wird. Dieses Special Purpose Vehicle ist notwendig, damit der Kunde sein Ankaufsrecht wahrnehmen kann, ohne grunderwerbsteuerpflichtig zu werden. Für die Bank war das SPV ein Sicherheitsinstrument, damit im Falle der Insolvenz des Kunden nicht die Verluste auf die Leasinggesellschaft durchschlagen, die bekanntlich kaum über Eigenkapital verfügt. Zudem ist jeder Vertrag schon wegen der Ankaufsrechte so individuell, dass auch jede Anleihe darauf sehr speziell sein müsste.
Zwischenzeitlich waren auch Leasingfonds eine Möglichkeit, Eigenkapital einzusammeln. Aber auch mit diesen Fonds wurden in aller Regel nur 20 bis 30 Prozent des nötigen Kapitals eingeworben. Durch den Wegfall der Steuervergünstigungen ist diese Anlageform jedoch für die Investoren unattraktiv geworden.
Würden Sie der Deutschen Bank heute wieder den Einstieg in das Immobilienleasing empfehlen?
Ich empfehle jedem Kreditinstitut das Immobilienleasing. Die Banken leiden heute darunter, dass sie nur noch kurzfristige Erträge haben, aber mit dem Immobilienleasing lassen sich langfristige Cash-Flows generieren. Außerdem bietet sich Immobilienleasing wegen seiner geringen Risiken an. Natürlich muss sehr genau auf die Güte der Immobilie und des Mieters geachtet werden. Auch in der Leasingbranche hat es vor Jahrzehnten schon einen prominenten Fall gegeben, in dem eklatante Fehler gemacht wurden, sodass letztlich auch dieses Immobilienleasingunternehmen aufgefangen werden musste, weil die Mieter nicht gut und die Objekte am falschen Standort waren.
Wenn sich die Banken heute wieder stärker auf das Relationship-Banking konzentrieren wollen, dann sollten sie bedenken, dass jeder Kreditvertrag in Deutschland nach zehn Jahren kündbar ist und der Kunde zu einer anderen Bank wechseln kann. Im Immobilienleasing können die Klauseln frei gestaltet werden, sodass eine längere Kundenbindung üblich ist.
Viele in der Leasingbranche setzen in Public Private Partnership (PPP) neue Wachstumshoffnungen. Doch bisher gibt es nur wenige Projekte. Taugt PPP als Lösung für chronisch klamme Kommunen?
PPP funktioniert vereinzelt auf Bundes- und Länderebene, aber in den Kommunen scheitert es häufig, weil die persönlichen Einzelinteressen und Netzwerke der Rats- und Ausschussmitglieder, die über die Auftragsvergabe entscheiden, zu dominant sind. Die Kommunen bevorzugen immer noch die Vergabe der Einzelgewerke, die sie aber nicht koordinieren und kontrollieren können. Deshalb steigen die Baukosten regelmäßig über das veranschlagte Budget. PPP funktioniert aber nur, wenn ein Generalunternehmer den gesamten Auftrag übernimmt.
Wie gut lässt sich für die Idee des Immobilienleasings in Russland werben, wenn es in Deutschland derart daniederliegt?
Der Leasinggedanke ist in Russland mit Interesse aufgenommen worden. Russland hat als eines von wenigen Ländern ein eigenes Leasinggesetz. Etwas vergleichbares gibt es sonst nur noch in Frankreich und Rumänien. Aber auch in Russland hängen die Leasinggesellschaften an der Bankenfinanzierung. Weil die russischen Banken ebenfalls unter der Finanzmarktkrise leiden, muss das dortige Leasinggeschäft massive Einbrüche verkraften.