Investitionen in den ungarischen Gewerbeimmobilienmarkt halte ich aktuell aus zwei Gründen für besonders attraktiv: Die Preise sind relativ niedrig und es gibt attraktive steuerliche Strukturierungsmöglichkeiten. Die niedrigen Preise schlagen sich in hohen Spitzenrenditen nieder. Diese lagen Ende 2016 laut Colliers bei 6,5 Prozent im Bürosegment, bei 6,25 Prozent im Einzelhandelsbereich und bei 8,25 im Logistiksegment. In den meisten west- und mitteleuropäischen Märkten sind die Renditen deutlich niedriger.
Auf der steuerlichen Seite sind Asset Deals, also direkte Käufe oder Käufe über dafür gegründete Zweckgesellschaften (Special Purpose Vehicles, SPV) zwar grunderwerbsteuerpflichtig, der Steuersatz ist aber vergleichsweise niedrig. Bis zu einem Verkehrswert von einer Milliarde HUF (etwa 3,3 Millionen Euro) liegt die Steuer bei 4,0 Prozent, für den darüber hinausgehenden Teil sind 2,0 Prozent fällig. Zudem ist die Steuer auf einen Gesamtbetrag von rund 0,7 Millionen Euro gedeckelt. Share-Deals, also der Erwerb von Anteilen an bestehenden SPVs werden nach dem gleichen Prinzip besteuert. Die grunderwerbsteuerauslösende Grenze liegt bei einer Beteiligung von 75 Prozent. Schüttet ein ungarisches SPV, welches neun Prozent ungarische Körperschaftssteuer zahlt, Dividenden und Zinsen an eine ausländische Gesellschaft aus, ist diese von der Quellensteuer befreit. Die Immobilienvermietung in Ungarn ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Zwar sind Immobilieneigentümer zur Zahlung einer Gebäudesteuer verpflichtet, die sich auf zirka 6 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr beläuft. In Ungarn ist es aber möglich und üblich, diese an die Mieter weiter zu berechnen.
Beim Verkauf der Beteiligungen an der ungarischen Zweckgesellschaft kann ein ausländischer Verkäufer in zwei Fällen körperschaftssteuerpflichtig werden: Wenn er in einem Staat ansässig ist, mit dem Ungarn kein Doppelbesteuerungsabkommen hat, oder wenn mit Ungarn ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, aber die Besteuerung nach dem Abkommen aufgrund der Lage der Immobilie nach ungarischem Recht erfolgt. In diesem Fall ist die Steuerbemessungsgrundlage die Differenz zwischen Anschaffungswert der Beteiligung und dem erhaltenen Gegenwert. Dieser Veräußerungsgewinn wird dann mit 9 Prozent Körperschaftsteuer belastet.
Die im europaweiten Vergleich günstigen Preise und die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten haben zusammen mit der Hochstufung Ungarns durch viele Ratingagenturen auf Investment-Grade-Niveau im Laufe des Jahres 2016 dafür gesorgt, dass das Transaktionsvolumen deutlich angestiegen ist. Mit 1,7 Milliarden Euro hat es den höchsten Stand seit 2007 erreicht. Die meisten Interessenten stammen aus den USA, Großbritannien, der Slowakei und allen voran Deutschland mit dem größten Anteil an Nettoinvestitionen in Höhe von 130 Millionen Euro. Die positive Entwicklung der ungarischen Wirtschaft spricht aus meiner Sicht deutlich dafür, dass die Nachfrage nach Immobilieninvestments im Gewerbeimmobilienmarkt weiter hoch bleiben wird.
József Szemerédi, Partner bei TPA Consulting Adótanácsadó Kft. Budapest