Alles in allem fehlen in Deutschland 630 000 Wohnungen - davon in diesem Jahr 380 000. Diese Hausnummern nannte Konstantin Lüttger vom Immobiliendienstleister CBRE bei der Vorstellung des "Marketview Wohninvestmentmarktes Q1 2016". Das Wachstumspotenzial stößt allerdings an seine Grenzen. Ein entscheidender Grund dafür ist, dass Städteplaner kaum noch Flächen nachverdichten können, ohne den Zorn der Bürger auf sich zu ziehen. Einzige Ausnahme bildet die Bundeshauptstadt Berlin, wo es noch Raum zum Bauen gibt.
Nun rächt sich, dass sich die Neubautätigkeit im Lande in den vergangenen Jahren nur auf einem niedrigen Niveau bewegt. Wie groß der Bedarf an Wohnraum ist, belegen auch die seit geraumer Zeit sinkenden Leerstandsquoten in den Metropolen, trotz explodierender Preise: In Frankfurt am Main liegt diese mittlerweile nur noch bei 0,8 Prozent, in Berlin bei zwei Prozent. Allerdings beruhigt sich die Lage im Luxussegment: Hier bewegen sich Angebot und Nachfrage wieder stärker aufeinander zu. Die Anspannung im unteren und mittleren Segment hält dagegen bei unvermindertem Zuzug in die Ballungsräume an. Und im vergangenen Jahr kamen noch 1,1 Millionen registrierter Flüchtlinge hinzu, die derzeit meist in provisorischen Unterkünften wohnen.
All dies bedeutet in der Realität nichts anderes, als dass gerade in Ballungsräumen proportional mehr Wohnungen im Hochpreissegment gebaut werden. Dieser Zustand könnte in gar nicht so ferner Zukunft zu der kuriosen Situation führen, dass Luxuswohnungen in Relation günstiger und Wohnungen der anderen Segmente überproportional teurer werden. Mehr Ausgewogenheit bei der Ausweisung von Bauland gerade in dicht besiedelten Regionen ist hier vonnöten, um eine sich entwickelnde und verschärfende Schieflage wieder ins Gleichgewicht zu bringen. Das sollte ganz unabhängig davon passieren, dass der deutsche Markt infolge der ungebrochen hohen Nachfrage und der stetigen Verknappung von Bestandsportfolios auch für ausländische Investoren zunehmend interessanter wird. Das Interesse an Projektentwicklungen nimmt aktuell stetig zu.
Das allokierte Transaktionsvolumen in Neubauentwicklungen stieg im ersten Quartal dieses Jahres gegenüber dem Vorjahreswert um 35 Prozent auf 574 Millionen Euro. Damit machten Projektentwicklungen rund ein Viertel des gesamten Investitionsvolumens aus. Bei einer leicht gestiegenen Anzahl von Wohnportfoliotransaktionen wurden nach Angaben von CBRE insgesamt 25 800 Wohneinheiten gehandelt. Der dabei erzielte Kaufpreis pro Wohneinheit lag durchschnittlich bei 88 900 Euro. Das sind bemerkenswerte 45 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Ebenfalls erhöhte sich der Kaufpreis pro Quadratmeter im Vergleich zum Vorjahr um 43 Prozent auf 1 430 Euro. Die stärkste Nettokäufergruppe in den ersten drei Monaten war die öffentliche Hand. Sie kaufte Wohnimmobilien im Wert von 471 Millionen Euro, während sie lediglich Wohnanlagen im Wert von 24 Millionen Euro verkaufte. Unter den stärksten Nettoinvestoren befinden sich mit einem Plus von 226 Millionen Euro auch die Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds. Gemessen am absoluten Transaktionsvolumen waren Asset- und Fondsmanager mit einem Investmentvolumen von rund 506 Millionen Euro. dro