I&F Herr von Stechow, Zinsland ist als Crowdinvesting-Plattform für Wohnimmobilien seit knapp einem Jahr im Markt: Wie lief die Startphase, wie sind die ersten Erfahrungen?
Wir haben sehr viel Zeit in das Thema Aufsichtsrecht und Nachfrage des Kunden gesteckt. Erst acht Monate nach Gründung sind wir online gegangen. Wir haben das Gefühl, dass wir vom Zeitpunkt nicht besser hätten starten können - seither entwickelt sich dieser Markt extrem gut.
I&F Die ersten Objekte sind bereits finanziert worden: Nach welchen Kriterien wählen Sie die Projekte aus?
Zinsland ist aus der Vivium GmbH entstanden, einem Private Equity Fonds, der seit 2005 das identische Geschäftsmodell mit Geldern von vermögenden Privatpersonen betreibt. Die Prüfung der Projekte und die Erfahrung der bereits realisierten Projekte ist unser Vorteil und Alleinstellungsmerkmal. Unser Anforderungskatalog an gute Projekte ist ausgefeilt und anspruchsvoll.
I&F Geht es bei dem Geschäftsmodell ausschließlich um die Bereitstellung von Nachrangdarlehen für Entwickler oder investiert Zinsland auch direkt in Immobilien?
Zinsland vermittelt Anlageprodukte. Die Gesellschaft investiert nicht in Immobilien. Jedoch sind die Gesellschafter bei jedem Projekt Investoren. Allein um zu demonstrieren, dass wir nur Projekte öffentlich anbieten, in die wir auch selbst investieren.
I&F Wie genau sieht die Leistung von Zinsland bei diesen Geschäften aus?
Zinsland als Plattform gewährleistet eine aufsichtsrechtlich geprüfte und einfache Möglichkeit, in Immobilienvorhaben zu investieren. Wir stellen die direkte Verbindung zwischen Projekten und Anlegern her - mit extrem geringen Transaktionskosten. Diese Einsparungen kommen den Anlegern zugute.
I&F Was unterscheidet Ihr Geschäftsmodell von dem anderer Crowdfunding-Plattformen wie beispielsweise von Bergfürst oder Exporo?
Die Geschäftsmodelle von Zinsland und Exporo ähneln sich stark. Allein der immobilienwirtschaftliche Background der Gesellschafter von Zinsland und die damit verbundenen Erfahrungen aus 66 Millionen Euro vermitteltem Mezzaninekapital in den vergangenen elf Jahren ist der aus unserer Sicht ganz große Vorteile von Zinsland. Wofür Bergfürst steht, scheint noch nicht so ganz klar zu sein, das wird sich in Zukunft sicherlich zeigen.
I&F Haben Sie Kontakt zur BaFin? Falls ja, wie steht diese der Idee von Zinsland gegenüber?
Ja, wir sind nach dem Kleinanlegerschutzgesetz reguliert. Vor jedem Projekt stellen wir der BaFin unser projektspezifisches Verbraucher-Informationsblatt zur Verfügung. Offen gestanden habe ich entgegen der landläufigen Meinung sehr gute Erfahrungen mit den Mitarbeitern der BaFin gemacht, die uns wirklich sehr konstruktiv zur Seite stehen.
I&F Wer ist der typische Investor - ist es wirklich der private Kleinanleger oder nutzen auch institutionelle Investoren die Möglichkeit, sich an renditebringenden Investitionen zu beteiligen?
Institutionelles Geld fließt bisher nicht in unsere Projekte, wenngleich manche der investierenden Familien sicherlich schon als semiprofessionell im aufsichtsrechtlichen Sinne bezeichnet werden können.
I&F Wie viele Investoren haben Sie bereits?
Bisher haben wir 530 Investoren bei sieben realisierten Projekten.
I&F Ein einziger Investor kann auch den maximalen Kreditbetrag alleine zur Verfügung stellen, entspricht das noch dem Grundgedanken der "Schwarmfinanzierung"?
Das kann er nicht! Das im Juli 2015 in Kraft getretene Kleinanlegerschutzgesetz deckelt die privaten Investments bei 10000 Euro. Außerdem soll es Verbrauchern die mit Anlagen verbundenen Risiken transparent machen.
I&F Welche Bedeutung messen Sie insgesamt dem Thema Schwarmfinanzierung bei Immobilienfinanzierungen zu - wird das die Finanzierungslandschaft nachhaltig verändern?
Was das Angebot für normale Sparer angeht, ja, immerhin wurden allein 2015 mehr als 21 Millionen Euro über Crowdinvesting-Plattformen in Immobilien investiert. 2016 gehen Experten von einer Verdopplung dieser Summe aus.
I&F Sie sprechen auf der Webseite von "Projekten mit gesicherter Bankfinanzierung": Wie hoch ist üblicherweise der Anteil der Bankfinanzierung, wie hoch der der Crowdinvestoren?
Der Anteil der Bankfinanzierung variiert zwischen 60 und 80 Prozent. Die Crowdinvestoren steuern selten mehr als 15 Prozent der Gesamtinvestitionskosten bei.
I&F Wer trägt das Risiko bei den Projekten - der Investor, der Projektentwickler oder Zinsland?
Welches Risiko? Hier gilt es zu differenzieren. Das Baurisiko trägt der Projektentwickler, beim Investor liegt ein Ausfallrisiko der Rückzahlung und bei der Plattform ein Geschäfts risiko. Sollte jemals ein Projekt scheitern, ist in Zeiten des Internets eine Plattform wie Zinsland sehr schnell wieder vom Markt - das darf und wird uns nicht passieren.
I&F Wie können Sie garantieren, dass die Investitionen sicher sind? Gibt es bestimmte Scoringmodelle beziehungsweise berechnen Sie Ausfallwahrscheinlichkeiten? Werden Investitionen grundsätzlich abgesichert?
Ja, jedes Projekt hat gewisse Absicherungsmechanismen, die allerdings variieren. Zum Beispiel geben bei manchen Projekten die Entwickler eine persönliche Bürgschaft.
I&F Investitionen über Nachrangdarlehen oder Genussscheine bedeuten ein hohes Risiko, im schlimmsten Fall kann der gesamte Einsatz verloren gehen? Was motiviert die Investoren?
Plattformen wie Zinsland ermöglichen erstmals den Zugang zum renditestarken Immobilienmarkt auch bei kleinem Portemonnaie. Das bedeutet für die Anleger im Verhältnis zum Risiko stehende Renditeerwartungen zwischen 5,5 und 7 Prozent.
I&F Wer garantiert die angebotene Rendite?
Keiner garantiert die Rendite - es ist ein festverzinsliches Darlehen, welches im Insolvenzfall der emittierenden Gesellschaft zu keiner Rückzahlung, geschweige denn Renditezahlung verpflichtet. Dann greifen die Absicherungsmechanismen.
I&F Sollten über die Crowd nicht genug Mittel zusammenkommen, garantiert Zinsland dem Entwickler die volle geforderte Summe: Woher bekommen Sie das fehlende Geld?
Jedes Projekt auf Zinsland ist im Vorfeld abgesichert. Entweder durch den Entwickler selbst oder durch Kapitalpartner aus dem Umfeld der Plattform. Die meisten Projekte sind bereits durch den Entwickler voll finanziert.
I&F Wer zahlt ihre Gebühren - der Investor oder der Kreditnehmer?
Der Projektentwickler zahlt die Gebühren!