Für die Alstria Office REIT AG ist das vergangene Geschäftsjahr besser als erwartet gelaufen. Das Unternehmen rüstete sich mit Kapitalerhöhung im März 2011 mit dem Bruttoemissionserlös von 95 Millionen Euro für Zukäufe. Im Jahr 2011 erwarb das Unternehmen zehn Immobilien im Wert von 169 Millionen Euro, darunter Objekte, die einen Value-Add-Charakter haben und durch Sanierungs- und Vermietungsmaßnahmen ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial bieten. Denn Mietverträge zu kaufen ist gut, Immobilien zu optimieren ist nach Ansicht des Unternehmens besser, wenn ein aktives Asset Management verfolgt, Property Management verstärkt und gezielt Leerstände abgebaut werden. Selbst Leerstände von rund 40 Prozent bei einzelnen Gebäuden schrecken nicht ab, um die Immobilien zu modernisieren und zu höheren Preisen neu zu vermieten.
Das Unternehmen übertraf das selbst gesteckte Ziel sowohl beim operativen Ertrag als auch beim Umsatz. Die Umsatzerlöse beliefen sich auf fast 91 Millionen Euro und der Funds from Operations (FFO), also der operative Cash-Flow auf über 34 Millionen Euro. Im Vergleich zum Jahr 2010 ist der FFO um 26 Prozent gestiegen, was im Wesentlichen auf den Ankauf neuer Immobilien, die Restrukturierung von Schulden und auf die Steigerung des Mietwachstums zurückzuführen ist. Das Unternehmen hat 30000 Quadratmeter neue Flächen vermietet, für 20000 Quadratmeter konnten Anschlussvermietungen getätigt werden. Dagegen stehen 74000 Quadratmeter leer und nur knapp ein Drittel davon ist "strategischer Leerstand", der mit Modernisierungsmaßnahmen und den entsprechenden Ertragssteigerungen verbunden ist.
Gleichzeitig hat sich das Eigenkapital zwar von 692 Millionen Euro auf 768 Millionen Euro erhöht. Der Net Asset Value (NAV) pro Aktie verringerte sich aber durch die Kapitalerhöhung im Vergleich zum Jahr 2010 von 11,68 Euro auf 11,32 Euro. Das Unternehmen erklärt dies als Erfolg: Durch die Kapitalerhöhung ist die Zahl der Aktien um 16 Prozent gestiegen, wogegen der NAV pro Aktie nur um drei Prozent sank, so Alstria.
Nach dem Gesetz soll ein Unternehmen mit REIT-Status die 45 Prozentmarke beim Eigenkapital nicht unterschreiten. Daher ist die inzwischen auf etwa 56 Prozent gesunkene Verschuldungsquote im Vergleich zu früheren Jahren positiv zu werten. Die letzten beiden Akquisitionen im Jahr 2011 seien mit etwa 60 Prozent Eigenkapital getätigt worden. Der Anteil der langfristigen Darlehen hat sich im Vergleich zum Jahr 2010 um neun Prozent erhöht, die durchschnittliche Fremdkapitallaufzeit beträgt jedoch nur 3,8 Jahre.
Für das laufende Jahr soll der FFO um 15 Prozent wachsen. Dieses Wachstum beruht aber zum großen Teil auf Zusatzeinnahmen aus den Immobilien, die das Unternehmen erst 2011 und 2012 erworben hat. Aus Mietsteigerungen im Bestand sind dem Unternehmen 2011 lediglich 0,8 Millionen Euro zugeflossen. Die Strategie setzt also sehr stark auf weitere Kapitalerhöhungen. Denn die Aktionäre waren diejenigen, die es der Alstria ermöglichten, den 95-Millionen-Euro-Deal des DIVE-Portfolios zunächst komplett mit Eigenkapital zu stemmen, trotz der stattlichen Leerstandsquote von 26 Prozent in den Objekten. Außer im März 2011 hat Alstria zuletzt im Februar dieses Jahres mit einem Bruttoemissionserlös von 60,9 Millionen Euro eine Kapitalerhöhung vorgenommen. Und dass Alstria weiter Eigenkapital einsammeln will, hat sie schon angedeutet: Der Vorstand wird der Hauptversammlung im April vorschlagen, den Kapitalerhöhungsspielraum von bis zu 50 Prozent des Grundkapitals zu erhöhen.
Das Unternehmen hat gute Chancen, neue Eigenkapitalmittel zu bekommen, denn die Immobiliengesellschaft ist momentan solide finanziert. Alstria nimmt mehr als doppelt so viel Miete ein, wie sie Zinsen zahlt. Dennoch ist nicht von der Hand zu weisen, dass sich mit den hohen Leerständen die Risikostruktur unter Umständen erhöht hat. Während andere Unternehmen den Leerstand meiden, setzt Alstria auf die Vermarktung der eingekauften Leerstände - bislang zumindest mit einigem Erfolg. ch