Äpfel und Birnen zählen bekanntlich beide zur Kategorie Kernobst. Und dennoch soll man sie nicht vergleichen. Tut man - zumindest in Fachkreisen - auch nicht: Die Europäische Union hat eigene spezifische Vermarktungsnormen für Äpfel und Birnen, auch in den Regalen der Händler in Deutschland werden beide hübsch getrennt. Bei indirekten Immobilienanlagen hingegen nimmt man es offensichtlich plötzlich nicht mehr so genau.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) nämlich vergleiche besagtes Obst momentan, wie der Zentrale Immobilien Ausschuss kürzlich zu recht monierte. Die Rede ist von alternativen Investmentfonds wie Geschlossenen oder auch Offenen Immobilienfonds einerseits und börsennotierten Immobilienvehikeln, namentlich Real Estate Investment Trusts (REITs) andererseits. Kern des Anstoßes ist, dass die BaFin deutsche REIT-Aktiengesellschaften als sogenanntes "Investmentvermögen" klassifiziert. Damit fielen REITs nach gegenwärtigem Stand unter das neue Kapitalanlagegesetzbuch, das kurz vor seiner Ratifizierung steht. Und würden mit Immobilienfonds gleichgestellt.
Einer der beiden maßgeblichen Punkte, mit der die BaFin argumentiert: REITs hätten eine festgelegte Anlagestrategie, also eine Bindung an eine bestimmte Investitionspolitik, wie es beispielsweise auch bei einem Offenen Immobilienfonds der Fall ist. Folglich seien beide auch ähnlich zu behandeln. Dabei liegen die Unterschiede offenkundig auf der Hand. In den Anlagebedingungen von Immobilienfonds finden sich klare Vorgaben, ob und - wenn ja - in welchem Maße in in- oder ausländische Immobilien und beispielsweise in welche Art von Immobilien investiert werden darf. REITs haben natürlich auch eine Anlagestrategie. Aber: Sie leitet sich aus der Unternehmensstrategie ab und ist nicht verbindlich gegenüber den Aktionären. Der Vorstand kann einen einmal eingeschlagenen Weg jederzeit korrigieren, ohne dass die Aktionäre dem zustimmen müssten. Soll dagegen die Anlagestrategie eines Immobilienfonds geändert werden, müssten die Anteilseigner um Zustimmung gebeten werden.
Der zweite Punkt, den die BaFin heranzieht: REITs seien nicht operativ tätig - und nicht operative Organismen sind es, die vom Kapitalanlagegesetzbuch erfasst werden. Was konkret heißt "nicht operativ tätig"? Nach allgemeiner Auffassung sind Investmentfonds nicht operativ tätig, die sich darauf beschränken, Vermögensgegenstände zu kaufen und zu verkaufen. REITs ist jedoch zumindest der Verkauf von Immobilien in nennenswertem Umfang gesetzlich gar untersagt, sie müssen per se den Schwerpunkt auf die Bewirtschaftung von Immobilien legen. Was, wenn nicht die Arbeit an der Immobilie, die Suche nach Mietern und das permanente Property Management, die Instandhaltung, der Umbau et cetera sollte denn sonst operative Tätigkeit sein?
Fragen, die sich auch andere stellen. Alle fünf deutschen REITs als potenziell Betroffene, der Zentrale Immobilien Ausschuss als deutsches Sprachrohr und selbst der europäische und nordamerikanische REIT-Verband - sie alle haben per Brief, Eingabe oder persönliche Stellungnahme dringend um Korrektur des Hakens gebeten, der hier plötzlich geschlagen wurde. Denn fielen REITs in den Anwendungsbereich des neuen Gesetzes, würde dies eine Fülle neuer Verpflichtungen auslösen, unter anderem würde eine Treuhandstelle ("Verwahrstelle") Pflicht.
Die externen Kosten der neuen Verpflichtungen werden auf insgesamt zehn bis 30 Basispunkte bezogen auf den Wert der Immobilien geschätzt, die ein REIT hält. Hinzu kommen die internen Kosten, um die Strukturen auf die neuen Regeln anzupassen. Die insgesamt anfallenden Kosten würden letztlich bis zum Anleger durchschlagen, unter anderem in Form unnötig niedrigerer Dividenden. Das Ziel des Gesetzes, dem Wohl des Anlegers zu dienen, würde konterkariert. Es bleibt zu hoffen, dass die BaFin den Stimmen des Markts Gehör schenkt. Das Ergebnis wird nicht nur von den direkt Betroffenen mit Spannung erwartet, sondern auch von potenziellen Investoren, auch aus dem Ausland. Das Medienecho auf die Diskussion scheint außerhalb Deutschlands sogar größer zu sein als hierzulande.
Frank Schaich, Vorstand, Fair Value REIT-AG, München