"15,7 Prozent sind genug!" Diese Aussage von Aareal-Vorstandschef Hermann J. Merkens macht klar, wohin die Reise in den kommenden Jahren bei dem Wiesbadener Immobilienfinanzierer gehen wird. Die Zeiten des Kapitalaufbaus sind vorbei. Für überschüssiges Kapital soll zunächst nach Investitionsmöglichkeiten gesucht werden. Und davon gibt es einige. Das Programm "Aareal 2020 - Adjust.Advance.Achieve" sollen beide Unternehmensteile, also sowohl die Immobilienfinanzierungstochter als auch das Dienstleistungssegment effizienter und flexibler machen. Dazu gehören der umfassende Umbau der kompletten IT-Landschaft, der Ausbau digitaler Plattformangebote im Segment Consulting/Dienstleistungen bei der Tochter Aareon, eine Ausweitung des US-Geschäfts, Kooperationen mit Start-ups ebenso wie verstärkte Syndizierungsaktivitäten, ein flexibleres Portfoliomanagement und die Expansion der Immobilienfinanzierung entlang der gesamten Wertschöpfungskette, vor allem mit Blick auf das Kreditservicing. Erst wenn es keinerlei Investitionsmöglichkeiten mehr gibt, soll verstärkt an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Diese werden aber auch heute schon gut bedient. In der nächsten Hauptversammlung soll die Erhöhung der Dividende um 21 Prozent auf 2 Euro je Aktie vorgeschlagen werden. Das entspricht einer Ausschüttungsquote von 60 Prozent, die in den kommenden beiden Jahren auf rund 80 Prozent anwachsen soll.
Eine deutliche Ausweitung des Immobilienportfolios ist dagegen nicht geplant. Dieses soll sich, so Merkens, mittelfristig in der Range von 26 bis 28 Milliarden Euro bewegen. 2015 lag der Bestand bei 28,4 Milliarden Euro, 2016 bei 27,9 Milliarden Euro. Das Neugeschäft summierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr inklusive Prolongationen auf 9,2 Milliarden Euro. Im laufenden Jahr werden 7 bis 8 Milliarden Euro angestrebt, was das Portfolio bei gleichbleibenden Fälligkeiten und Tilgungsleistungen weiter schrumpfen lassen würde - natürlich auch zulasten des Ergebnisses. Investitionsschwerpunkte sieht Merkens vor allem außerhalb Deutschlands. "Wir müssen nicht so stark auf dem deutschen Markt vertreten sein, das wird sich in den kommenden Jahren nicht ändern." Dafür ist der Markt schon an zu vielen Stellen in einem Grenzbereich angekommen, woanders sind bessere Margen zu verdienen. Die in Deutschland derzeit üblichen 3 Prozent Immobilienrendite findet Merkens jedenfalls "ziemlich eng". Sein Blick richtet sich stärker nach Übersee, denn trotz Trump will Merkens im größten Immobilienmarkt der Welt mit einem "ordentlichen Anteil" vertreten sein. Über das gesamte Portfolio hinweg ist die Bruttomarge bei Immobilienfinanzierungen von 235 Basispunkten auf 200 bis 210 Basispunkte gesunken und wird in den kommenden Jahren weiter zurückgehen.
Die Bewertung der Leistung für das abgelaufene Geschäftsjahr fällt einigermaßen schwer, denn es muss ordentlich gerechnet werden. Für Merkens war es "gemessen an den Umständen ein herausragendes und hervorragendes Jahr". Rein buchhalterisch steht für 2016 ein Rückgang des Betriebsergebnisses von 104 Millionen Euro oder 22 Prozent auf 366 Millionen Euro zu Buche. Allerdings muss für 2015 der Zugangsgewinn aus dem Erwerb der westdeutschen Immobilienbank in Höhe von 150 Millionen Euro als Einmaleffekt berücksichtigt werden. Entsprechend stieg das Ergebnis um 14,4 Prozent. Allerdings sind auch in 2016 etliche Sondereffekte angefallen: Der Verkauf einer schwedischen Objektgesellschaft spülte 61 Millionen Euro in die Kassen. Demgegenüber steht ein Restrukturierungssaufwand in Höhe von 63 Millionen Euro. Die Beendigung wesentlicher Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der 2014 übernommenen Corealcredit bescherte einen Sonderertrag in Höhe von 28 Millionen Euro, der aber durch einen korrespondierenden Steueraufwand in gleicher Höhe aufgehoben wird. "Die beiden Jahre liegen sehr eng beieinander", stellt Merkens fest. Für 2017 geht der Aareal-Chef von einem Rückgang des Zinsüberschusses zu einem Konzernergebnis in der Spanne von 260 Millionen Euro bis 300 Millionen Euro aus. Gut ist das allemal. P.O.