Es geht Schlag auf Schlag bei der Deutschen Annington. Auf den Börsengang 2013 folgten Anfang 2014 die Übernahmen der Dewag und der Vitus mit insgesamt 31 000 Wohnungen und die Aufnahme in den M-Dax im Herbst 2014. Kürzlich wurde nun auch der erfolgreiche Vollzug des Zusammenschlusses mit der Gagfah verkündet. Es entsteht der zweitgrößte europäische Wohnimmobilienkonzern mit rund 350 000 Wohnungen. Dieser soll in einem "Umkreis von 20 Kilometern rund um Essen" seinen Sitz haben und das Beste aus beiden Welten zusammenführen. Bis Ende dieses Jahres, so schätzt Annington-Chef Rolf Buch, wird der Zusammenschluss weitestgehend vollzogen sein. Das neue Unternehmen werde sich signifikant unterscheiden von dem, was man derzeit unter Gagfah und Annington kenne.
Wer glaubt, nach so viel Aufregung kehre ein bisschen Ruhe ein, sieht sich getäuscht. Eine Verschnaufpause kann und darf es nicht geben. Denn der neue Konzern Annington-Gagfah ist zum Wachstum verdammt. Er kenne jedes Portfolio von mehr als 1 000 Einheiten in Deutschland, so Vorstandschef Buch. Und sollte eines auf den Markt kommen, werde man es sich sehr genau angucken. Denn organisches Wachstum reicht bei Weitem nicht mehr aus, um die Erwartungen der verwöhnten Aktionäre zu erfüllen. Das zeigt auch schon der Abschluss 2014 der Deutschen Annington. Das bereinigte EBITDA stieg um stolze 17 Prozent auf 554 Millionen Euro. Vom Zuwachs in Höhe von knapp 84 Millionen entfallen aber nur rund 20 Prozent auf Altgeschäfte, rund 80 Prozent steuern die Übernahmen von Dewag und Vitus bei.
Das soll die Erfolge der Annington keineswegs schmälern, aber es verdeutlicht, wie groß der Druck auf die Verantwortlichen ist. Für 2014 schlägt jedenfalls erst einmal ein Rekordergebnis zu Buche, das operative Ergebnis aus dem laufenden Geschäft (FFO) legte spürbar um 28 Prozent auf 286,6 Millionen Euro zu. Hauptwachstumstreiber waren die gesteigerten Mieteinnahmen. Die monatliche Ist-Miete stieg um 2,5 Prozent, im Gegenzug sank die Leerstandsquote auf 3,4 Prozent, womit die Annington quasi ausverkauft sei, wie Buch betonte, da ein gewisser kleiner Prozentsatz der Wohnungen immer leer stehe wegen Mieterwechsel oder Renovierungen. Der Net Asset Value verbesserte sich ebenfalls drastisch, um gut 28 Prozent auf 6,58 Milliarden Euro.
Die größte Herausforderung für Buch ist neben der Integration der Gagfah die Zufriedenheit der Mieter. Denn diese ist in der Deutschen Annington inzwischen zum Maß aller Dinge aufgestiegen, selbst Gehälter aller Führungskräfte hängen von der Mieterzufriedenheit ab. Die Investitionen in den Bestand beliefen sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf 346 Millionen Euro, davon entfielen 172 Millionen Euro auf Modernisierungsmaßnahmen. Es wurden mehr als 10 000 Wohnungen energetisch saniert und rund 3 000 Wohnungen seniorenfreundlich umgebaut. Das scheint sich auszuzahlen: Der Customer Satisfaction Index verbesserte sich gegenüber dem Vorjahr um 5,7 Prozent.
In diesem Jahr erwartet die Deutsche Annington einen Anstieg des FFO auf 340 bis 360 Millionen Euro und des Net Asset Value auf 24 bis 25 Euro pro Aktie. Die Mieteinnahmen sollen durch eine Anhebung der monatlichen Ist-Miete um 2,6 Prozent bis 2,8 Prozent auf 880 bis 900 Millionen Euro steigen. In den Bestand sollen rund 400 Millionen Euro investiert werden, wobei Buch deutlich machte, dass es ein reines "Aufhübschen" von Wohnungen nicht geben werde. Das sei zwar zur kurzfristigen Gewinnoptimierung geeignet, habe aber nichts mit der gesellschaftspolitischen Aufgabe eines Wohnungskonzerns zu tun und sei damit auch nicht im Interesse der Investoren. Klingt alles sehr vernünftig. Wo soll das noch hinführen? Vermutlich erst einmal in den Dax, denn da ist die Deutsche Annington bei der jüngsten Index-Anpassung nur ganz knapp an Pro7 gescheitert, diese hat sie inzwischen aber überholt. P.O.