Die Eschborner Aurelis Real Estate hat sich zum Ziel gesetzt, ihr Geschäft mit sogenannten produktionsnahen Immobilien auszubauen. Das sind beispielsweise Fertigungshallen, Lager für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sowie Forschungs- und Entwicklungseinrichtungen. Daher haben die Eschborner eine Studie bei Prof. Dr. Tobias Just vom IREBS und Prof. Dr. Andreas Pfnür von der TU Darmstadt in Auftrag gegeben. Und diese soll nun Licht ins Dickicht bringen, wie die Corporates die Märkte und das Management für diese Quasi-Assetklasse, die auch "Light Industrial" genannt wird, einschätzen.
Ein Ergebnis: Steigender internationaler Wettbewerb und die Auswirkungen der Digitalisierung werden die produzierenden Unternehmen sehr viel stärker beeinflussen als zuvor. Das ist wenig überraschend. Ganz weit oben steht eine hohe Flexibilität im Flächenportfolio. Das war in diesen Branchen bislang nicht so.
Interessant auch für beratende Immobilienunternehmen ist, dass die Kosteneffizienz eine weniger wichtige Rolle spielt. Denn die meisten Firmen in diesem Bereich mieten wenig und sind oft Einzeleigentümer ihrer Immobilien. "Viele der Light-Industrial-Unternehmen nehmen derzeit keine Hilfe von Immobilienverwaltern in Anspruch", sagt Aurelis-CEO Joachim Wieland. Eine stärkere Mischnutzung mit angemieteten Objekten kann aber zukünftig besser als flexibel und vorteilhaft dargestellt werden.
Ganze 63,6 Prozent gaben an, dass ihr Bedarf an flexibel nutzbaren Flächen zukünftig ansteigen wird. 92,4 Prozent der Unternehmen sehen in der Flexibilisierung des Immobilienportfolios den strategischen Schwerpunkt eines zukunftsgerichteten Asset Managements. "Dabei geht es zum einen um die Möglichkeit, kurzfristig Flächen zu nutzen oder abstoßen zu können, wenn sie nicht mehr benötigt werden", erklärt Andreas Pfnür. In Zukunft ließen sich Produktionsflächen stärker durch Büro-, Serviceoder Lagerflächen ersetzen.
Das Problem ist aber derzeit, dass produktionsnahe Immobilien derzeit nur eine untergeordnete Rolle bei Asset- und Immobilienmanagern spielen. In den Augen vieler ist es noch nicht einmal eine Assetklasse für sich und irgendwo zwischen Großlogistik und Handel angesiedelt. Es gibt gegenwärtig weder ein gemeinsames Verständnis noch eine Begriffswelt. Die Projekte gelten als riskant.
Wenn man aber realisiert, dass vom gesamten Corporate-Real-Estate-Vermögen von drei Billionen Euro der Bestand von produktionsnahen Immobilien auf etwa 600 Milliarden Euro geschätzt wird, ist dies ein sehr lukrativer Markt. Nun zeigen institutionelle Anbieter seit einiger Zeit ein wachsendes Interesse an der Anlageklasse - aber eher, weil sie aus erhöhtem Anlagedruck heraus handeln müssen.
40 bis 50 Prozent der Unternehmen berichten von diesem Interesse auch an B- und C-Lagen. Das Ganze erfolge aber wohl eher lustlos und unbeholfen, sagt Wieland. Offenbar sind die Versicherer und Investmentfonds nicht so recht überzeugt von diesem Anlagebereich. Das hat vermutlich auch damit zu tun, dass produktionsnahe Immobilien auch relativ schwer greifbar sind und die Grenzen verschwimmen.
Die Aurelis jedenfalls sieht durch die Studie neue große Potenziale auf sie zukommen. Die Eschborner erbringen allerdings ihre Leistungen nur für eigene Immobilien. Bei der Wahl seien sie aber auch eher vorsichtig: "Wir prüfen schon vor dem Erwerb genau, ob wir zu dem Standort oder dem Objekt eine Idee für die spätere Nachnutzung haben." Wenn man dann den Eindruck hätte, dass die Immobilie zu spezifisch sei, lasse man seine Finger davon.
Bei aller Freude also, die die Ergebnisse der neuen Studie aufzeigen, ist man in Eschborn offenbar weiter im Bereich der produktionsnahen Immobilien vorsichtig, obgleich man damit bislang zwei Drittel der Geschäfte abwickelt. Das Ziel ist klar umrissen: Das Gesamtportfolio soll in den kommenden zwei bis drei Jahren um über zwei Milliarden Euro wachsen. Das sollte auch zu schaffen sein, denn die absehbare und nun auch wissenschaftlich belegte Entwicklung spielt den Immobilienmanagern in die Hände. dro