Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat auch in Zeiten von Corona seine Krisenfestigkeit bewiesen und stellt weiterhin eine stabile und sichere Kapitalanlage dar. Darin sind sich Experten einig. Allgemein noch stark unterschätzt wird dabei der Markt für bezahlbaren Wohnraum im mittleren und unteren Preissegment abseits der Topstädte. Ein zentraler Punkt ist, dass sich die starke Abkühlung der Wirtschaft infolge der Covid-19-Pandemie auf die Einkommenssituation der Haushalte ausgewirkt hat.
Der Anstieg der Arbeitslosenzahlen und der Kurzarbeit haben zu Einbußen bei den privaten Einkommen geführt, stellt der Rat der Immobilienweisen im Herbstgutachten 2020 fest. Und in Anbetracht wieder steigender Fallzahlen sei der weitere Abbau von Stellen nicht auszuschließen. Dies würde bedeuten, dass die finanziellen Reserven privater Haushalte und das für Wohnen zur Verfügung stehende Budget weiter schwinden und es einen Nachfrageschub nach bezahlbaren Wohnungsangeboten geben könnte, konstatiert das Gewos Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung. Seit Anfang 2007 bis Ende Juni 2020 stiegen die Angebotsmieten in C- und D-Städten laut Gewos bereits um etwa 40 Prozent.
Auch haben sich laut Gewos Wohnpräferenzen während der Corona-Krise verändert. So sei ein vermehrter Wunsch nach Wohnen im Grünen zu spüren. Dadurch steige die Bedeutung des Umlands von Städten und von ländlichen Räumen mit guter Anbindung an wirtschaftsstarke Regionen. Die Nachfrage in den Metropolen dürfte wiederum nicht mehr so stark wachsen wie in den vergangenen Jahren, so Gewos. In ländlichen Kreisen Deutschlands gewinne das Mietwohnsegment aber auch aufgrund der Alterung der Bevölkerung und des sich dadurch verändernden Wohnbedarfs an Bedeutung. Darüber hinaus sei ein Trend zum Wohnen in ländlichen Regionen auch durch veränderte, flexiblere Arbeitsstrukturen mit mobileren Arbeitsformen zu spüren. In diesem Marktumfeld lassen sich selbst mit einfacheren Wohn immobilien, wie zum Beispiel beim typischen Plattenbau in C- und D-Lagen, eine überdurchschnittliche Performance und attraktive Renditen erzielen. Schließlich sind auf diesem Markt nur wenige Akteure tätig und die Ankaufsbedingungen fallen daher oftmals deutlich besser aus als bei Wohninvestments in A-Städten. In Verbindung mit einer bedarfsgerechten und behutsamen Sanierung sowie einer effizienten Bewirtschaftung lassen sich erhebliche Wertschöpfungspotenziale heben.
Oft vernachlässigt, aber ebenso wichtig, ist dabei das Schaffen sozialer Wohnwerte durch einen fairen Umgang mit den Mietern. Dies ist entscheidend für die Verbesserung des Vermietungsstands und auch für die Wertentwicklung der jeweiligen gesamten Immobilie. Letztendlich profitiert auch der Investor davon. Dieser erhält zudem für die investierte Summe in der Regel mehr Wohneinheiten als bei Investments in Toplagen. Das stellt den Cashflow auf eine breitere Basis und das Risiko im Portfolio bleibt überschaubar. Voraussetzung ist allerdings eine entsprechende Marktkenntnis, ein gutes Netzwerk beziehungsweise der Zugang zu geeigneten Immobilien und ein stimmiges Bewirtschaftungskonzept.
Benjamin Spieler, Geschäftsführer, SIM Holding GmbH, Jena
