Lohnt ein Wald-Investment?

Daniel Rohrig

Seit Jahren stellt sich auf den Immobilienmärkten die Frage einer drohenden Überhitzung. Zwar wird die Luft nach oben langsam dünner, aber wirklich kühler ist es auf dem Weg nach oben bislang noch nicht geworden. Bei den Diversifikationsmöglichkeiten seiner Portfolios scheint der eine oder andere Investor mittlerweile den Wald vor lauter Bäumen nicht mehr zu sehen. Dabei könnten Anlageexperten bei einem Ausflug ins Grüne durchaus das dort im Überfluss vorhandene Holz auch als Investmentmöglichkeit wahrnehmen. Aber lohnt sich dieses alternative Investment?

Einige Immobilienfirmen bieten Waldfonds oder Holzinvestments an. Das Potenzial an sich ist riesig. Mehr als 11 Millionen Hektar in der Bundesrepublik sind Wald - das entspricht immerhin etwa einem Drittel. Und der Bestand der aktuell 90 Milliarden Bäume nimmt sogar noch zu. Etwa 90 Prozent wird mit dem Holzverkauf erwirtschaftet. Bislang steckt der hiesige Markt jedoch immer noch in einer kleinen Nische fest. Ganz anders beispielsweise in Kanada und den USA - dort gibt es vergleichsweise viele Möglichkeiten für "Wald-und-Wiesen-Investments".

Als Hauptproblem für die spärlichen Investitionen in den Wald hat der Immobiliendienstleister Savills die Verteilung auf eine Vielzahl von Eigentümern ausgemacht: Während sich etwa 5,5 Millionen Hektar, also 48 Prozent, im Privatbesitz befinden, gehören etwa 33 Prozent dem Staat - also Bund und Ländern - sowie ein Fünftel diversen Körperschaften. Folge: ein kleinteiliger und intransparenter Transaktionsmarkt. Die Ertragsrendite liegt aktuell bei zwei Prozent - Tendenz jedoch steigend. "Kalkuliert man die Bodenwertsteigerungen mit ein, könnte in den kommenden Jahren eine Gesamtrendite von mindestens vier Prozent erzielt werden", sagt Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Das mag sein, aber die aktuellen zwei Prozent liegen nun einmal deutlich unter den Durchschnittsrenditen im Immobiliensektor, die immer noch bei deutlich über drei Prozent liegen. Nötig für mögliche Ertragsteigerungen sind unter anderem Zusammenführungen von kleinen Flächen, denn die Grundstücksgröße ist schließlich maßgeblich preisbestimmend. Und diese Zusammenführungen bleiben leider nach wie vor rar.

Und: Wald ist nicht gleich Wald! Spezialfondsmanager sollten genau schauen, in welche Bäume sie investieren. Die Nähe zu Sägewerken und zu gut ausgebauten Transportwegen ist ein maßgeblicher Faktor. Dabei bleibt es aber nicht. Wälder an sich sind intransparente "Gebilde". Wie bewertet man eine Waldfläche? Faktoren wie Bodenbeschaffenheit, Topografie, Wasserverfügbarkeit und Zugänglichkeit beeinflussen den Wert maßgeblich. Für eine Due Diligence ist dies im Vergleich zu anderen Immobilien schwerer einzuschätzen. Auch der maßgebliche (Risiko-)Faktor Holzwachstum kann nur durch langfristiges Monitoring ermittelt werden. Gerade die klimatisch immer unberechenbarer werdenden Bedingungen auch in Mitteleuropa sind da wenig hilfreich.

Ein geringerer Risikofaktor in unseren Gefilden sind dagegen Feuer, Sturm und Insektenbefall. Waldbrände sind sehr selten, Stürme meist nicht allzu verheerend. Und selbst ein stark sturmgeschädigter Wald bietet immer noch eine Reihe verwertbarer Holzmengen. Das Problem des Insektenbefalls - beispielsweise durch den Borkenkäfer - hat man in den vergangenen Jahrzehnten ebenfalls relativ gut in den Griff bekommen. Daran sollte ein "holziges" Engagement folglich nicht scheitern.

Fazit: Vergleichsweise niedrige Rendite, intransparenter Markt, international stark schwankende Holzpreise mit steigender Tendenz, Lage wie bei klassischen Immobilien entscheidend, komplizierter langwieriger Due-Diligence-Prozess, Holzwachstumsrisiken. Alles in allem lassen die Waldspezialfonds in Deutschland entgegen den optimistischen Ausblicken einiger Marktakteure derzeit vor allem die Wünsche institutioneller Investoren noch außen vor. Genauer anschauen könnte man sich allerdings die Lage in Nordamerika. Dort ist das Risiko offensichtlich geringer. Trotz aller Anlagerisiken steht einem unbeschwerten Wanderausflug in den deutschen Wald natürlich dennoch nichts im Wege. Die frische Luft schärft schließlich die Sinne für durchdachte Investitionsentscheidungen.

Daniel Rohrig , Redaktion Immobilien und Finanzierung , Verlag Helmut Richardi
Noch keine Bewertungen vorhanden


X