"Die Mietvertragslaufzeiten Offener Immobilienfonds sind sehr gleichmäßig verteilt", lobt der Bundesverband Investment und Asset Management. Bis Ende 2013 stehen nach aggregierten Verbandszahlen jährlich nur zwischen 9,6 und 11,5 Prozent der Mietverträge zur Neuverhandlung an. Fast 50 Prozent aller Verträge würden demnach erst nach 2014 auslaufen. Allerdings müsste für knapp fünf Prozent der bestehenden Kontrakte noch in diesem Jahr Ersatz gefunden werden. 2,4 Prozent der Mietverträge seien jederzeit kündbar.
Doch die Statistik hat bekanntlich ihre Tücken und wie üblich steckt der Teufel im Detail. Denn schaut man sich die einzelnen Fonds an, so müssten dem geneigten Anleger bei manchen Sondervermögen die Alarmglocken schrillen. Das Analystenhaus Scope hat von den Fonds die Daten auf Einzelobjektbasis abgefragt und ausgewertet. Demnach ist die Vermietungsquote in der Branche erkennbar rückläufig. Mit aktuell 94,89 Prozent liegt sie um 25 Basispunkte unter dem Wert, der für das erste Quartal 2009 ermittelt wurde.
Damit machen sich auch in den Objekten der Offenen Immobilienfonds die Auswirkungen von Mieterinsolvenzen und geringerem Flächenverbrauch der Mieter in Folge von Stellenstreichungen bemerkbar. In der Regel weisen laut Scope jüngere Fonds aufgrund ihres jüngeren Objektbestands und den erst vor wenigen Jahren abgeschlossenen langlaufenden Mietverträgen eine bessere Vermietungsquote und niedrigere Instandhaltungsaufwendungen auf als der Branchendurchschnitt.
Da verwundert es nicht, dass der Fonds mit dem niedrigsten Leerstand ein junges, institutionelles Produkt ist - der Westinvest Immovalue. Dagegen haben ausnahmslos ältere Fondsprodukte die höchsten Leerstände im Bestand. So sind mehr als 14 Prozent der Flächen des Hansaimmobilia unvermietet - in einzelnen Objekten sogar 30 Prozent -, im Euro Immoprofil stehen 13 Prozent leer und im Deka-Immobilien Europa sind nach der Fondsfusion fast acht Prozent der Flächen ohne Nutzer.
Auch bei den Mietvertragslaufzeiten offenbart ein genauerer Blick in die Portfolios bei einigen Fonds beachtliche Risikopotenziale. So laufen etwa zwei Drittel der Mietverträge in Objekten des Hansaimmobilia bis Ende 2011 aus, davon stehen etwa 39 Prozent im kommenden Jahr zur Neuverhandlung an. Eingedenk des Leerstands ist das Neuvermietungspensum dieses Fonds erheblich - erst recht in einer besonders kritischen Marktphase. Im Euro Immoprofil sind immerhin rund 51 Prozent der Verträge und beim Hausinvest Global 44,3 Prozent der Kontrakte in den kommenden zwei Jahren neu zu verhandeln. Aus den aktuellen Leerständen und den teils in erheblichem Umfang anstehenden Neuvermietungen erkennt Scope Risiken für die künftigen Fondseinnahmen. Denn gelingt die Neuvermietung nur zu schlechteren Konditionen, wird dies negative Effekte auf die Fondsrendite haben. Red.