Deka Immobilien Monitor

Ertragsperspektiven von Büromärkten: Geht der Boom 2014 weiter?

Die Frage nach der Fortsetzung eines Booms mag beim Blick auf die wirtschaftlichen Zahlen des Jahres 2013 für Europa zunächst mit einer Gegenfrage beantwortet werden: Welcher Boom? Auch wenn die milde Rezession im Euroraum bereits im zweiten Quartal des vergangenen Jahres überwunden wurde, weist das Bruttoinlandsprodukt für das Gesamtjahr mit einer Veränderungsrate von minus 0,4 Prozent erneut einen Rückgang aus.

Der Arbeitsmarkt ist in weiten Teilen der Währungsunion nach wie vor sehr angespannt. Mit 11,9 Prozent liegt die Arbeitslosenquote des Euroraums nur geringfügig unter ihrem Höchstwert, in Spanien ist die Quote noch immer mehr als doppelt so hoch, in Frankreich immerhin bei über zehn Prozent.

In der Gesamtertragsbetrachtung europäischer Büroimmobilien sieht die Bilanz 2013 allerdings deutlich positiver aus. Dabei werden die Spitzenmieten und -renditen auf Marktebene verwendet, um Erträge idealtypischer Investitionen abzuschätzen. Für die 25 analysierten Büroimmobilienmärkte ergeben sich in dieser Rechnung Erträge von im Mittel rund sechs Prozent für das vergangene Jahr (Medianwert). Nur fünf Märkte wiesen Verluste (Barcelona, Paris, Mailand) oder Erträge nahe null (Kopenhagen, Warschau) auf. Gesunkene Nettoanfangsrenditen oder deutliche Mietanstiege verhalfen den Büromärkten Lyon, Wien, Luxemburg und vor allem London West End zu hohen Gesamterträgen.

Zudem gehörten auch im vergangenen Jahr vier deutsche Märkte (München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln) mit Erträgen um die zehn Prozent zu den Gewinnern. Mit einem durchschnittlichen Ertrag von knapp acht Prozent war damit 2013 das vierte ertragsstarke Jahr in Folge für die sieben großen deutschen Standorte (Big-7). Der Begriff "Boom" ist daher durchaus angebracht.

Niedrige Anfangsrenditen trüben Ertragsperspektiven

Auch für das laufende und das nächste Jahr deuten die Miet- und Renditeprognosen auf zwar abnehmende, aber dennoch attraktive Erträge an den deutschen Büromärkten hin. In weiten Teilen Europas sollten die Büromärkte 2014 und 2015 noch vom niedrigen Zinsniveau bei steigender wirtschaftlicher Dynamik profitieren können.

Erst mit den ab 2016 erwarteten Anstiegen der Anfangsrenditen im Umfeld steigender Zinsen dürfte Investoren wieder deutlich mehr Bescheidenheit abverlangt werden. Dies betrifft vor allem die gemessen an der Rendite derzeit besonders teuren Standorte. Sie könnten zeitweise auch in die Verlustzone abrutschen. Doch auch nach Beginn der Zinswende in Europa sind nach einem kräftigen Ertragsrückgang 2016 in der Folgezeit wieder langsam steigende Erträge für das europäische Aggregat zu erwarten. Dies beruht zum einen auf der Annahme, dass die Spitzenrenditen nur gemächlich ansteigen und somit die Erträge zwar verringern, nicht aber deutlich in die Verlustzone drücken. Des Weiteren dürfte die positive wirtschaftliche Entwicklung zu einem - wenn auch nur verhaltenen - Aufschwung an den Mietmärkten führen, der im Laufe der Zeit an Breite gewinnen sollte.

Für den gesamten Prognosezeitraum von 2014 bis 2018 ergibt sich im Mittel über alle 25 Märkte ein Gesamtertrag von knapp drei Prozent pro Jahr. Mit mehr als sieben Prozent pro Jahr rangiert dabei Madrid an der Spitze der Rangliste. Nach den hohen Verlusten in der Kapitalwertbetrachtung seit 2007 reichen vergleichsweise geringe absolute Wertzuwächse für hohe prozentuale Anstiege.

Bereits im vergangenen Jahr gab es am Investmentmarkt der spanischen Hauptstadt erste Anzeichen für eine Wende zum Positiven - in Form leichter Rückgänge der Spitzenrendite im zweiten Halbjahr. Mit Barcelona und Lissabon liegen zwei weitere Büromärkte der iberischen Halbinsel weit vorn auf der Rangliste der erwarteten Erträge.

Abseits der Euroland-Peripherie ergeben sich insbesondere für Amsterdam und London City die besten Ertragsperspektiven, wobei im Fall der niederländischen Hauptstadt das hohe Ausgangsniveau der Spitzenrendite sowie in der Londoner City das überdurchschnittlich hohe prognostizierte Mietwachstum ausschlaggebend sind. Die deutschen Standorte finden sich auf Sicht der nächsten fünf Jahre fast ausschließlich in der unteren Hälfte der Rangliste wieder. Dabei hat mit München der Standort der Big-7 die schlechtesten Ertragsperspektiven, der aktuell die niedrigste Nettoanfangsrendite aufweist. Noch geringere Renditen werden derzeit nur für Paris, Stockholm und London West End angegeben. Auch für diese Standorte erwarten wir in den nächsten fünf Jahren im europäischen Vergleich unterdurchschnittliche Erträge.

USA: Ertragsbelastung durch Anstieg der Cap Rates

In den USA sank die Arbeitslosenquote im vergangenen Jahr spürbar, obwohl sich die konjunkturelle Dynamik mit einem Wachstum des Bruttoinlandsprodukts von 1,9 Prozent etwas schwächer als im Vorjahr erwies. Die wichtigsten US-amerikanischen Büroimmobilienstandorte konnten 2013 hinsichtlich der Marktgesamterträge allerdings nicht an die Erfolge der Vorjahre anschließen. Im Mittel über die elf analysierten Märkte ergibt sich, auf Basis der Spitzen-Cap-Rates und der Durchschnittsmieten im Class-A-Segment, ein Ertrag von drei Prozent. Dabei verzeichneten mit Miami und Seattle die einzigen beiden Märkte, für die Rückgänge der Cap Rates vermeldet wurden, sowie Manhattan Downtown, das durch einen kräftigen Anstieg der Mieten punkten konnte, die höchsten Erträge.

Die Zeiten, in denen zweistellige Ertragszahlen eher die Norm als die Ausnahme waren, dürften seit vergangenem Jahr erst einmal vorbei sein. Dies kann als Hinweis dafür gesehen werden, dass das durch die Krise 2008/09 entstandene Erholungspotenzial an den meisten Standorten bereits 2012 ausgeschöpft gewesen sein sollte. Mittlerweile haben die Kapitalwerte so hohe Niveaus erreicht, dass bestenfalls nur geringe prozentuale Wertzuwächse möglich erscheinen.

Im laufenden Jahr dürften die laut Prognose konstanten Cap Rates die Erträge noch stützen. Für die US-Märkte sind allerdings bereits ab 2015 steigende Anfangsrenditen zu erwarten, wodurch die Gesamterträge weiter unter Druck geraten sollten. Wir rechnen damit, dass fast alle analysierten Standorte zumindest kurzfristig in die Verlustzone abrutschen. Da die Prognose einen langsamen aber kontinuierlichen Anstieg der Cap Rates beinhaltet, würde das auch für längere Zeit die Ertragsrechnung belasten. Diese dürfte durch ein vergleichsweise kräftiges Mietwachstum nur teilweise kompensiert werden.

Auf Fünfjahressicht liegen die Gesamterträge gemäß den Deka-Prognosen im Mittel bei nur 0,6 Prozent pro Jahr. An der Spitze der Rangliste stehen mit Dallas und Chicago die Märkte, die mit den höchsten Cap Rates in den Prognosezeitraum starten. Im Fall von Dallas kommt das höchste prognostizierte Mietwachstum aller US-Standorte hinzu. Bereits für Boston auf dem dritten Rang der Liste sind die prognostizierten Marktgesamterträge mit 1,4 Prozent pro Jahr relativ bescheiden. Am unteren Ende der Ertragsrangliste liegt Washington D.C. mit einem erwarteten Verlust von 1,5 Prozent pro Jahr. Den Büromarkt der US-Hauptstadt belasten in den nächsten Jahren zum einen die der

-zeit sehr niedrigen Cap Rates sowie das niedrigste prognostizierte Mietwachstum aller betrachteten US-Standorte.

Sowohl für die europäischen als auch für die US-amerikanischen Märkte gehen wir also davon aus, dass der Boom, der vorwiegend die Investmentmärkte betrifft, im laufenden Jahr noch anhalten sollte. Allerdings dürften die Gesamterträge an den meisten Standorten weiter sinken. Mit der erwarteten Wende bei den Anfangsrenditen dürfte dann der Boom zumindest hinsichtlich der Ertragszahlen erst einmal beendet sein.

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