Auf der Suche nach Anlagealternativen und Renditen entdecken mehr und mehr Investoren offensichtlich auch Unternehmensimmobilien für sich. Im vergangenen Jahr sind rund 930 Millionen Euro in diese Assetklasse investiert worden, im Laufe des ersten Halbjahres 2014 summieren sich die Umsätze auf 381 Millionen Euro. Andreas Schulten von Bulwiengesa begründet die wachsende Nachfrage unter anderem damit, dass Unternehmensimmobilien vor dem Hintergrund sinkender Renditen und zunehmend kürzerer Zyklen bei etablierten Immobilienklassen immer attraktiver werden. Wächst hier also eine neue "Schublade" für die Immobilienanleger neben den klassischen Formen "Büro", "Einzelhandel" und "Logistik" heran?
Reizvoll ist ein Investment jedenfalls. So weist der "Marktreport Unternehmensimmobilien" der neu gegründeten Initiative Unternehmensimmobilien eine Bruttoanfangsrendite von durchschnittlich 9,8 Prozent nach. Zum Vergleich: Im Bürosegment beträgt diese weniger als die Hälfte. Die höchsten Renditen bei Unternehmensimmobilien werden mit Gewerbeparks erzielt, die rund 1,2 Prozentpunkte über derjenigen von Produktionsimmobilien liegen. Dass mit der höheren Rendite nicht unbedingt auch ein höheres Risiko verknüpft ist zeigt sich an den Vermietungen und der Mietstabilität. Mit 440 000 Quadratmeter blieb der Flächenumsatz im ersten Halbjahr auf dem Niveau des Vorjahres. Im gesamten Jahr 2013 wurden 1,5 Millionen Quadratmeter vermittelt. Größte Mietergruppe bleibt dabei das verarbeitende Gewerbe mit 38 Prozent des Gesamtumsatzes vor der Lager-, Logistik- und Transportbranche mit knapp 20 Prozent.
Und auch die Mieten entwickeln sich relativ stabil, wenn auch leicht rückläufig. Die Durchschnittsmieten für Unternehmensimmobilien liegen aktuell bei 5,40 Euro pro Quadtratmeter mit einer Spanne von 4,50 Euro für reine Lagerflächen und etwa 6,60 Euro für einen Quadratmeter Bürofläche. Die Spitzenmieten gingen gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 10 Euro auf 9,70 Euro zurück. 2013 waren Spezialfonds sowie Projektentwickler und Bauträger die größten Käufergruppen. Sie investierten knapp 186 Millionen Euro beziehungsweise 144 Millionen Euro. Eigennutzer zeichneten für rund 103 Millionen Euro Ankaufsvolumen verantwortlich, was auf ihre Rolle als größte Eigentümergruppe in diesem Marktsegment zurückzuführen ist. Auch auf der Verkäuferseite waren sie sehr aktiv und veräußerten Objekte im Wert von rund 174 Millionen Euro.
Im Umkehrschluss heißt dies aber, dass die Eigentumsquote bei Unternehmensimmobilien mehr und mehr sinkt, und eine wachsende Anzahl von Unternehmen lieber mietet als besitzt. Stärkste Gruppe auf der Verkäuferseite waren mit Abstand die Asset-Manager. Im Auftrag überwiegend internationaler Eigentümer veräußerten sie Unternehmensimmobilien im Wert von rund 280 Millionen Euro. Auch im ersten Halbjahr 2014 zählten Projektentwickler und Spezialfonds zu den aktivsten Käufer- und Verkäufergruppen.
Der deutlichste Unterschied im Vergleich zum Vorjahr liegt bei den Asset-Managern: Mit rund 121 Millionen Euro bildeten sie erneut die stärkste Verkäufergruppe, mit etwa 72 Millionen Euro nun aber auch die drittgrößte Käufergruppe. Auch Ausländer sind im laufenden Jahr verstärkt auf der Käuferseite unterwegs und steigerten ihren Anteil von 16 auf 23 Prozent.
Mit dem ersten Marktreport Unternehmensimmobilien soll mehr Transparenz in diese Assetklasse gebracht werden. Zu diesem Zweck will die Initiative Unternehmensimmobilien, der derzeit mit Atos, Aurelis, Beos, Hansteen, GSG Berlin, Segro, Sirius und Valad acht Unternehmen angehören, gemeinsam mit Bulwiengesa eine Datenbank aufbauen, in die sämtliche Transaktions- und Vermietungsdaten der Teilnehmer einespeist werden. Red.