Hypothekenversicherung: Kann Deutschland von den USA lernen?

Schon seit geraumer Zeit gelten Hypothekenversicherungen (Mortgage
Insurance) in den USA als ein selbstverständlicher Bestandteil der
Eigenheimfinanzierung. Durch diese Versicherungen auf private
Hypothekenkredite können Darlehensgeber ihren Kunden einen schnelleren
und einfacheren Zugang zur gewünschten Immobilienfinanzierung
ermöglichen. Dies erreichen die kreditgebenden Institute dadurch, dass
sie den geforderten Eigenkapitalanteil senken.
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Doch herrschen in den USA und Deutschland höchst unterschiedliche
wirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen. So kann der in einen
privaten und einen öffentlichen Hypothekenversicherungssektor
unterteilte US-amerikanische Markt bereits auf eine lange Tradition
zurückblicken. In Deutschland ist Mortgage Insurance noch eine
vollkommen neue Kategorie mit dem Potenzial, schon bald fester
Bestandteil privater Immobilienfinanzierungen zu sein.
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Zwei Praxisfälle
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Peter und Kathrin Meyer, 29 und 30 Jahre alt, sind erst seit kurzem
verheiratet. Beide haben studiert und stehen seit wenigen Jahren im
Berufsleben. Sie wollen in eine größere Wohnung ziehen und haben sich
im Hinblick auf eine private Altersvorsorge für eine Eigentumswohnung
entschieden. Nach einiger Suche haben die beiden ihre Traumwohnung
gefunden, die mit dem Kaufpreis von 200 000 Euro auch bezahlbar ist.
Doch der Gang zur Bank wird zur bösen Überraschung. "Sie müssen einen
Eigenkapitalanteil von 40 000 Euro vorlegen, sonst wird es nichts mit
dem Kredit", so die Bank. Peter und Kathrin fallen aus allen Wolken,
denn wie sollen sie nach dem langen Studium in der kurzen Zeit eine
solche Summe angespart haben?
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In einer ähnlichen Situation befinden sich Erin und John Smith. Sie
sind beide Mitte 20 und träumen vom eigenen Heim. Im Gegensatz zu den
deutschen Eigenheimsuchenden birgt ihr Gang zur Bank in Albany,
US-Bundesstaat New York, allerdings keine Überraschungen. Mit einem
Eigenkapital von umgerechnet lediglich 10 000 Euro können sie sich
ihre Traumwohnung zu einem Kaufpreis von ebenfalls 200 000 Euro
leisten. Dies wird möglich, indem die Bank eine Hypothekenversicherung
dazu nutzt, ihre Verpflichtungen für den Fall einzugrenzen, dass der
Käufer zahlungsunfähig wird.
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In Deutschland bietet Genworth Financial das auf dem US-Markt seit
Jahren bewährte Instrument an. Die Vorteile für Darlehensgeber als
auch für Darlehensnehmer liegen auf der Hand. Erstere können sich mit
einer Hypothekenversicherung vor Ausfällen bei Zahlungsunfähigkeit
ihrer Kunden schützen.
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Außerdem ermöglicht ihnen das Produkt ein effektives Risikomanagement,
während sie sich durch das Angebot von Immobilienkrediten mit
niedrigem Eigenkapitalanteil neue Marktsegmente erschließen. Die
Darlehensnehmer hingegen erhalten einen leichteren und schnelleren
Zugang zu Wohneigentum. Durch die Einbringung eines geringeren
Eigenkapitalanteils werden lange Ansparzeiten vermieden. Bei all
diesen Vorteilen drängt sich nahezu die Frage auf, wieso
Hypothekenversicherungen in Deutschland noch nicht, in den USA
allerdings schon seit langem zum Alltagsgeschäft gehören.
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Die US-Hypothekenversicherungen und ihre Wurzeln
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Sehr deutlich zeigen sich die Unterschiede der beiden Länder im
Wohneigentumsanteil. So liegen die Vereinigten Staaten mit 69 Prozent
weit über dem Mittelwert, während Deutschland mit gerade einmal 42
Prozent mit der Schweiz das Schlusslicht bildet. Eine Vielzahl
US-amerikanischer Familien erschließt sich Wohneigentum durch das weit
verbreitete und etablierte Instrument der Hypothekenversicherung.
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Alleine in 2005 erleichterten die bedeutendsten Anbieter von Mortgage
Insurance mehr als 1, 5 Millionen amerikanischen Familien in den USA
den Zugang zum eigenen Heim.
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Die Wurzeln der Hypothekenversicherung gehen auf das späte 19.
Jahrhundert zurück, als die ersten derartigen
Versicherungsgesellschaften in New York gegründet wurden. Die
Regierung verabschiedete das erste Gesetz zur Genehmigung der Aufnahme
des Hypothekenversicherungsgeschäftes im Jahre 1904. 1911 wurde das
Gesetz ausgeweitet und ermöglichte es den Versicherungsgesellschaften,
Immobiliendarlehen zu kaufen und zu verkaufen - vergleichbar dem
sekundären Hypothekenmarkt heute.
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Steigende Immobilienpreise in den zwanziger Jahren führten dazu, dass
allein in New York mehr als 50 Hypothekenversicherungsgesellschaften
aus dem Boden schossen. Diese Unternehmen waren kaum reguliert und
unterkapitalisiert, da das Hypothekenversicherungsgeschäft als wenig
risikoreich betrachtet wurde.
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Doch dem Boom wurde durch die Weltwirtschaftskrise ein jähes Ende
gesetzt. Der Wert der Immobilien sank ins Bodenlose. New Yorks
gesamter Hypothekenversicherungsmarkt brach zusammen. Die
amerikanische Regierung stellte in der Folge mit dem Alger Report
strikte Anforderungen an die Hypothekenversicherungsgesellschaften auf
und legte so den Grundstein für einen sich nach dem Zweiten Weltkrieg
entwickelnden stabilen Hypothekenversicherungsmarkt, der sich auf neue
Regularien stützte.
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Öffentliche und private Hypothekenversicherungen
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Mit der Gründung der Federal Housing Administration (FHA) im Jahre
1934 trat die US-Regierung in das Hypothekenversicherungsgeschäft ein.
Ziel war die Belebung des Wohnungsmarktes. Das durch die FHA
aufgelegte Programm zur Absicherung von Immobiliendarlehen stimulierte
die Bautätigkeit und begründete ein neues Vertrauen in den
Immobilienmarkt. Die charakteristische Unterteilung des
Hypothekenversicherungsmarktes in einen öffentlichen und einen
privaten Sektor war geboren.
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Nach dem Zweiten Weltkrieg weitete sich die Rolle des Staates mit dem
Veterans Affairs (VA) Mortgage Guarantee Program noch weiter aus. Über
mehrere Jahrzehnte belebten die Programme von FHA und VA den
US-Immobilienmarkt. Allerdings veranschaulichen die jüngsten Zahlen
zum Gesamtvolumen des öffentlichen und privaten
Hypothekenversicherungsmarktes, dass der größte Teil der
Hypothekenversicherungen heute im privaten Sektor zu verbuchen ist.
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Im Jahre 1957 gründete Max Karl das erste private
Hypothekenversicherungsunternehmen der Nachkriegszeit. Es wurden
regulatorische Rahmenbedingungen für die private
Hypothekenversicherung geschaffen, die die Grundlage für das Entstehen
weiterer Spezialversicherer bildeten. In den sechziger Jahren
expandierte das private Hypothekenversicherungsgeschäft, gefolgt von
einem starken Anstieg in den frühen Siebzigern, der in Verbindung mit
dem an Bedeutung gewinnenden Sekundärmarkt für Hypothekendarlehen zu
sehen ist.
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Die achtziger Jahre läuteten ein neues Kapitel in der
Hypothekenversicherungsgeschichte ein. Die erste Herausforderung war
es, Hausbesitzern, Kreditgebern und Immobilienvermittlern in einer
Zeit starker Rezession zu helfen. 1984 hatten mehr als die Hälfte
aller versicherten Hypothekendarlehen einen Eigenkapitalanteil von
weniger als zehn Prozent. In den Achtzigern zahlten die
US-amerikanischen Hypothekenversicherer mehr als sechs Milliarden
US-Dollar Schadenansprüche an ihre Versicherungsnehmer aus und
schützten diese so vor erheblichen Verlusten.
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Selbst in den florierenden neunziger Jahren wurden mehr als acht
Milliarden US-Dollar Versicherungsleistung erbracht. Einmal mehr
stellte die Hypothekenversicherungswirtschaft ihre Stärke und
Funktionsfähigkeit unter Beweis, unabhängig von den Schwankungen der
Konjunkturverläufe. Das Geschäftsvolumen der
Hypothekenversicherungsbranche weitete sich in den neunziger Jahren
weiter aus. Heute liegt die Summe der über die private
Hypothekenversicherung abgedeckten Immobilienkredite in den USA bei
über 700 Milliarden US-Dollar.
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Über 700 Milliarden US-Dollar versichertes Kreditvolumen
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Die Vereinigten Staaten erfreuen sich eines stabilen und dynamischen
Wohnungsmarktes. Die Zinssätze bewegen sich im einstelligen Bereich,
es besteht ein großes Immobilienangebot sowie eine breite Palette
verschiedener Immobilienfinanzierungsformen. Also beste
Voraussetzungen für den Schritt ins eigene Heim.
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Mit der steigenden Anzahl von Ersterwerbern wird auch die Nachfrage
nach Mortgage Insurance kontinuierlich weiter wachsen. Allein im
Februar 2006 nutzten 104 146 Kreditnehmer in den USA die privaten
Hypothekenversicherungsmöglichkeiten.
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Die erste Erwähnung der Hypothekenversicherung in Deutschland geht auf
das Kaufmännische Miniatur-Lexikon aus dem Jahre 1907 zurück. "Dieses
Geschäft hat den Zweck, die Hypothekengläubiger gegen jene Verluste zu
schützen, welche ihnen aus dem unzureichenden Werte ihrer Hypotheken
möglicherweise zugehen können."
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Trotz dieser frühen Erwähnung fand das durchaus vorteilhafte Geschäft
erst jetzt Einzug in die deutsche Immobilienfinanzierungslandschaft,
wobei es nicht an Bedarf fehlt. Einer Studie von Mercer Oliver Wyman
zufolge, die 2005 von der Mortgage Insurance Trade Association in
Auftrag gegeben wurde, birgt der deutsche Markt ein Potenzial von 560
Milliarden Euro im hochauslaufenden Kreditbereich.
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Umbruch im deutschen Markt für Baufinanzierungen
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Der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt ist äußerst diversifiziert.
Über 2 000 Banken und andere Finanzdienstleister buhlen um die Gunst
des Kunden. Allerdings befindet sich der Immobilienmarkt durch
Veränderungen, wie zum Beispiel dem Wegfall der Eigenheimzulage zum 1.
Januar 2006 oder dem bevorstehenden Einzug von Basel II, im Umbruch.
Neue Instrumentarien sind gefragt, die es Darlehensgebern ermöglichen,
sich gegen eine Vielzahl von Mitbewerbern am Markt zu behaupten, den
eigenen Marktanteil durch die Erschließung neuer Kundensegmente zu
steigern, Kreditrisiken zu senken sowie den Zugang zu Wohneigentum zu
erleichtern.
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Ein solches Instrument ist die Hypothekenversicherung, wie sie von
Genworth Financial angeboten wird. Das Unternehmen hat seine Wurzeln
in den USA. Dort bietet es bereits seit 1985 Hypothekenversicherungen
an, verbindet also Erfahrungswerte aus wirtschaftlichen Boom- und
Rezessionsphasen, die für ein professionelles Risikomanagement
unentbehrlich sind. Außerdem gelang Genworth Financial frühzeitig die
Expansion in andere Länder. Neben den USA verhalf die
Hypothekenversicherung auch der Wohneigentumsquote in Kanada und
Australien auf die Sprünge, indem mehr Menschen der Weg ins eigene
Heim eröffnet wurde.
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Die lebhaften öffentlichen Diskussionen der letzten Wochen und Monate
um mögliche Alternativen zur Förderung des Wohneigentums, insbesondere
nach Abschaffung der Eigenheimzulage zu Beginn dieses Jahres, zeigt
ganz deutlich den hohen Stellenwert der eigenen vier Wände in der
Bevölkerung sowie in der politischen und wirtschaftlichen Landschaft
hierzulande. Politiker, Verbände, Wohnungswirtschaft und
Finanzdienstleister ringen nach Erfolg versprechenden neuen Wegen ins
eigene Heim.
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Eigenheim als Altersvorsorge - Chancen auch für Versicherer
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Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass Wohneigentum immer noch als
eine der wichtigsten Säulen der privaten Altersvorsorge betrachtet
wird, welche bei abnehmender staatlicher Grundversorgung immer
wichtiger wird. Der Weg ins eigene Heim ist also erstrebenswerter denn
je. Eine stabile Preissituation sowie ein weiterhin niedriges
Zinsniveau auf dem deutschen Hypothekenmarkt schaffen die
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Mortgage Insurance kann der
Schlüssel zu einem schnelleren Zugang zu den eigenen vier Wänden sein.
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So ist davon auszugehen, dass auch in Deutschland mehr und mehr Leute
wie die Smiths in den schnellen Genuss eines Eigenheims kommen, ohne
zusätzliche Sicherheiten vorweisen zu müssen und dieses mit einem
Eigenkapitalanteil von teilweise sogar nur fünf Prozent.