Mexiko - Potenziale und Perspektiven aus Sicht der Difa

Der Erwerb eines 30-prozentigen Anteils am Torre Mayor, dem höchsten
Bürogebäude Mexikos, durch die Difa Deutsche Immobilien Fonds AG war
wie ein Paukenschlag. Zum ersten Mal und zur Überraschung der
internationalen Investorenschar wurde durch einen deutschen Offenen
Immobilienfonds in Lateinamerika investiert. Mittlerweile hat die
Fondsgesellschaft ihr Engagement in Mexiko-Stadt und in Monterrey
weiter ausgebaut. Die Rahmenbedingungen und Perspektiven des
mexikanischen Immobilien- und Investmentmarktes sollen in diesem
Artikel beleuchtet werden.
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Wirtschaftliche Rahmenbedingungen deutlich verbessert
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Als Antwort auf die letzte Wirtschaftskrise, die so genannte
"Tequila-Krise" 1995, hat Mexiko den Weg der Stabilisierung und
Liberalisierung seiner Wirtschaft konsequent beschritten. Auch nach
den Standards internationaler Ratingagenturen bietet das Land
mittlerweile gute Rahmenbedingungen für Investitionen. Der
Staatshaushalt ist nahezu ausgeglichen, die öffentliche Verschuldung
konstant und der Wechselkurs zum US-Dollar vergleichsweise stabil.
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Das an Bodenschätzen reiche Land ist mit einem Bruttoinlandsprodukt
von 744 Milliarden US-Dollar (Schätzung für 2005) die zwölftgrößte
Volkswirtschaft der Welt. Die beeindruckende wirtschaftliche
Entwicklung der vergangenen zehn Jahre geht auf eine erfolgreiche
Wirtschaftspolitik zurück. Heute steht das Land weltweit auf Rang drei
der Empfänger von ausländischen Direktinvestitionen. Mexiko ist
Partner im Free Trade Agreement mit Nordamerika (Nafta). Mit dem
Nachbarn USA werden 90 Prozent der Exporte und 75 Prozent der Importe
abgewickelt.
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Zwar lag das Wirtschaftswachstum 2005 mit drei Prozent unter den 4,4
Prozent des Vorjahres, dennoch kann es als solide bezeichnet werden.
Für 2006 und 2007 werden nach Concensus Economics 3,6 beziehungsweise
3,4 Prozent Wachstum erwartet. Eine Achillesferse - neben der engen
Anbindung an die US-Wirtschaft - besteht in der Abhängigkeit der
öffentlichen Finanzen von der Ölproduktion. Derzeit ist Mexiko
fünftgrößter Erdölproduzent der Welt, die bekannten Reserven werden
allerdings in etwa zehn Jahren aufgebraucht sein. Die
Wachstumsperspektiven Mexikos sind dennoch positiv. Die Bevölkerung
von derzeit 106 Millionen Einwohnern wächst, und anders als andere
Länder Lateinamerikas forciert Mexiko die Öffnung seiner Märkte für
den Welthandel. Gegenüber konkurrierenden Wachstumsmärkten in Asien
profitiert Mexiko von kurzen Transportwegen in die USA. Mexikos
Entwicklungspotenziale werden insbesondere im Finanzdienstleistungs-
und Immobiliensektor gesehen. Am 2. Juli 2006 wählen die Mexikaner
einen neuen Präsidenten. Andrés Manuel López Obrador, Kandidat der
linken Partido de la Revolución und ehemaliger Bürgermeister von
Mexiko-Stadt und der konservative Felipe Calderón Hinojosa von der
Partido Acción Nacional sind die aussichtsreichsten Kandidaten. Von
der Wirtschaftselite des Landes wird die Wahl unaufgeregt kommentiert.
Keiner der beiden Anwärter steht für eine Abkehr von der aktuellen
Wirtschaftspolitik.
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Nur Büroinvestments sind interessant
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Bei ihrem Mexiko-Engagement bevorzugt die Difa Büroimmobilien. Durch
die enge Bindung Mexikos an die US-Wirtschaft sind die Mieten in den
Top-Objekten in US-Dollar festgeschrieben und auch die Investments
können in US-Dollar getätigt werden. Das Währungsrisiko und die hohen
Kosten einer Währungssicherung des mexikanischen Pesos entfallen.
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Das moderne Mietrecht und marktübliche Mietvertragslaufzeiten von drei
bis sechs Jahren machen den Büromarkt zusätzlich interessant. Hohe
Wachstumsraten des privaten Konsums und die unterentwickelte
Einzelhandelsstruktur bieten auch im Einzelhandelssegment interessante
Entwicklungs- und Investitionschancen. Jedoch werden
Einzelhandelsmieten generell in Peso vereinbart, und eine Absicherung
des Währungsrisikos macht eine Investition wirtschaftlich
uninteressant.
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Als Drehkreuz des Warenhandels zwischen Nord- und Südamerika und
aufgrund der Nähe zur Industrieproduktion in den USA hat sich
Nordmexiko als wichtiger Logistikstandort etabliert. Moderne
Logistikimmobilien und Mietverträge in US-Dollar haben dazu geführt,
dass diese Produkte vor allem von US-Investoren stark nachgefragt
werden. Für die Difa steht Logistik wegen der für einen europäischen
Investor hohen Transaktionskosten bei Überseeinvestments und der im
Verhältnis dazu vergleichsweise kleinen Losgrößen derzeit nicht im
Fokus.
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Mexiko-Stadt und Monterrey sind attraktive Immobilienmärkte
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Mit 22 Millionen Einwohnern ist der Großraum Mexiko-Stadt das
politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des Landes und der
wichtigste Büroimmobilienmarkt Lateinamerikas. CB Richard Ellis
schätzt seine Größe auf knapp zehn Millionen Quadratmeter, davon sind
etwa drei Millionen Quadratmeter moderne Flächen.
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Der Büromarkt hat ein bewegtes Jahrzehnt hinter sich. Die spekulative
Überbauung Ende der neunziger Jahre führte zu einem deutlichen
Flächenüberhang und stark fallenden Mieten. Hohe Neubauaktivitäten
verhinderten lange Zeit den Abbau der Überkapazitäten. Im Jahr 2003
waren nach Angaben von Colliers 29 Prozent aller Büroflächen ohne
Nutzer und die Spitzenmieten erreichten nur noch 70 Prozent des
Niveaus des Jahres 2000. Seitdem hat sich der Markt jedoch deutlich
erholt.
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2004 war mit einem Flächenumsatz von 430 000 Quadratmetern analog zu
einem starken Wirtschaftswachstum ein deutlicher Anstieg der Nachfrage
zu verzeichnen. Die Entwickleraktivität ist spürbar zurückgegangen und
die Leerstände haben sich bis Ende 2005 auf ein Niveau von 13 Prozent
verringert. Die Spitzenmieten belebten sich im Jahresverlauf 2005 und
durchbrachen nach Angaben von CB Richard Ellis im Herbst 2005 die
Marke von 28 US-Dollar pro Quadratmeter, ein Zuwachs von 3,7 Prozent
im Zwölfmonatsvergleich. Die aktuell in Bau befindlichen Flächen
belasten den Markt kaum, da sie zu großen Teilen vorvermietet sind.
Mit der starken Entwicklung der Dienstleistungsbranche in Mexiko-Stadt
wächst der Büroflächenbedarf im Central Business District (CBD)
rapide. Weitere Mietsteigerungen sind damit wahrscheinlich.
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Monterrey ist Mexikos führende Industriemetropole. Die Hauptstadt des
Bundesstaates Nuevo Leon liegt im Nordosten, etwa zwei Autostunden von
der US-Grenze entfernt, und gilt als die wohlhabendste Stadt des
Landes. Rund 3,5 Millionen Einwohner leben im Großraum Monterrey.
Carta Blanca, Bohemia, Sol, Casta, Indio und Nochebuena sind
Biersorten, die hier gebraut werden. Vitro betreibt eine der
wichtigsten Glasfabriken Nordamerikas. Cemex, ein weltweit tätiger
Großkonzern der Baustoffe herstellt, hat seine Zentrale in der Stadt
genauso wie Banorte, eine mexikanische Großbank.
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Der Büromarkt Monterrey hat eine Größe von ungefähr 900 000
Quadratmeter. Als CBD wird heute der größte und hochwertigste
Büroteilmarkt der Stadt "Valle Oriente" bezeichnet. Hier werden
aktuell Spitzenmieten von bis zu 22 US-Dollar pro Quadratmeter
erzielt. Der Büromarkt Monterrey verzeichnete seinen zyklischen
Tiefpunkt im Jahr 2001 bei einem Leerstand von 23 Prozent. Bis Ende
2005 konnte der Flächenüberhang nach Angaben von Colliers auf 13
Prozent abgebaut werden. Damit ging eine deutliche Stabilisierung der
Mieten einher. Zu den in Monterrey vertretenen internationalen
Immobilien-Investoren zählen neben der Difa, GE Capital, ING und
Calpers.
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Begrenzte Verfügbarkeit von Immobilieninvestments
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Noch heute ist der Immobilienmarkt Mexikos durch eigengenutzte
Immobilien und Stockwerkseigentum geprägt. Da bis vor kurzem die
Aufnahme von Fremdkapital für Investitionen kompliziert und teuer war,
gibt es nur sehr wenige Immobilien, die in einer Hand gehalten werden
oder bereits als Investmentprodukt errichtet wurden. Der Umfang an
Immobilien, der sowohl hinsichtlich der Gebäudequalität als auch der
Eigentumsstrukturen den Anforderungen internationaler Investoren
genügt, ist damit begrenzt.
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Durch die räumliche Nähe waren neben einheimischen Investoren bislang
in erster Linie US-Investoren in Mexiko aktiv. Die durchschnittlichen
Kaufpreise für hochwertige Büroflächen bewegen sich in Monterrey
zwischen 1 500 und 2 200 und in Mexiko-Stadt zwischen 2 500 und 4 000
US-Dollar pro Quadratmeter. Top-Objekte werden aktuell für
Anfangsrenditen von knapp unter neun Prozent gehandelt. Renditen für
ältere Häuser in guten Lagen liegen bei etwa zehn Prozent. Auf
mittlere Sicht wird im Markt eine Annäherung an das US-Renditeniveau
erwartet. Aktuell drängen insbesondere amerikanische Pensionsfonds
verstärkt auf den Markt.
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Besonderheiten bei der Besteuerung
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In Mexiko fällt wie in den meisten Ländern Körperschaftssteuer an. Der
Steuersatz beträgt 29 Prozent auf das Nettoeinkommen bei Einrichtung
einer steuerlich anerkannten Betriebsstätte, ansonsten 25 Prozent auf
die Bruttoerträge des Immobilieninvestments. Alternativ zur
Körperschaftssteuer wird eine so genannte Asset-Steuer in Höhe von 1,8
Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital erhoben. Jeweils die höhere
Steuer wird fällig, die Asset-Steuer wirkt praktisch wie eine
Mindestkörperschaftssteuer.
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Zudem wird Grundsteuer erhoben. Diese fällt gesetzlich in Höhe von
zirka 26 Prozent auf die Mieterträge an. Alternativ wird die
Grundsteuer nach dem Katasterwert bemessen. Die auf Basis der
Mieterträge berechnete Grundsteuer wird aufgrund übermäßiger
Belastungswirkung von der höchstrichterlichen Rechtsprechung in Mexiko
als verfassungswidrig angesehen. Auch ausländische Investoren können
sich auf die Verfassungswidrigkeit des Grundsteuergesetzes berufen und
im Wege einer verbindlichen Auskunft (Amparo) bei den Steuerbehörden
eine deutliche Minderung der Grundsteuerbemessungsgrundlage für ihr
Immobilieninvestment erzielen.
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Investitionsrisiko in Lateinamerika variiert stark
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Investments in Lateinamerika unterliegen anderen Risiken als
Engagements in den etablierten Immobilienmärkten Westeuropas und
Nordamerikas. Wer die politischen Entwicklungen in Lateinamerika
verfolgt, erkennt, dass eine Vielzahl von Ländern die
Stabilitätsanforderungen eines Core-Investors nicht erfüllt. In dem
Mexiko benachbarten Guatemala fand erst 1996 ein 36 Jahre dauernder
Bürgerkrieg sein Ende und das politische System ist bis heute
instabil. In Ländern wie Venezuela und Bolivien führt das Erstarken
der politischen Linken zu einer spürbaren Abkehr von einer freien
Marktwirtschaft.
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Es gibt aber auch eine Reihe von positiven Beispielen wie Costa Rica,
Chile oder Mexiko, die über einen längeren Zeitraum hinreichend
verlässliche politische, wirtschaftliche und rechtliche
Rahmenbedingungen für Investitionen nachgewiesen haben. Neben der
Auswahl des Investitionslandes ist das richtige Timing des
Markteintritts und der nachfolgenden Investments entscheidend: Erfolg
versprechend ist der Einstieg in neue Märkte zu Beginn eines
Wachstumszyklusses.
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Letztlich werden die maßgeblichen Voraussetzungen für ein dauerhaft
erfolgreiches Engagement aber vor Ort geschaffen. Eine hohe
Marktdurchdringung ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Die Difa
bedient sich in Mexiko der Expertise von Partnern, die die
erforderliche Marktkenntnis mitbringen und vor Ort die Nachhaltigkeit
der Investitionen absichern. Denn der Erwerb einer Immobilie in
Lateinamerika ist das eine. Das wertsichernde Objektmanagement, die
Nachvermietung der Immobilie und die unmittelbare Mieterbetreuung in
der Hand eines marktkundigen Local Players zu wissen, ist das andere.