Was haben Autos, Uhren oder auch Marmelade mit Immobilien gemeinsam? Die Käufer streben in zwei Extreme. Seit Jahren schon stellen Marktforscher fest, dass sich Produkte dann am besten verkaufen, wenn sie entweder im oberen oder im unteren Preisspektrum angesiedelt sind. Der Grund: Einerseits gibt es immer mehr Deutsche, bei denen der Preis eine wichtige Rolle bei der Produktentscheidung spielt. Andererseits wächst die Zahl derjenigen, die auf Premium-Produkte setzen und dafür mitunter tief in die Tasche greifen.
Dieser Trend lässt sich nicht nur bei Konsumgütern feststellen - er gilt auch für Wohnimmobilien. Das zeigt sich beispielsweise bei der Privatisierung von Wohnanlagen mit heterogenem Wohnungsmix. Beim Einzelverkauf sind in der Regel als erstes die kleinen und vergleichsweise günstigen Wohnungen verkauft, Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen also, die sechzig bis achtzig Quadratmeter groß sind. Auch die großen Wohnungen mit exklusiver Lage oder besonderen Ausstattungsmerkmalen wie Dachgarten oder Dachterrasse finden im Allgemeinen schnell ihre Liebhaber. Bei den Wohnungen im mittleren Preissegment hingegen dauert die Vermarktung oft deutlich länger.
Und nicht nur bei privaten Käufern zeigt sich dieses polarisierte Investitionsverhalten. Auch institutionelle Anleger tendieren zunehmend dazu, entweder in große Portfolios mit mehreren Bestandsimmobilien zu investieren oder einzelne Zinshäuser zu wählen. Mittelgroße Portfolios sind out. Denn während große Portfolios beispielsweise mit Kostenvorteilen bei der Ankaufsprüfung trumpfen können, bieten Investments in ausgewählte Mehrfamilienhäuser die Möglichkeit, sich gezielt die Rosinen herauszupicken. Das mittlere Segment aber bietet von beidem ein bisschen - und das überzeugt Investoren derzeit nicht.
Einar Skjerven, Geschäftsführer, Skjerven Group GmbH, Berlin