Hat ein Mieter seinen Mietzins aufgrund eines Mangels einvernehmlich mit dem Vermieter gemindert und die betreffende Wohnung wird veräußert, so kann der ursprüngliche Vermieter vom Mieter Nachzahlung der Mietminderungsbeträge verlangen. So lautet das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 284/05.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten sich Mieter und Vermieter darüber geeinigt, dass der Mieter wegen eines Wasser- und Schimmelflecks die Miete um 15 Prozent mindern darf. Der Mieter bezahlte in den folgenden zehn Monaten von Dezember 2002 bis September 2003 vereinbarungsgemäß nur noch die geminderte Miete. Der Vermieter hatte indes einen Versuch zur Beseitigung des Fleckes unternommen, konnte diesen jedoch nicht erfolgreich entfernen. Der Vermieter verkaufte die Wohnung und das Eigentum an der Wohnung ging im Jahre 2004 auf den neuen Eigentümer über.
Der ehemalige Vermieter erhob sodann Zahlungsklage gegen den Mieter und machte für die Monate Dezember 2002 bis September 2003 die vom Mieter einbehaltenen Mietminderungsbeträge geltend. Obwohl der zur Mietminderung berechtigende Mangel nach wie vor bestand, verurteilte der BGH den Mieter zur Zahlung.
Der BGH stellt in seinem Urteil darauf ab, dass dem ehemaligen Vermieter aufgrund des Wohnungsverkaufs die Möglichkeit genommen sei, den Mangel selbst zu beseitigen. Durch die Veräußerung der Wohnung scheidet der ehemalige Vermieter aus dem Mietvertrag aus und der Erwerber tritt an seine Stelle in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Ansprüche und Pflichten ein. Somit ist mit Eigentumsübergang der Wohnung der Erwerber verpflichtet, sich um die Mängelbeseitigung zu kümmern; und zwar auch dann, wenn der Mangel bereits vor Eigentumsübertragung vorhanden war. Der Mieter verliere damit gegenüber dem ehemaligen Vermieter sein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins. Ein solches Recht stünde dem Mieter fortan nur noch gegen den neuen Vermieter zu.
Für den BGH besteht dabei kein Widerspruch zum Paragrafen 566 Bürgerliches Gesetzbuch, demnach der Mieter vor Nachteilen eines Vermieterwechsels geschützt werden soll. Die Richter sind in diesem Punkt der Auffassung, dass der Mieter den neuen Vermieter auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen und gegenüber dem neuen Vermieter fortan die Miete mindern könne. Damit sei der Zweck der Mietminderung, nämlich als Druckmittel zur Mängelbeseitigung zu dienen, hinreichend erfüllt und der Mieter somit ausreichend geschützt.
(Rechtsanwältin Simone Scholz)