Wohnungsmarkt Indien: langfristig hoher Baubedarf

Die indischen Wohnungsmärkte werden in den nächsten Jahren stark
wachsen, denn alle wichtigen Wachstumsfaktoren wirken expansiv: Die
Zahl der Einwohner nimmt weiterhin sehr stark zu, die verfügbaren
Einkommen der Mittelschicht steigen spürbar und die
Finanzierungskonditionen bleiben vergleichsweise günstig.
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Wachstumstreiber
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Mit rund 1,1 Milliarden Einwohnern lebt etwa jeder sechste Mensch der
Welt in Indien, und drei demographische Trends (hohe und nur leicht
sinkende Geburtenrate, steigende Lebenserwartung und sinkende
Säuglingssterblichkeit) sorgen dafür, dass die Zahl der Inder weiter
zunimmt. Ab dem Jahr 2030 dürfte nach Modellrechnungen der Vereinten
Nationen Indien das bevölkerungsreichste Land der Erde sein. Zur Mitte
des Jahrhunderts werden dann etwa 1,6 Milliarden Menschen auf dem
indischen Subkontinent leben.
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Starkes Bevölkerungswachstum ist eine der Grundvoraussetzungen für
wirtschaftliche Entwicklung. Daneben hat der erfolgreiche ökonomische
Reformkurs seit den frühen neunziger Jahren den geeigneten Nährboden
geschaffen, damit die Bevölkerungszunahme auch in kräftiges
Wirtschaftswachstum übersetzt werden konnte. So expandierte die
indische Wirtschaft in den letzten zehn Jahren um preisbereinigt sechs
Prozent pro Jahr.
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2005 wuchs die Wirtschaft sogar um fast acht Prozent, und für 2006 und
2007 ist allenfalls mit einer mäßigen Tempodrosselung zu rechnen.
Diese Beschleunigung lässt sich im Wesentlichen auf drei Gründe1)
zurückführen:
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- Erstens hat sich Indien vor allem nach 1995 stärker der
Weltwirtschaft geöffnet. Davon hat insbesondere der
Dienstleistungssektor profitiert, denn viele Unternehmen aus Europa
und den USA haben Indien als Standort für ausgegliederte
Dienstleistungen entdeckt.
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- Zweitens verfügt Indien über hoch qualifizierte Techniker und
Ingenieure. Jährlich verlassen rund 200 000 Ingenieure die indischen
Hochschulen. Dennoch reichen die hohen Absolventenzahlen nicht mehr
aus, um die starke Nachfrage nach Hochqualifizierten zu decken: 2005
nahm die Zahl urbaner Jobs um 21,5 Prozent zu, 2006 sollen weitere 23
Prozent hinzukommen. Als Folge dieses Nachfrageanstiegs legten die
Gehälter für Hochschulabsolventen 2005 zweistellig zu.
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- Drittens hat die indische Regierung erkannt, dass der Ausbau der
Verkehrsinfrastruktur unabdingbarer Bestandteil einer langfristigen
Wachstumsstrategie ist. In den nächsten Jahren sollen insgesamt 150
Milliarden US-Dollar in die indische Verkehrsinfrastruktur investiert
werden.
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Auch für die mittlere Frist ist mit anhaltend hohen Wachstumsraten zu
rechnen. Nach Langfrist-Schätzungen von Deutsche Bank Research dürfte
das indische Bruttoinlandsprodukt in den nächsten 15 Jahren mit 5,5
Prozent per annum sogar schneller wachsen als das chinesische BIP in
diesem Zeitraum; und dabei handelt es sich keineswegs um das
günstigste Szenario.
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20 bis 30 Millionen Wohnungen fehlen
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Steigende Einkommen, bessere Finanzierungskonditionen und höhere
Einwohnerzahlen sind die wichtigsten Faktoren für die
Wohnungsnachfrage. Hierbei wirkt Bevölkerungswachstum letztlich nur
mittelbar, denn auf den Wohnungsmärkten treten nicht Einwohner,
sondern Haushalte als Nachfrager auf.
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Der letzte Zensus hat 2001 rund 192 Millionen Haushalte in Indien
gezählt, also 40 Millionen mehr als zehn Jahre zuvor. Damit ist die
Zahl der Haushalte etwas schneller gestiegen als die Zahl der
Einwohner; sprich: Die durchschnittlichen Haushaltsgrößen gehen
zurück. Mit etwa 5,4 Personen je Haushalt sind sie freilich noch immer
sehr hoch.
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Zwar nahm die Zahl der Wohneinheiten zwischen 1991 und 2001 mit
insgesamt 54 Millionen stärker zu als die Zahl der Haushalte. Auch
wurde der Gebäudebestand qualitativ aufgewertet, sodass die Zahl der
Haushalte in beengten Wohnverhältnissen in den zehn Jahren deutlich
abnahm. Dennoch haben sich die indischen Wohnungsmärkte bisher nur
unzureichend entspannt. Der indische Bauverband schätzt den
aufgestauten Nachholbedarf auf 20 Millionen Wohneinheiten. Das
Ministerium für urbane Entwicklung und Armutsbekämpfung taxiert den
Nachholbedarf sogar auf gut 30 Millionen Wohneinheiten.
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Bauaktivitäten werden stark zunehmen
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Folgerichtig ist für die nächsten Jahre mit sehr starker Bauaktivität
zu rechnen. In einem konservativen (und unwahrscheinlichen) Szenario,
bei dem die durchschnittliche Haushaltsgröße unverändert auf dem
heutigen Niveau bleibt, der Nachfragestau nicht aufgelöst werden kann
und keine qualitativen Verschiebungen einsetzen, müssten bis 2030
jedes Jahr allein zirka 4,7 Millionen Wohnungen fertig gestellt
werden.
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Das entspräche in etwa der Bauleistung der neunziger Jahre. Dieser
Wert setzt sich aus einem Zusatzbedarf von rund 2,7 Millionen
Wohneinheiten und einem jährlichen Ersatzbedarf von zwei Millionen
Wohnungen zusammen.2)
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Zusätzlicher Neubaubedarf entsteht durch die wahrscheinlich anhaltende
Verkleinerung der Haushaltsgrößen. Überall auf der Welt führten höhere
Einkommen, zunehmende Urbanisierung und geringere Geburtenhäufigkeiten
zu kleineren Haushalten. Diese Entwicklung ist auch für Indien zu
erwarten. Kleinere Haushaltsgrößen bei einer insgesamt wachsenden
Bevölkerung bedeuten letztlich einen starken Anstieg der
Haushaltszahlen und das ist positiv für den Wohnungsbau.
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Neubaubedarf pro Jahr: zehn Millionen Wohnungen
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Deutsche Bank Research erwartet, dass im Jahr 2030 ein
durchschnittlicher indischer Haushalt nur noch aus 3,7 bis 4,7
Personen bestehen dürfte. Dann müssten bis 2030 jedes Jahr zwischen
5,9 und 8,7 Millionen Wohnungen entstehen. Wird die aktuelle
Angebotslücke von 20 bis 30 Millionen Wohneinheiten sukzessive
geschlossen, wären pro Jahr eine weitere Million Wohnungen
fertigzustellen. Insgesamt rechnen wir also für den indischen
Wohnungsmarkt mit einem Baubedarf von 6,9 bis 9,7 Millionen
Wohneinheiten - jährlich.
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Darüber hinaus werden die steigenden Einkommen zu qualitativen
Nachfrageänderungen führen. Nach Analysen des National Council of
Applied Economic Research sank die Zahl der Haushalte in der untersten
Einkommensgruppe in den Jahren von 1992/1993 bis 1998/1999 um rund 20
Millionen. In allen anderen Einkommensgruppen nahmen die
Haushaltszahlen zu; am stärksten war der prozentuale Anstieg in der
Gruppe mit den höchsten Einkommen; das absolut stärkste Mengenwachstum
entstand in der zweitniedrigsten Einkommensgruppe.3) Dieser Trend zu
einer breiteren Mittelschicht dürfte sich seitdem ungebremst
fortgesetzt haben. Die Folge sind dann zunehmende Engpässe bei
qualitativ höher- und hochwertigen Wohnungen.
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Dies zeigte sich bereits in den letzten Jahren. Die starken
Nachfrageimpulse sorgten für Knappheiten in fast allen Städten, und
die Preise für Wohnimmobilien sind spürbar in die Höhe geschossen. Als
zusätzliche Preistreiber wirkten auf der Angebotsseite steigende
Energiepreise und anziehende Bodenpreise. In den wichtigsten zehn
Städten legten die Wohnungspreise im Jahr 2005 um 25 Prozent zu. In
begehrten Quartieren war die Wachstumsrate in den letzten 24 Monaten
sogar noch deutlich höher. Beispielsweise verdoppelten sich die
Wohnungspreise in einigen Vierteln (zum Beispiel Indirapuram,
Vaishali) von Ghaziabad im Nordosten von Delhi seit 2003.
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Starker Preisanstieg in indischen Städten
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Dennoch lassen sich diese Preise von vielen Haushalten noch mühelos
tragen. Zum einen sind gerade für hoch qualifizierte Arbeitnehmer die
Einkommen sehr stark gestiegen. Zum anderen liegen die
Finanzierungszinsen noch deutlich unter den hohen Niveaus der
neunziger Jahre.
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Ein einfacher Erschwinglichkeitsindex, der am Beispiel Mumbai (Bombay)
die mittleren Finanzierungskosten für eine Wohnung in Relation zum
Nettoinlandsprodukt in Maharashtra (dem Bundesstaat, in dem Mumbai
liegt) setzt, zeigt, dass Wohnungen zwar nicht mehr so erschwinglich
sind wie vor zwei Jahren. Der Index signalisiert jedoch noch keine
Übertreibung wie zur Mitte der neunziger Jahre.
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Die fundamentalen Größen Einkommen und Zinsen erklären also im
Wesentlichen die gestiegenen Preise. Und bei dieser Berechnung sind
noch nicht die inzwischen deutlich höheren steuerlichen Anreize zur
Hausfinanzierung berücksichtigt. So sind heute höhere Zins- und
Tilgungsdienste steuerlich abzugsfähig als in den neunziger Jahren.
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Banken entdecken Wohnungsfinanzierung
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Dass zunehmend Banken den Markt für Wohnungsfinanzierungen entdecken,
überrascht also nicht. Es ist plausibel, dass der Anteil der
Hypothekenschulden in Relation zum BIP von heute knapp fünf Prozent
auf rund 15 Prozent bis spätestens 2015 ansteigen wird. Dann hätte
dieser Markt ein ähnlich großes Gewicht wie jener in Südkorea.
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Nun sind Immobilien immer an ihren knoenmk rseot egnroSßtean duonrdt
hgetbeurnodgen. eBneLiaeni-d wie Indien spielt es für die
Wertentwicklung einer Immobilie offensichtlich eine große Rolle, ob
sie in einer schnell wachsenden oder in einer stagnierenden Region
steht. Insgesamt gibt es in Indien 28 Bundesstaaten, sechs Territorien
und die Hauptstadt Delhi. Zwischen den Bundesstaaten bestehen
gravierende Einkommensunterschiede: In Delhi liegt das
durchschnittliche Nettoinlandsprodukt (NIP) pro Einwohner um 150
Prozent über dem Landesschnitt, der Bundesstaat Bihar im Nordosten des
Landes mit immerhin fast 90 Millionen Einwohnern kommt nur auf 31
Prozent des indischen Mittelwertes.
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Auch hinsichtlich der Dynamik gibt es große Unterschiede. Nicht nur
die Wachstumsraten der Bundesstaaten sind sehr unterschiedlich; es
gibt auch bisher keinen eindeutigen Konvergenztrend. Tatsächlich lässt
sich zwischen dem Niveau des Pro-Kopf-NIP von 1993 und der
durchschnittlichen Wachstumsrate bis 2001 eher ein positiver
Zusammenhang feststellen. Das heißt, die Kluft zwischen den Regionen
ist in den Aufschwungjahren eher größer als kleiner geworden.
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Megastädte wachsen schneller
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Verengt man seinen Fokus auf Stadtebene, weitet sich die Kluft
zusätzlich, denn die indischen Städte bilden wie überall auf der Welt
die Zentren der wirtschaftlichen Entwicklung. Die indischen Großstädte
werden üblicherweise in drei Gruppen unterteilt: Dem so genannten Tier
I gehören die Hauptstadt Delhi, das Finanzzentrum Mumbai und die
IT-Hochburg Bangalore an. Das Tier II enthält die Offshoring-Standorte
der zweiten Generation Hyderabad, Pune und Chennai (Madras).
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Der Kostenvorteil gegenüber Tier I-Städten wird auf 15 bis 20 Prozent
veranschlagt. Schließlich gibt es die Tier III-Städte, also jene
Millionenstädte, die sich noch nicht endgültig als Outsourcing- und
Offshoring-Standorte etabliert haben. Die absoluten Kostenvorteile
gegenüber Tier I-Städten werden auf 15 bis 30 Prozent geschätzt.
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Im Jahr 2005 gab es 35 indische Städte mit mehr als einer Million
Einwohnern und fast 500 Städte mit mindestens 100 000 Einwohnern in
Indien.4) Da viele Städte über die offiziellen Stadtgrenzen hinaus
wuchern, ist es jedoch sinnvoller, die Agglomerationsräume in den
Mittelpunkt zu stellen: Heute leben fast 150 Millionen Menschen in den
44 Agglomerationsräumen mit mindestens einer Million Einwohnern.
Allein in Delhi und der Region Mumbai leben jeweils fast 20 Millionen
Personen.
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Dennoch ist Indien noch immer eine ländlich geprägte Gesellschaft.
Zwar wohnen heute über 300 Millionen Inder in Städten. Das bedeutet
jedoch, dass noch immer fast 800 Millionen auf dem Land zu Hause sind.
Der Urbanisierungsgrad, also der Anteil der Menschen in Städten, hat
sich in den letzten Jahrzehnten stetig auf heute gut 28 Prozent
erhöht. Er ist damit allerdings deutlich niedriger als der
Urbanisierungsgrad in China (40 Prozent).
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Fortschreitende Urbanisierung
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Die Population Division der Vereinten Nationen erwartet, dass die
Stadtbevölkerung in den kommenden 25 Jahren um gut 2, 5 Prozent pro
Jahr zunimmt. Im Jahr 2030 würden dann 600 Millionen Menschen in
Städten leben. Der Urbanisierungsgrad läge dann bei 40 Prozent.
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Wachsen die größten Agglomerationen des Landes ebenso schnell, leben
im Jahr 2030 in der Region Mumbai rund 35 Millionen Einwohner, und in
Kolkata (Kalkutta) und Delhi dürften dann knapp unter 30 Millionen
Einwohner wohnen. Und dies kann sogar als vorsichtige Schätzung
gelten: Unterstellt man, dass die indische Stadtbevölkerung ähnlich
schnell wächst wie die chinesische zwischen 1980 und 2000 (gut vier
Prozent jährlich), würde die Zahl der Menschen in indischen Städten
von heute 320 Millionen Menschen auf 900 Millionen im Jahr 2030
anschwellen.
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Der Urbanisierungsgrad läge dann bei gut 60 Prozent, also in etwa auf
dem heutigen Niveau vieler osteuropäischer Länder. Würden die
Mega-Zentren mit derselben Wachstumsrate zulegen, lebten im
Agglomerationsraum Mumbai 2030 gut 50 Millionen Menschen, in den
Agglomerationen Delhi und Kolkata gut 40 Millionen.
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Herausforderungen der Stadtplanung
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Hieraus ergeben sich offensichtlich zwei Schlussfolgerungen: Die
indischen Städte haben sich auf dramatisches Größenwachstum
einzustellen. Die Infrastruktur (Schulen, Straßen, Flughäfen,
Seehäfen) und die Wohnmöglichkeiten müssen kräftig ausgebaut werden.
Gerade das zweite Szenario der beschleunigten Urbanisierung
veranschaulicht, dass die etablierten Zentren (Tier I-Städte) in den
nächsten Dekaden an Wachstums- und ökologische Belastungsgrenzen
stoßen könnten. Als Konsequenz könnten dann die Städte der zweiten
Reihe überdurchschnittlich expandieren. Das Ministerium für urbane
Entwicklung und Armutsbekämpfung nennt als einen zentralen Punkt
künftiger Wohnungspolitik folgerichtig die Stärkung von kleineren
urbanen Zentren.5)
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Risiken und Chancen
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Gleichwohl ist der Markt nicht ohne Risiken. Die Reserve Bank of India
hat ihre letzten Zinsschritte regelmäßig auch mit einem Hinweis auf
den hochtourig laufenden Kreditmarkt begründet. Auch müssen
Immobilienkredite seit Juli 2005 mit etwas mehr Eigenkapital unterlegt
werden.
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Das Risikogewicht für Immobilienkredite stieg von 100 auf 125
Basispunkte. Insgesamt sind also die Vergabekonditionen für Banken
ungünstiger geworden. Die wichtigsten indischen Finanzierungsinstitute
haben ihre Finanzierungszinsen als Antwort auf die Zinsschritte der
Zentralbank bereits angehoben.
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Außerdem bleibt Bauland in der Nähe großer Städte knapp; die
explodierenden Bodenpreise sind sichtbarer Ausdruck dieser Knappheit.
Zunehmend lohnt daher bei Investitionsvorhaben die Berücksichtigung
von Tier II- oder sogar Tier III-Städten. Internationale Investoren
müssen darüber hinaus die dreijährige Lock-in Periode für
Immobilieninvestitionen auf der Rechnung haben. Ausländische
Investoren sind dadurch in ihrer strategischen Ausrichtung weniger
flexibel.
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Dennoch bleiben enorme Wachstumsmöglichkeiten auf den indischen
Wohnungsmärkten. Deutsche Bank Research sieht die Wohnungspreise noch
nicht auf ihrer Spitze angekommen. Gerade weil die Nachfrage der
privaten Haushalte durch ihren realen Bedarf getrieben wird, ist die
Entwicklung bisher auf Landesebene noch gesund. Das schließt jedoch
regional begrenzte Übertreibungen nicht mehr aus.
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Fußnoten
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1) Vergleiche hierzu Asuncion-Mund, J. (2005). Indien im Aufwind: Ein
mittelfristiger Ausblick. Deutsche Bank Research. Indien Spezial.
Frankfurt am Main.
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2) Es wurde eine durchschnittliche Lebensdauer einer Wohnimmobilie von
100 Jahren unterstellt.
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3) NCAER (2003). India Market Demographics Report 2002, New Delhi.
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4) Vergleiche http://www.mongabay.com/igapo/2005_world_city_population
s/India.html.
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5) Vergleiche Ministry of Urban Development and Poverty Alleviation
(2005). National housing and habitat policy, New Delhi, 1.12).
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Dieser Beitrag basiert auf einer aktuellen Studie von Deutsche Bank
Research, DB Real Estate Research und RREEF Research (Just, T., Väth,
M. und Chin, H. (2006). Baustelle Indien. Perspektiven für die
indischen Immobilienmärkte, in: Aktuelle Themen 351, Deutsche Bank
Research, Frankfurt am Main). Die Studie ist kostenlos unter
www.dbresearch.de erhältlich.