Büroimmobilien in den deutschen A-Städten werden in den kommenden drei bis vier Jahren voraussichtlich eine Aufschwungphase erleben, die sich in einem dynamisch steigenden Total Return1) niederschlägt. So gibt die aktuelle Prognose für den German Property Index (GPI) von Bulwien-Gesa im Durchschnitt der deutschen A-Städte einen Total Return - bei Exit/Verkauf - zwischen vier und zehn Prozent wieder.2)
Nur wenige Märkte mit Core-Potenzial
Die im November 2010 erschienene Studie "Büroteilmärkte 2010" der Bulwien-Gesa schlägt aus solchen ökonometrisch und portfoliostrategisch abgeleiteten Kennziffern heraus einen Brückenschlag zum realen Markt und seinen Investitionsbedingungen auf der Mikroebene. Die zentrale Aussage der Studie lautet: Nur wenige deutschen Büroteilmärkte haben wegen ihrer Marktstrukturen das Potenzial, werthaltige Büroimmobilien zu produzieren. Wichtig sind die Methodik und die Informationsqualität, auf der solche wichtigen strategischen Aussagen fußen. Die Daten für Mieten stammen größtenteils aus nachweisbaren Einzeltransaktionen, die im Zeitverlauf und lokaler Differenzierung (Geo-Koordinaten) gepflegt werden. Den Bestands- und Leerstandsangaben liegen umfassende Begehungen jeder einzelnen Büroimmobilie zugrunde.
Mit Hilfe eines qualitativen Bewertungsmodells werden im Rahmen der Studie die Teilmärkte der sieben A-Standorte analysiert und hierarchisch eingeordnet. Die Studie ist dabei kein bloßer statischer Vergleich von aktuellen Bestandszahlen, Mietniveau und anderen Marktdaten, sondern betrachtet auch die Performance der Teilräume in den letzten Jahren sowie deren Perspektiven.
Zur Analyse der Marktqualitäten wurde eigens ein Wertungsmodell entwickelt. Dabei wurden einzelne Marktparameter hinsichtlich ihrer Aussage kategorisiert, sodass sich der Gesamtwert aus fünf gleichgewichteten Teilwerten zusammensetzt: Miete, Angebot, Nachfrage, Investment, erwartete Perfomance. Die Abstufung der Werte sowie die Gewichtung im Rahmen der einzelnen Teilwerte und des Gesamtwertes wurden gutachterlicherseits festgelegt. Dabei wurden sowohl die historischen, die aktuellen und - im Performancewert - die zukünftigen Ebenen analysiert.
Ergebnisse
In der Gesamtbetrachtung setzt die detaillierte Qualitätsanalyse der deutschen Büroteilmärkte gut etablierte Standortbereiche auf die ersten Plätze. Es deckt sich mit den Strategien vieler Investoren, dass das Frankfurter Bankenviertel sowie die Innenstädte von Hamburg, Frankfurt am Main und München deutlich vorn liegen. Auffällig sind allerdings die unterschiedlichen Qualitäten in den herangezogenen Teilaspekten. So wird ein Büroteilmarkt wie das Frankfurter Bankenviertel im Leerstand negativ und in seinen Investmentaktivitäten jedoch deutlich positiv bewertet. Ein genau umgekehrtes Profil trägt der Büroteilmarkt Hamburg Alt- und Neustadt mit ähnlich hohem Rang: Gute Leerstandsnoten, aber nur mäßige Investmentaktivitäten.
Von hoher Bedeutung für Immobilieninvestments im Rahmen der Gesamtbetrachtung die zu erwartetende Marktentwicklung. Auf Teilmarktebene hängt diese sowohl von den derzeitigen Entwicklungsaktivitäten (Flächen im Bau), als auch von den Entwicklungen des Gesamtmarktes ab. Hier befinden sich in der zugrunde liegenden Studie die Teilmärkte Berlin Mitte und Frankfurt Bankenviertel an der Spitze der Ergebnishierarchie. Beide zeichnen sich durch ein hohes Flächenvolumen im Bau aus. Aufgrund der hohen Vorvermietungsquote besteht zudem nur ein geringes Leerstandsrisiko. Auch die Entwicklungen der Mieten und Leerstände bis 2014 wird als nachhaltig positiv bewertet. Ebenfalls als positiv wird die zukünftige Performance in der Frankfurter Innenstadt sowie den Berliner Teilmärkten Potsdamer-/Leipziger Platz und Mitte 1a bewertet.
Für die nachfolgenden Teilmärkte mit ebenfalls positiven Entwicklungsperspektiven ist eine diversifizierte Ergebniszusammensetzung zu erkennen. Bereiche wie das Münchner Westend, Köln Deutz sowie Hamburg St. Georg und Altstadt/Neustadt profitieren insbesondere vom derzeitig hohen Bauvolumen. Im Westend und der Altstadt/Neustadt ist zudem der Anteil spekulativer Flächen sehr gering. Für die zentralen Düsseldorfer Citybereiche, den Münchner Arnulfpark und das Frankfurter Ostend wird dagegen eine besonders dynamische Mietentwicklung erwartet, was sich signifikant auf das Ergebnis der zukünftigen Performance auswirkt. Die hinteren Ränge entfallen auf periphere Teilmärkte. Beispielhaft sind hier die Hamburger City Nord sowie Frankfurt Niederrad und das Mertonviertel zu nennen.
Folgende Punkte der gesamten Qualitätsanalyse dürften für das Portfoliomanagement von Immobilieninvestoren und -eigentümern essenziell sei: P Die Qualität eines Büroteilmarktes hängt neben der Gesamtmarktentwicklung in sehr starkem Maße von den Marktkonstellationen an den Mikrostandorten ab. Die Qualitätsspanne innerhalb eines Stadtgebietes ist oftmals beträchtlich und risikorelevant.
- Keiner der deutschen Büroteilmärkte erhält Top-Ergebnisse. Hierbei fehlt deutschen Büroteilmärkten vor allem die Ertragsdynamik. Auch das Leerstandsthema drückt vielerorts die Note.
- Der starke Zusammenhang zwischen Immobilieninvestment und Stadtentwicklung wird durch die guten Innenstadtergebnisse eindrucksvoll unterstrichen. Ohne hier im Detail behandelt worden zu sein, wird dadurch auf das hohe Potenzial der Revitalisierung im Büroflächenbestand hingewiesen.
Es ist schwer, bei einem stark quantitativen Ansatz wie in der vorliegenden Analyse, klare Trennlinien zu ziehen. Die Standorte, die mit ihrer Teilmarktqualität eine ausgewiesene Grundlage für Core-Investments bieten, gehen fließend in Teilmärkte über, die eher einer Value-Added-Strategie zuzuordnen sind. Wesentlich für die Asset-Allocation-Strategie von Immobilieninvestoren, die deutsche Büroimmobilien im Fokus haben, ist die Tatsache, dass Büroteilmärkte mit Core-Qualität nur in jeder Betrachtungsweise einen verhältnismäßig kleinen Anteil im Gesamtmarkt haben. Es ist zudem davon auszugehen, dass aufgrund heterogener Objektqualität Core-Objekte selbst in Core-Lagen nur eine Minorität im Bestand darstellen. Folgende Verhältniszahlen sind relevant:
- Die zwölf attraktivsten Büroteilmärkte haben einen Büroflächenbestand von 15,7 Millionen Quadratmeter MF-G3). Das sind 4,8 Prozent des gesamten deutschen Büroflächenbestandes von 325 Millionen Quadratmetern MF-G.
- Die Büroteilmärkte mit einem Qualitätswert von 3,0 oder besser haben einen Bestand von 30,6 Millionen Quadratmetern MF-G. Das sind 9,4 Prozent des deutschen Büroflächenbestandes von 325 Millionen Quadratmetern MF-G.
- Der geschätzte Verkehrswert der Top zwölf beträgt rund 53,2 Milliarden Euro. Das sind 13,8 Prozent des von institutionellen Investoren gehaltenen Immobilienvermögens von 385 Milliarden Euro im Jahr 2009.
- Der geschätzte Verkehrswert der besser als 3,0-Qualitäten beträgt rund 90 Milliarden Euro. Das sind 23,4 Prozent des von Institutionellen gehaltenen Immobilienvermögens.
Fußnoten
1) Gesamtrendite von Jahr zu Jahr aus den beiden Komponenten Ertragsrendite und Wertveränderungsrendite abzüglich pauschaler Kosten.
2) Büros in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und München.
3) Mietfläche für gewerblichen Raum nach Gif.