Alternative Finanzierer festigen ihren Platz

Markus Mirbach, Head of Investment Management, Flatow Advisory Partners GmbH, Berlin

Während Banken in der aktuellen Corona-Krise kaum noch Neuanfragen annehmen, da sie unter anderem als Hausbank mit der Bearbeitung der Vielzahl von KfW-Darlehensanträgen voll ausgelastet sind, festigen Versicherungen und Versorgungswerke ihren bedeutsamen Platz als Kapitalgeber für gewerbliche Immobilienfinanzierungen. Zwar wird auch dort die Entwicklung einiger Assetklassen wie Hotel und Einzelhandel kritisch beobachtet, aber bei Neuanfragen für Investitionen in Wohn- und Büroimmobilien ist man weiterhin offen für Neugeschäft.

Investoren für Bestandsimmobilien oder Projektentwicklungen haben die Vorteile einer Finanzierung durch Institutionelle in den vergangenen Jahren schätzen gelernt. Im Gegensatz zu Banken, die das Kreditgeschäft als Margengeschäft betreiben, dient den Versicherungen und Versorgungswerken die Assetklasse Immobilie als Kapitalanlage. Denn in mittlerweile nachhaltigen Zeiten von Niedrigzinsen bieten Immobilien ein attraktives Risk-Return-Verhältnis und tragen damit zur Zielerreichung des internen Rechnungszinses bei. Auch bieten diese Investitionen hohe Risikodiversifizierungseffekte, da sie wenig mit den Aktien- oder Anleihemärkten korrelieren.

Aufgrund dieser anderen Herangehensweise als Kapitalanlage werden Immobiliendarlehen stets unter dem Aspekt bewertet, ob man als Kapitalgeber im absoluten Worst Case diese Immobilie selbst in den Eigenbestand nehmen würde. Dies bedeutet, dass man nicht den banküblichen Ansatz über die Ermittlung des Beleihungswertes (BelWertV) fährt, sondern sich an der Rendite der Immobilie orientiert. Die Darlehenshöhe richtet sich danach, bei welchem "Einstand" der Cashflow einer Immobilie eine zufriedenstellende Verzinsung abwirft und gut in den eigenen Direktbestand passt. Im Resultat führt dies oftmals zu wesentlich höheren LTVs.

Darüber hinaus haben sich die Kreditprozesse bei Versicherungen und Versorgungswerken als schnell und effizient herausgestellt, kurze Wege zu den Entscheidungsträgern sind hier oft von Vorteil. Auch werden bei den Kapitalnehmern die schlanken Darlehensverträge geschätzt, die durch klare Struktur glänzen und auf viele bankübliche Covenants verzichten. Die Zeiträume zwischen Neuanfrage und Auszahlung sind so oftmals viel kürzer.

Markus Mirbach, Geschäftsführender Gesellschafter, Redvisory GmbH, Berlin

Markus Mirbach , Geschäftsführender Gesellschafter, Redvisory GmbH, Berlin
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