Eine Bestimmung der jüngst in Kraft gesetzten Wohnimmobilienkreditrichtlinie macht es für viele private Ausländer - Briten, Polen, Dänen - fast unmöglich, künftig noch in Deutschland Immobilien zu finanzieren. Die Nachfrage aus diesen Ländern wird sehr stark schrumpfen, wenn der Markt keine Alternativen findet. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) wurde zum 21. März 2016 in deutsches Recht umgesetzt. Über das Regelwerk, vor allem über die Pflicht der Banken zu einer gründlicheren Prüfung der Bonität privater Kreditnehmer als bisher, wurde schon einiges geschrieben. Ein bedeutender Aspekt, der Schutz vor Fremdwährungsrisiken, blieb jedoch bislang noch weitgehend unbeachtet. Diese Regel wird zu einem erheblichen Rückgang von privaten ausländischen Immobilieninvestitionen führen.
Wer ist davon betroffen? Ausländische Privatkäufer, die in Deutschland investieren und die aus der EU, nicht jedoch aus dem Euro-Raum kommen - also beispielsweise Briten, Dänen, Schweden, Tschechen und Polen. Diese Investoren finanzieren ihre in Deutschland gelegenen Immobilien üblicherweise mit Darlehen von deutschen Banken.
Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sollen private Käufer aus dem Nicht-Euro-Raum vor Währungsschwankungen geschützt werden. Wenn sich der Wechselkurs von Kreditwährung, also Euro und der Währung des Heimatlandes um mehr als 20 Prozent zuungunsten des Darlehensnehmers verschiebt, hat dieser einen Anspruch auf Umwandlung des Kredits in seine jeweilige Heimatwährung.
Aus Sicht der Bank bedeutet das ein kaum kalkulierbares Risiko. Denn schließlich möchte die Bank keinen Fremdwährungskredit in ihren Büchern haben. Das Kreditinstitut müsste dann erstens selbst das Wechselkursrisiko tragen beziehungsweise absichern. Zweitens hat die Bank dann eine Darlehensforderung in Fremdwährung in den Büchern, die mit einer Immobilie mit Euro-Mieteinnahmen besichert ist. Die Reaktion der Banken ist vorhersehbar: Sie werden künftig kaum noch Immobilien kredite an Nicht-EU-Kreditnehmer vergeben.
Ganze Gruppen potenzieller Käufer werden also von nun an dem deutschen Immobilienmarkt fern bleiben müssen, weil sie keine Bankfinanzierung mehr bekommen. Alternativen zur Bankfinanzierung in Deutschland sind rar: deutsche Immobilien einfach mit einer Bank aus dem Heimatland in der Heimatwährung zu finanzieren ist seit der Finanzkrise oft nur noch sehr eingeschränkt möglich. Jedenfalls wird die neue Rechtslage bei Privatkäufern aus EU-Staaten, die nicht Teil des Euro-Raums sind, die Nachfrage nach deutschen Immobilien spürbar dämpfen.
Die Neuregelung ist übrigens auch für den Teil der deutschen Finanzierer, der gerade auf das Geschäft mit Ausländern setzt, problematisch. Ob der Markt alternative Wege findet, bleibt abzuwarten.
Uwe Bottermann, Rechtsanwalt und Partner, Bottermann Khorrami LLP, Berlin