Der Mietendeckel - er gilt bei einigen Investoren als regelrechtes Schreckgespenst. Besonders für jene, die auf Altbauwohnungen setzen: Dieses Segment trifft die härtesten Restriktionen beim Mietpreisniveau. Dennoch sollten sich Anleger nicht verschrecken lassen. Dorthin zu gehen, wo es vermeintlich wehtut, und Altbauten zu erwerben, kann gerade durch den Mietendeckel jetzt besonders attraktiv sein. Es gibt drei Gründe, die dafürsprechen.
Erstens: Der Markt ist verunsichert und einige Investoren ziehen sich komplett aus dem Segment zurück. Dadurch kann es teilweise deutliche Preisabschläge geben. Für Käufer tut dies nach der langen Periode der Erhitzung mehr als gut. Es kommen wieder Preise zustande, die in einem Rahmen liegen, in dem man sich als Investor wohlfühlen kann. Zweitens: Natürlich werden jetzt viele Teilnehmer argumentieren, dass die Abschläge ja begründet sind - schließlich wird der zukünftige Cashflow durch einen Mietendeckel beschnitten. Aber: Das Instrument ist auf fünf Jahre angelegt. Wer jetzt kauft und langfristig denkt, der wird nach Ablauf der Frist wieder ein weniger reguliertes Umfeld vorfinden. Dass sich die Mietpreise nach einer politisch verordneten Deckelung relativ schnell wieder auf einem realistischen Niveau einpendeln, hat das Beispiel Lissabon vor einigen Jahren gezeigt.
Moment! Jetzt werden viele Marktteilnehmer argumentieren: Sind gewisse Eingriffe erst einmal implementiert, halten sie sich oft länger als geplant. Der Solidaritätszuschlag dürfte hierfür als Beispiel dienen. War er nicht ursprünglich nur für ein Jahr angedacht? Wie lange ist das jetzt her? Fast drei Jahrzehnte. Aber selbst für den Fall, dass der Mietendeckel über die fünf Jahre hinaus verlängert wird, bleiben Altbauten für Investoren attraktiv. Denn drittens: Die Kosten für ein neues Immobilienprojekt sind wegen der Explosion der Baupreise erheblich gestiegen, von den langen Genehmigungszeiten ganz zu schweigen. Altbauten hingegen sind - simpel gesprochen - eben einfach schon da, und es kommen auch keine weiteren mehr hinzu. Und was tun, wenn der alte Eigentümer länger nicht investiert hat? Mit Blick auf die energetische Ertüchtigung gibt es bekanntlich Fördermaßnahmen, und ich könnte mir vorstellen, dass bald noch weitere Maßnahmen dazukommen - ob steuerliche Abschreibung von energetischen Sanierungsmaßnahmen oder Abwrackprämie für alte Heizungen. Der Klimawandel ist in den Köpfen der Gesellschaft und der Politik so präsent wie seit Jahren nicht mehr, und meiner Meinung nach darf sich der Optimismus auf das Altbausegment übertragen.
Für professionelle Investoren ergibt sich neben der Möglichkeit, die Einheiten langfristig im Bestand zu halten, auch die Alternative, die Wohnungen an private Selbstnutzer zu veräußern. Denn der Erwerb einer Altbauwohnung für die Eigennutzung bietet nach wie vor viele Vorteile: Die Eigennutzung lässt unter den gegebenen niedrigen Zinsniveaus eine günstige monatliche Kapitaldienstzahlung zu, wenn auch die Tilgungsleistungen je nach Risikobedürfnis des Käufers variieren. So lässt sich teilweise mit den gleichen Raten einer Mietzahlung der Vermögensaufbau und die Altersvorsorge angehen. Diejenigen privaten Investoren, die selbst Hand anlegen möchten, und sich geschickt zeigen, können durch Do-it-yourself-Ansätze weitere Vorteile heben. Hier wird unabhängig von Deckelungen nachhaltige Planbarkeit für das eigene Zuhause aufgebaut, ein zeitloser Gedanke.
Sicherlich, dies kann man als Wette auf die Zukunft interpretieren - genauso wie die voraussichtliche Dauer eines Mietendeckels. Aber es sind Szenarien, die es sich lohnt, durchzuspielen. Wie heißt es mitunter? Ein Unternehmer muss etwas unternehmen, sonst wird er zum Unterlasser. Und für Immobilienunternehmen gehört eine Szenario-Betrachtung doch ohnehin immer dazu. Zumal der Investor ja auch nicht zwangsweise alle Wohneinheiten im Bestand halten muss und - sofern rechtlich möglich - einen Teil als Eigentumswohnungen veräußern kann. Denn diese werden durch einen Mietendeckel noch gefragter als zuvor.
Mark Heydenreich, Vorstand, FORTIS Group, Berlin
