Fünf Prozent Rendite - das galt unter Investoren lange Zeit als goldene Benchmark für den deutschen Immobilienmarkt. Dann kam die Niedrigzinspolitik und mit ihr ein nie dagewesener Ansturm auf Betongold. Seit geraumer Zeit nun purzeln die Renditen von Quartal zu Quartal nach unten und rücken das einst "normale" Renditeziel in immer weitere Ferne. Vor diesem Hintergrund mutet der Titel der eben zum fünften Mal erschienenen "5-Prozent- Studie" der Bulwiengesa AG inzwischen beinahe provokant an, wie Bulwiengesa-Bereichsleiter Sven Carstensen bei der Präsentation augenzwinkernd eingestehen musste.
Tatsächlich verdeutlicht die Studie eindrucksvoll, wie angespannt die Renditelage am hiesigen Markt mittlerweile ist. So konnte Bulwiengesa im Rahmen ihrer dynamischen Performancemessung erstmals keine Nutzungsart mehr ermitteln, die bei einer angenommenen Haltedauer von zehn Jahren im Core-Bereich eine zu erwartende interne Verzinsung von mindestens 5,5 Prozent aufweist. Wer trotz alledem noch derart ehrgeizige Anlageziele verfolgt, muss auf immer kleinere Märkte und Nischensegmente ausweichen. Doch auch hier wird die Luft immer dünner: Allein in Büromärkten der D-Städte sowie bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien identifiziert die Studie noch Renditen um rund fünf Prozent.
Wer dagegen an Büros in deutschen A-Städten festhält, läuft zunehmend Gefahr, sich nicht einmal mehr vor der Inflation zu schützen. Die Renditespanne liegt hier nur noch in einer Spanne von 0,9 bis 3,3 (Vorjahr: 1,1 bis 3,5) Prozent. Ähnlich mau sind die Perspektiven in den übrigen Assetklassen: Im Hotelbereich sind demnach durchschnittlich nur mehr rund 3,2 Prozent zu erzielen, auch Logistikimmobilien sind mit 3,91 Prozent inzwischen unter die 4-Prozent-Marke gerutscht. Lediglich Shoppingcenter stellen mit einem Basiswert von 3,88 Prozent erneut die einzige Assetklasse dar, bei der die Renditen gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen sind. Laut Bulwiengesa können sich für Investoren daraus Opportunitäten ergeben.
Keine wirklich attraktiven Opportunitäten bieten sich derweil mehr bei Wohnimmobilien: In den A-Städten liegt die erzielbare Rendite für Core-Immobilien zwischen 1,6 und 2,5 (Vorjahr: 1,9 bis 2,6) Prozent. Erschwerend hinzu kommen bekanntlich die dirigistischen Markteingriffe vonseiten der Politik, die zunehmend die Möglichkeit der Mietanpassung bremsen und das Risiko von Wertverlusten erhöhen. Bulwiengesa empfiehlt deshalb ausdrücklich, das politische Umfeld bei einer Investmententscheidung stets gründlich mit zu prüfen. ph