Weiter steigende Preise bei den Assets, längere Zinsbindungsfristen, laxere Kreditvergabestandards und eine drohende Abkühlung der Konjunktur. Einmal mehr ruft die aktuelle Entwicklung auf den Immobilienmärkten die Finanzstabilitätswächter der Deutschen Bundesbank auf den Plan. "An Wohnimmobilienmärkten können sich vor allem dann Risiken für die Finanzstabilität ausbauen, wenn Preisübertreibungen mit einer exzessiven Kreditvergabe und einer starken Lockerung einhergehen. Insbesondere besteht die Gefahr, dass Marktteilnehmer Risiken aus der Wohnimmobilienfinanzierung systematisch unterschätzen", heißt es im aktuellen Finanzstabilitätsbericht. Und für all das haben Vorstandsmitglied Claudia Buch und ihre Kollegen Anzeichen gefunden.
So setzt sich der Preisaufschwung am deutschen Wohnimmobilienmarkt unvermindert fort, allerdings etwas langsamer. So stiegen die Preise bundesweit im vergangenen Jahr Berechnungen zufolge nur noch um 6,8 Prozent im Schnitt, 2017 waren es noch 8,3 Prozent. Die von der Bundesbank seit einigen Jahren festgestellte Überbewertung in Teilen des Marktes, vor allem den Ballungszentren, liegt laut aktuellem Finanzstabilitätsbericht zwischen 15 und 30 Prozent. Allerdings ist damit die Range der Übertreibung deutlich breiter geworden und auch die Untergrenze von 15 Prozent ist niedriger als in den Jahren zuvor, als Preisübertreibungen zwischen 20 und 30 Prozent festgestellt wurden. Zweitens wurde die Kreditvergabe kontinuierlich ausgeweitet. Bis zum Ende des dritten Quartals 2018 wurden 4,4 Prozent mehr Wohnungsbaukredite vergeben als im Vorjahr. Allerdings relativieren die Währungshüter diesen Punkt, denn zum einen lag die Wachstumsrate unter dem langjährigen Durchschnitt seit Anfang der 80 Jahre von 4,8 Prozent. Und zum anderen erscheine die derzeitige Kreditentwicklung auch im Verhältnis zur nominalen Wachstumsrate des BIP nicht ungewöhnlich, heißt es.
Spannend in diesem Zusammenhang ist die Entwicklung der Marktanteile, denn sie zeigt eine spürbar größere Aktivität der beiden Verbünde. So steigerten die Sparkassen ihren Anteil an den insgesamt ausstehenden Krediten an inländische Haushalte in den vergangenen acht Jahren von 30 auf 33 Prozent und die Genossen den ihren von 20 auf 25 Prozent. Die Kreditbanken hielten sich dagegen zurück und weisen nach wie vor einen Anteil von 25 Prozent aus. Mit etwas mehr Skepsis betrachten die Währungshüter, dass in der jüngsten Umfrage des Eurosystems zum Kreditgeschäft (Bank Lending Survey) die 34 erfassten Institute aus Deutschland unisono angaben, ihre Richtlinien für die Vergabe von Wohnungsbaukrediten zum fünften Mal in Folge gelockert zu haben. Klar, der Wettbewerb ist angesichts der anhaltenden Niedrigzinsphase und dem damit verbundenen Mangel an Anlagealternativen groß und das Schließen der Nachfragelücke kombiniert mit dem enormen Liquiditätsüberhang der Institute könne dazu führen, dass Standards gelockert werden, wie Claudia Buch anmerkte. Allerdings stellt die Bundesbank selbst fest, dass die Ergebnisse des Bank Lending Surveys nicht darauf schließen lassen, dass die Banken die Sicherheitserfordernisse bei der Wohnimmobilienfinanzierung merklich reduziert haben oder die Beleihungsausläufe wesentlich gestiegen sind.
Bleibt das wachsende Zinsänderungsrisiko als Unsicherheitsfaktor. Laut Finanzmarktstabilitätsbericht hat sich der Anteil der Finanzierungen mit einer zehnjährigen Zinsbindung von 26 Prozent im Jahr 2010 auf zuletzt 45 Prozent fast verdoppelt. Ein Zinsanstieg würde die Refinanzierung schnell verteuern, während die Zinseinnahmen aber nur verzögert steigen würden. Daraus schließt die Bundesbank, dass das deutsche Bankensystem insgesamt verwundbarer geworden ist, wobei Sparkassen und Kreditgenossenschaften hiervon deutlich stärker betroffen wären als größere Banken.
Insgesamt bleibt die Bundesbank damit wachsam, gibt aber auch Entwarnung: Für einen Einsatz der vor einigen Jahren neugeschaffenen makroprudenziellen Instrumente sei derzeit kein bedarf, betonten Claudia Buch und ihr Kollege Joachim Würmeling, der in diesem Jahr die Verantwortung für die Bankenaufsicht in Vorstand der deutschen Bundesbank übernommen hat. Schließlich hätten auch die diversen Stresstests, Niedrigzinsumfragen oder Comprehensive Assessments den deutschen Instituten eine gestiegene Widerstandsfähigkeit bestätigt. Immerhin! Solange die Geldpolitik und die Regulierung den Banken und Sparkassen allerdings ihre Ertragsmöglichkeiten permanent schmälert, werden diese weiterhin in Wohnimmobilienfinanzeirungen investieren - und damit kann auch der kommende Finanzstabilitätsbericht 2019 wieder vor gestiegenen Risiken warnen. P.O.