Als die Deka Immobilien Ende Januar zu ihrem traditionellen Gespräch mit Journalisten einlud, gab es für die Sparkassen gerade noch die Möglichkeit, ihren Kunden die Anlage in Deka-Produkte zu empfehlen. Jetzt bei Erscheinen dieser Ausgabe Anfang März vermutlich schon nicht mehr. Denn allein im Januar flossen der Deka Immobilien rund eine Milliarde Euro an privaten und institutionellen Geldern zu. 350 Millionen Euro davon stammen aus der Wiederanlage von Ausschüttungen. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres betrug die Nettovertriebsleistung dagegen "nur" 800 Millionen Euro. Da ist die Auflage gleich zweier neuer Fonds für die Sparkassenkunden zwar ein lohnenswerter Versuch, aber eben nur ein Versuch. Mildern wird dies das Dilemma der Kontingentierung nur wenig. Der DIM (Deka-Immobilien Metropolen) startete plangemäß am 2. Januar 2020 und sammelte in den ersten vier Wochen bereits rund 100 Millionen Euro ein. Das ist ein Viertel des gesamten vorgesehenen Kontingents. Etwas zögerlicher verlief der Start des ersten Wohnimmobilienfonds "Swiss Life European Living", der seit dem Vertriebsstart im November 2019 bis Ende Januar eine Nettovertriebsleistung von rund 90 Millionen Euro erzielte. All das bestätigt Deka-Vorstand Matthias Danne in seiner Annahme, dass die Nachfrage nach Immobilien in den nächsten Jahren auf einem hohen Niveau verbleiben, wenn nicht sogar noch steigen wird.
Zu recht. Denn wenn es nun ab März wieder keine Anlagemöglichkeiten in Deka-Immobilienfonds mehr gibt, ist das schade für die Kunden. Denn das indirekte Immobilieninvestment lohnt sich derzeit absolut. Wie im Vorjahr erzielten die europäisch ausgerichteten offenen Immobilienfonds der Deka im Kalenderjahr 2019 eine überdurchschnittliche Performance: Beim Deka-Immobilien Europa lag diese bei 3,6 Prozent und beim Westinvest Interselect bei 3,2 Prozent. Der Marktdurchschnitt lag laut Danne bei 2,8 Prozent. Das Problem: Es gibt einfach zu wenige Objekte, die in die vernünftigen Preis- und Risikovorstellungen des Managements passen. Das belegen die Transaktionszahlen: Während im Vorjahr noch 83 Transaktionen getätigt wurden, sank die Aktivität 2019 auf 50. Das gesamte Transaktionsvolumen lag bei 3,7 Milliarden Euro, wovon ganze 3,1 Milliarden Euro auf Ankäufe entfielen. Im Vorjahr wurden dagegen insgesamt noch 4,5 Milliarden Euro umgeschlagen. Etwas Ruhe ob gezwungenermaßen oder strategisch gewollt - kehrte 2019 im Geschäft mit institutionellen Kunden ein. Nachdem sich die Nettovertriebsleistung 2018 noch auf 900 Millionen Euro verdreifacht hatte, ging sie im abgelaufenen Geschäftsjahr wieder auf 800 Millionen Euro zurück, trotz der Ankündigungen von Danne Anfang 2019, das Spezialfondsgeschäft weiter ausbauen zu wollen und noch mehr Sparkassen für die Anlage ihrer Eigenmittel in Deka-Produkten zu gewinnen. Das Transaktionsvolumen im institutionellen Bereich ging von 1,8 auf 1,1 Milliarden Euro zurück, die auf institutionelle Anleger ausgerichteten Fonds erwarben nur noch 15 Objekte nach 28 Immobilien im Jahr zuvor. Schlägt hier der interne Wettbewerb um die Objekte zugunsten der Retailkunden zu?
Bleibt der Ausblick 2020: In der zweiten Jahreshälfte soll der offene Immobilienfonds mit dem Regionenfokus Asien/Pazifik in den Vertrieb gehen. Die Kontingentierung beim Flaggschiff Deka-Immobilien Europa wird beendet, seit dem 2. Januar fließen dem Fonds nur noch die Wiederanlage aus Ausschüttungen und Geld aus Sparplänen zu. Man will im Retail- und institutionellen Geschäft weiterhin wachsen, ohne den konservativen Managementansatz aufzugeben. Und weiterhin wird der Fokus auf den Ankäufen liegen. Zwar könnte die Deka Immobilien durch den Verlauf von Objekten sicherlich lukrative Gewinne einstreichen, doch wohin dann mit dem Geld? Da stellt man dann lieber spätestens im Februar nahezu die Aktivitäten ein und freut sich auf das Jahresendergebnis - übertrieben ausgedrückt. Butler James lässt grüßen: Same procedure as every year! P.O.