Dekabank: Wachstum ohne Ende

Quelle: Deka Bank

Die Deka Immobilien wächst und wächst: 2017 hat das gesamte Fondsvermögen um 2,2 Milliarden Euro zugelegt und stieg damit zum 9. Mal in Folge um mehr als eine Milliarde Euro. Derart stabile Verhältnisse sorgen bei den Verantwortlichen um Dekabank-Vorstand Matthias Danne natürlich für eine "gewisse Zufriedenheit", erst recht vor dem Hintergrund der recht konservativen Investmentpolitik, die auf jeden Fall auch 2018 beibehalten werden soll. Anders als bei manchem Wettbewerber, der mit Blick auf ein wenig mehr Rendite bereit ist, höhere Risiken einzugehen, steht bei der Deka also die Sicherheit im Vordergrund. Das ist nicht unbedingt zum Nachteil der Anleger: Mit einer durchschnittlichen Rendite der drei Retailfonds von 2,3 Prozent liegen die Produkte etwa im Mittelfeld - gemessen am Erfolg. Dabei schwanken die Werte allerdings weit: So kommt der Deka-Immobilien Europa auf eine Performance von 3,1 Prozent, der Deka-Immobilien Global schafft noch 2,0 Prozent, während der Westinvest Inter Select mit 1,8 Prozent eher unterdurchschnittlich performt.

Insgesamt betrug das Immobilienvermögen der Deka zum Stichtag Ende vergangenen Jahres 32,1 Milliarden Euro. 2007, also zehn Jahre zuvor lag es noch bei 16 Milliarden Euro. In diesem Zeitraum wurden Objekte im Wert von 30 Milliarden ge- und verkauft, wobei Zukäufe mit rund 22 Milliarden Euro klar die Überhand haben. Tendenz steigend: 2017 lag das Transaktionsvolumen mit 5,9 Milliarden Euro um satte 1,6 Milliarden Euro über dem Vorjahresniveau. Davon entfielen 4,2 Milliarden Euro auf Ankäufe und 1,7 Milliarden Euro auf Verkäufe. Derzeit besitzt die Deka Immobilien rund 480 Objekte.

Das Wertpapierhaus der Sparkassen erfreut sich also im 100. Jahr seines Bestehens einmal mehr großer Beliebtheit, gerade auch im Immobilienanlagegeschäft. Trotz oder wegen der großen Nachfrage halten die Deka-Verantwortlichen an der Kontingentierung der Mittelzuflüsse in die Publikumsfonds fest, ein wenig zum Leidwesen der Sparkassen als Hauptvertriebspartner, die den enttäuschten Kunden dann Alternativen bieten müssen. Aber gestützt auf die Erfahrungen aus 2005, als eine Liquiditätsschwemme die offenen Immobilienfonds an den Rand des Chaos stürzte, gilt es, einen zu hohen Ankaufsdruck zu verhindern. 2017 reichten die Kontingente immerhin bis Mitte Mai. Im laufenden Jahr wird der Mittelzufluss wohl schon früher gestoppt werden, denn alleine in den ersten drei Januarwochen flossen der Deka Immobilien 445 Millionen Euro zu. Das liegt zwar unter dem Vorjahreswert von etwa 560 Millionen Euro. Allerdings wurde die Zwischenausschüttung der Fonds aufgrund der negativen Auswirkungen der Investmentsteuerreform auf Ende vergangenen Jahres vorgezogen, sodass allein im September schon 400 Millionen Euro neu angelegt werden mussten, die in den Vorjahreszahlen vom Januar enthalten waren.

Zudem wird es auch immer schwieriger, die Mittel in ordentlichen Objekten unterzubringen. Zum einen nimmt der Wettbewerb immer mehr zu. Matthias Danne rechnet denn auch für das laufende Jahr mit "nicht sinkenden" Preisen. Die Konsequenzen für die Renditen sind aber immer noch überschaubar: So sank die Rendite für Spitzenimmobilien an den Top-7-Standorten im vergangenen Jahr marginal von 3,3 Prozent auf 3,2 Prozent. Allerdings bedeutet dies, dass das 30-Fache der Miete gezahlt werden muss, was wiederum verbunden mit kürzeren Mietlaufzeiten und häufigeren Mieterwechseln die Auswahl geeigneter Objekte ebenfalls einschränkt. Denn natürlich werden stabile Mietverhältnisse schon beim Ankauf bevorzugt. Obwohl die Deka Immobilien durchaus eine sehr gut funktionierende Asset-Management-Abteilung hat: Die Leerstandsquote sank zum Ende vergangenen Jahres auf den Rekordtiefstand von 4,6 Prozent.

In das weite Feld des Development in größeren Stil einzusteigen scheuen die Verantwortlichen aber noch. Mehr Bedeutung gewinnen dafür sogenannte Share-Deals oder Joint-Ventures: Im vergangenen Jahr erwarben die vier Deka-Fonds beispielsweise den Tower 185 in Frankfurt am Main für 775 Millionen Euro. P.O.

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