Die Frage, wie sich Immobilienprojektentwickler in der Corona-Krise schlagen, ist nicht zuletzt eine Frage nach dem Finanzierungsumfeld: Werden die Kreditinstitute restriktiver bei den Finanzierungszusagen? Verändern sie ihre Konditionen? Und wenn ja: Wie können und müssen Projektentwickler darauf reagieren? Derzeit ist zu beobachten, dass manche Banken und Sparkassen bei der Projektfinanzierung auf die Bremse treten. Dafür gab es anfangs praktische Gründe: Gerade diejenigen Institute, die stark in die Liquiditätssicherung der mittelständischen Wirtschaft eingebunden sind, hatten oftmals nicht mehr ausreichend personelle Kapazitäten, um über neue Anträge von Projektentwicklern zu entscheiden. Zudem müssen die Institute nunmehr ihre eigene Kapitalausstattung im Blick behalten. Hinzu kommt, dass eine Normalisierung der Konditionen zu beobachten ist: Risiken werden wieder realistischer bepreist als in der jüngeren Vergangenheit.
Was bedeutet dieses etwas herausforderndere Umfeld nun für Projektentwickler? Es ist zu unterscheiden, ob es um die Anschlussfinanzierung für ein laufendes oder um ein gänzlich neues Projekt geht. Grundsätzlich sollten die geplanten Laufzeiten von Projektentwicklungen und ihre Finanzierungen kongruent sein. Doch es ist nichts Ungewöhnliches, wenn sich die Projektdauer einmal verlängert, etwa durch Bauverzögerungen oder weil der Projektentwickler aus strategischen Gründen entscheidet, die Vermarktung auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Dann wird eine Anschlussfinanzierung notwendig - und die finanzierenden Institute zeigen sich in der Regel auch flexibel.
Entscheidend ist, dass der Projektentwickler zuverlässige Finanzierungspartner hat und frühzeitig in eine schnelle, gute und transparente Kommunikation mit ihnen einsteigt. Wenn über die gesamte Projektdauer hinweg zwischen beiden Vertragspartnern Klarheit darüber herrscht, wie die Bank den Markt insgesamt und das Projekt selbst einschätzt, so können sich beide Seiten zumeist schnell auf eine neue Situation einstellen und im Falle einer notwendig gewordenen Anschlussfinanzierung zueinander finden. Wird hingegen ein Finanzierungsplan für eine neue Projektentwicklung aufgestellt, gilt es nun noch stärker als sonst, potenzielle Finanzierungspartner zu überzeugen. Banken und Sparkassen finanzieren derzeit weiterhin neue Projekte, aber sie schauen sehr viel genauer hin, ob der Projektentwickler auch genug Eigenkapital und Liquidität mitbringt. Da viele Institute ihre Risikoeinschätzung angesichts von Corona angepasst haben, haben sie auch die Konditionen moderat angepasst. Dennoch muss sich der Fremdkapitalhebel auch aus Sicht des Projektentwicklers noch lohnen.
Ein mögliches Instrument zur Senkung der Finanzierungskosten bei Neubauprojekten ist Nachhaltigkeit. Eine nach ökologischen und gesellschaftlichen Gesichtspunkten nachhaltige Immobilie hat bessere Chancen, etablierte und bonitätsstarke Mieter zu finden und ist unter ansonsten gleichen Bedingungen insgesamt wettbewerbsfähiger. Dadurch sinken die Risiken von Leerständen und Mietrückständen - und somit auch die risikoadäquate Verzinsung. Gleichzeitig sollte der Projektentwickler aber seine Unabhängigkeit wahren: Sicherheiten und Bürgschaften sollten möglichst auf das Projekt beschränkt bleiben und nicht das Unternehmen mit einbeziehen.
So hängt die Finanzierungssituation vor allem von fünf Faktoren ab: der schnellen und transparenten Kommunikation mit den Finanzierungspartnern, der ökologischen und sozialen Nachhaltigkeit des Projekts, der Liquidität des Projektentwicklers, der Höhe des Eigenkapitals im Projekt sowie von der Assetklasse. Von einer pauschalen Kreditklemme für Projektentwicklungen kann derzeit keine Rede sein. Ob diese mittelfristig eintritt, hängt von der weiteren konjunkturellen Entwicklung und vom Insolvenzgeschehen ab.
Philipp Pferschy, Mitglied des Vorstands, GIEAG Immobilien AG, München
