Asset und Property Management wurden in den vergangenen Jahren zum Teil stiefmütterlich behandelt. Transaktionen lebten vor allem davon, dass Investoren ihre Renditen optimierten - und häufig ohne größere Probleme optimieren konnten. In der Tat boten die meisten deutschen Städte spannende Opportunitäten auf dem Wohnungsmarkt. Aufgrund der Fokussierung auf die Topmetropolen ließ sich bekanntlich in den großen B-Städten viel und häufig "unter dem Radar" bewegen.
Mittlerweile aber werden klassische Value-Add-Objekte seltener angeboten, selbst in der zweiten und dritten Reihe der deutschen Großstädte. Das hat mehrere Gründe, allen voran aber ist Wohnen als Anlageklasse zunehmend in den Fokus institutioneller und semi-institutioneller Investoren gerückt. Family Offices, Versorgungswerke und Versicherungen haben infolge der Niedrigzinsphase und gestiegenen Bedeutung des Wohnungsmarktes ihre Immobilienanteile aufgestockt.
Das bestätigt auch eine aktuelle Studie von Artis ICM, Advice in Motion und Telos Rating, die 62 institutionelle Investoren mit einem Anlagegesamtvolumen von über 800 Milliarden Euro under Management befragt hat. Demnach planen weiterhin über zwei Drittel der Institutionellen Zukäufe und Portfolioaufstockungen im Bereich Immobilien und 80 Prozent der Institutionellen wollen insbesondere in Wohnen investieren. Die Folge für den Markt ist eindeutig: Die erhöhte Nachfrage wird die Preise für Wohnimmobilien weiter steigen lassen, die Angebote an Value-Add-Objekten im Umkehrschluss sinken.
Von dieser Entwicklung werden vor allem diejenigen Investoren profitieren, die eine eigene Asset-Management-Kompetenz haben, denn sie erfüllen eine Doppelfunktion. Für alle Asset Manager mit und ohne Eigenbestände ist grundsätzlich klar: Sie verfügen über Verwalterkompetenzen und agieren als Dienstleister. Das allein reicht für ein effektives Asset Management jedoch nicht aus, da der Fokus zu stark auf den Management-Fees liegt. Asset Manager mit Eigenbeständen haben hingegen ein eigenes und damit auch größeres Interesse an den erwirtschafteten Renditen - ein Interesse, das reine Fremd-Asset-Manager nicht mitbringen können. Kurzum: Asset Manager ohne eigene Bestände konzentrieren sich auf die Management-Fees, Asset Manager mit eigenen Beständen konzentrieren sich auf die Rendite.
Dank dieser doppelten Perspektive können Asset Manager mit Eigen- und Fremdbeständen die zunehmende Renditekompression überbrücken und damit Investitionen in Immobilien auch bei höheren Preisen attraktiv halten. Wenn dann auch noch die eigenen mit fremden Immobilien zu internen Management-Portfolios gebündelt werden, wirkt sich das für beide Seiten als zusätzlicher Renditehebel aus.
John Bothe, Geschäftsführer, Silberlake Real Estate Group GmbH, Düsseldorf
