Die deutsche Immobilienbranche ist ohne Zweifel erfolgsvewöhnt: Seit Anfang des Jahrzehnts nehmen nicht nur die Marktvolumina immer weiter zu, sondern auch die Kauf- und Mietpreisniveaus. Jedoch gelangt jeder Zyklus einmal an sein Ende. Die wirtschaftlichen Fundamentaldaten legen nahe, dass sich die deutsche Wirtschaft auf eine Stagnation, womöglich sogar eine Rezession zubewegt. In jedem Lehrbuch der Immobilienwirtschaft steht, wie die Entwicklungen auf den Gewerbeimmobilienmärkten mit der Wirtschaftslage korrelieren - in Form eines Schweinezyklus, also mit einiger zeitlicher Verspätung. Für Immobilieninvestoren, die aktuell den Markteintritt vollziehen wollen, gibt es bei diesen Vorzeichen grundsätzlich zwei Alternativen. Die erste gehört zum Standardrepertoire der Investmentstrategien: So langfristig wie möglich agieren, zyklische Abwärtsbewegungen einfach aussitzen und auf den kommenden Aufschwung warten.
Gerade bei der aktuellen Marktlage ist jedoch das genaue Gegenteil durchaus denkbar, womit wir bei der zweiten möglichen Handlungsstrategie sind. Immer mehr institutionelle Investoren entscheiden sich ganz bewusst dafür, ihren Anlagehorizont so stark wie möglich zu verkürzen. Der Gedanke dahinter: Aktuell erleben wir massive Nachfrageüberhänge für viele Typen von Gewerbeflächen, dass eine Eintrübung der Konjunktur zumindest in den kommenden drei Jahren überhaupt nicht auf die Mietpreisniveaus durchschlagen wird. Sprich zunächst sinkt die Anzahl derjenigen Mietgesuche, die ohnehin nicht abgedeckt werden können. Ob das Preisniveau danach sinken wird, ist aktuell nicht vorherzusehen - wäre jedoch auch bei einer entsprechend kurzen Haltedauer für den Erfolg des Investments unerheblich.
Für eine solche Investmentstrategie muss allerdings das geeignete Produkt in Verbindung mit dem passenden Investmentvehikel geschaffen werden. Geschlossene Fonds kommen dafür ebenso wenig infrage wie Direktinvestments in Core-Immobilien. Bei Fonds fällt der Anlagehorizont schlichtweg zu lang aus, Core-Immobilien erreichen in einer kurzen Zeitspanne keine ausreichend positive Wertentwicklung. Stattdessen bieten sich etwa Beteiligungen an Neubau- und Revitalisierungsprojekten an. Bei diesen sind häufig kurzfristige Wertsteigerungen möglich, indem beispielsweise das Baurecht für Nachverdichtungsmaßnahmen erwirkt oder ein neues Vermietungskonzept für leerstehende Gewerbeflächen entwickelt wird, wodurch diese dem Markt wieder zugeführt werden.
Auf diese Weise werden selbst dann überdurchschnittliche Renditen erzielt, wenn das Projekt bereits zum frühestmöglichen Zeitpunkt - häufig vor Baubeginn - veräußert wird. Schließlich werden diese Immobilien in der Regel von Projektentwicklern beziehungsweise Fondsmanagern angekauft, die wiederum über einen Zyklus hinweg ihr Kapital anlegen. Für deren Strategie kämen Areale ohne bestehendes Baurecht oder mit zu hohem Leerstand allein aus Compliance-Gründen nicht infrage, weshalb in vielen Fällen zwischen beiden Parteien Interessenskongruenz besteht.
Peyvand Jafari, Geschäftsführer, Plutos Group, Zossen
