Die zunehmende Zurückhaltung der Banken im Finanzierungssektor eröffnet Opportunitäten für Versicherungen, Pensionsfonds und andere institutionelle Investoren, Immobilienkredite zu attraktiven Konditionen zu vergeben, insbe sondere im Vergleich zum traditionellen Fixed-Income-Segment. Unmittelbar nach der Finanzmarktkrise lag der Fokus der aus der Bankenkrise hervorgegangen Debt-Fonds auf dem Schließen des so genannten "Funding Gap", entstanden durch die starke Abwertung der Immobilien und dem Deleveraging der Banken. In den letzten Jahren wird dagegen schwerpunktmäßig in Mezzanine-Tranchen im Rahmen von Akquisitionsfinanzierungen und Projektfinanzierungen investiert. Die Verwerfungen am Kreditmarkt schaffen auf jeden Fall Investment opportunitäten für alternative Kreditgeber Mezzanine als individuelle Finanzierungsvehikel im Markt zu positionieren.
Mezzanine bietet grundsätzlich eine höhere Sicherheit gegenüber dem Eigenkapitalinvestment und liefert konsistent attraktive Renditen in verschiedenen Marktzyklen. Mezzanine erwirtschaftet darüber hinaus aufgrund der Mischung aus Fixed Income und Immobilieninvestments bei Wertentwicklungen der Immobilie höhere Renditen als die anderen Investmenttypen. Immobilieninvestoren, die auch weiterhin einen höheren Leverage (über 60 Prozent) für die Anlagestrategie benötigen, werden auf jeden Fall Mezzanine in Betracht ziehen. Sowohl Eigenkapitalgeber als auch Kreditgeber profitieren von den Vorteilen, die Mezzanine-Finanzierungen mit sich bringen.
Als einer der aktivsten Anbieter für Real Estate Debt in Europa mit einem Kreditvolumen von zirka 2,4 Milliarden US-Dollar, entsprechend einem zugrunde liegenden Immobilienvermögen von zirka 11,4 Milliarden US-Dollar, sieht auch Lasalle Mezzanine als echte Alternative zu den konventionellen Vehikeln auf dem Finanzierungsmarkt und konzentriert sich darüber hinaus insbesondere auf folgende Kriterien bei der Umsetzung von Investmentstrategien:
Enge Beziehungen zu erfolgreichen Equity-Sponsoren mit einem sehr guten Track Record und erfahrenen Teams.
Eigene Immobilienexpertise kombiniert mit langjähriger Erfahrung im Structure-Finance-Bereich, um komplexe Transaktionen in meist kurzen Zeiträumen abzuschließen.
Strategische Partnerschaften zu Senior-Banken, um im Joint-Venture dem Equity-Sponsor eine individuelle und abgestimmte Finanzierungslösung aus einer Hand anbieten zu können.
Vor dem Hintergrund eines moderaten Wachstums in Europa sowie geopolitischer und makroökonomischer Unsicherheit sollten Anleger für einen längeren Zeitraum von niedrigen Immobilien-Anfangsrenditen ausgehen. Die gestiegenen Preise für Anlagen über viele Assetklassen hinweg auf ein Niveau von vor der Finanzmarktkrise sorgen dafür, dass Anleger ihre Aufmerksamkeit auf die Suche nach Investments mit Downside-Protection und sicheren laufenden Cashflows legen.
Mezzanine, Whole Loans, eine Kombination von Senior und Mezzanine, sowie Finanzierungslösungen für Immobilientransaktionen mit kurzen Mietvertrags-Restlaufzeiten, Leerständen oder geplanten Refurbishment-/Repositionierungsmaßnahmen sowie Projektentwicklungen stellen vor diesem Hintergrund attraktive risikoadjustierte Investmentmöglichkeiten für institutionelle Anleger wie Versicherungen, Pensionsfonds und Versorgungswerke dar.
René Höpfner, Regional Director, Head of Client Capital Group Deutschland, Österreich, Schweiz, LaSalle Investment Management, München