Im öffentlichen Diskurs sind Vermieter derzeit die Buhmänner der Nation. Doch nun, so scheint es, geht es ihnen an den Kragen: Enteignungsdebatte in Berlin, Verschärfung der Mietpreisbremse, geplante Mietendeckel in Berlin und anderen Bundesländern, womöglich müssen sie künftig auch noch die Grundsteuer selbst tragen. Die regulatorische Dynamik am Wohnungsmarkt spricht auf den ersten Blick jedenfalls nicht gerade für ein Investment in Deutschland. Doch lassen sich langfristig orientierte Investoren davon wirklich abschrecken und weichen in weniger streng regulierte Wohnungsmärkte wie die USA aus? Wohl kaum.
So mancher, der dringend benötigten Wohnraum zur Verfügung stellt und damit einen Beitrag zur Lösung der sozialen Frage unserer Zeit leistet, mag sich von Öffentlichkeit und Politik undankbar behandelt fühlen. Für die Investitionsentscheidung eines Profis zählen weniger solche Befindlichkeiten, sondern die nüchternen Fakten. Und die sprechen nach wie vor für Wohnimmobilien in deutschen Städten als langfristig rentable Kapitalanlage: Es besteht ein struktureller Nachfrageüberhang nach Wohnungen in den großen Städten. Sie wachsen, doch es wird kein ausreichender neuer Wohnraum geschaffen. Die Bundesregierung wollte in der laufenden Legislaturperiode für 1,5 Millionen neue Wohnungen sorgen - und hinkt weit hinterher. Die Folge sind Leerstandsquoten nahe null. Gerade vor diesem Hintergrund bieten Wohninvestments durchaus adäquate Renditen.
Zwar sind die Cashflow-Renditen für Core-Investments in Wohnimmobilien auf drei bis vier Prozent gesunken. Angesichts des risikolosen Zinsniveaus - derzeit praktisch null, zum Teil sogar negativ - ist die Rendite im historischen Vergleich jedoch relativ passabel. Das gilt umso mehr, wenn man sich das geringe Risiko von Leerständen vor Augen führt. Anders als bei vielen anderen vergleichsweise risikoaversen Kapitalanlagen bieten Wohnimmobilien nach Abzug der Inflation zumindest eine positive Realrendite. Institutionelle Investoren kommen mithin gar nicht am deutschen Wohnungsmarkt vorbei. Andere Währungsräume winken zwar zum Teil mit höheren Cashflow-Renditen. Aber lohnt sich das angesichts des Währungsrisikos und des größeren Verwaltungsaufwands? So wird die Nachfrage auf Investorenseite ungebrochen hoch bleiben.
Der professionelle, langfristig orientierte Investor rechnet beim Ankauf seine zu erwartende Cashflow-Rendite durch. Daran richtet er maßgeblich seine Preisvorstellungen aus - neben objektbezogenen Risiken, die er im Rahmen einer Due Diligence prüft, und den Erwartungen bezüglich des Standorts. Wenn am Ende beim Verkauf eine schöne Wertsteigerung realisiert wird, hat er alles richtig gemacht. Doch ausschlaggebend ist das Renditepotenzial in der Haltephase. Sollten sich die Nettoerlöse aufgrund regulatorischer Maßnahmen - zum Beispiel ein Umlageverbot der Grundsteuer - verringern, wird der Investor dies entsprechend einpreisen. Kann oder will er die Miete nicht erhöhen, muss er Abstriche beim Ankaufspreis durchsetzen. Kein Investor wird sehenden Auges ein unrentables Objekt ankaufen.
Zu guter Letzt ist ein wenig Vertrauen in die Rechtsstaatlichkeit Deutschlands und Europas angebracht. Kein Investor wird ohne angemessene Entschädigung enteignet. Falls doch, werden solche Bestrebungen nicht nachhaltig sein. Zudem sind die weiteren, teils noch geplanten Maßnahmen zeitlich begrenzt. Ein langfristiger Investor mit einem Anlagehorizont von 20 Jahren lässt sich von einem auf fünf Jahre begrenzten Mietendeckel nicht abschrecken. Notwendige Mieterhöhungen werden im Zweifel vorgezogen oder nachgeholt. Doch ein wenig Gelassenheit aus langfristiger Perspektive bedeutet keineswegs Zustimmung zu den genannten Maßnahmen. Sie sind nicht geeignet, den angespannten Mietmarkt zu entspannen. Im besten Fall sind sie wirkungslos und im schlimmsten Fall kontraproduktiv, weil sie den Neubau nicht fördern, sondern bremsen. Die Politik signalisiert damit Betriebsamkeit, aber keine Lösungsorientierung.
Andre Schmöller, Geschäftsführer, Domicil Real Estate GmbH, München
