Braucht Deutschland mehr Regulierung, um makroökonomische Risiken aus der privaten Wohnimmobilienfinanzierung abzubauen? Nein, denn die bestehenden Reglementierungen sind ausreichend. Als Beispiel sei hier die europäische Eigenkapitalrichtlinie genannt, die die Kreditvergabe der Banken effektiv begrenzt. Ebenso wirken die konservativen Vorgaben für die Refinanzierung über Pfandbriefe stabilisierend und auch die in Deutschland oft eher lange Zinsbindung bei der Darlehensvergabe. Für zusätzliche Vorgaben zur Kreditfinanzierung von Wohnimmobilien besteht daher keine Notwendigkeit. Dennoch wird genau dies in Deutschland derzeit diskutiert beziehungsweise vorbereitet. Der Ausschuss für Finanzstabilität - bestehend aus Vertretern von Bundesbank, Finanzministerium, BaFin und Bundesanstalt für Finanzmarktstabilisierung - hat die Bundesregierung bereits im Sommer 2015 dazu aufgefordert, der BaFin bis 2016 Werkzeuge für die Regulierung von Wohnungskrediten an die Hand zu geben. Dazu zählen umfassende Vorschriften wie maximale Fremdkapitalquoten (LTV) und Mindesttilgungen sowie Obergrenzen für Kreditbelastung und Gesamtverschuldung des Kreditnehmers.
Allerdings sind die vier vorgeschlagenen Instrumente in der Praxis kaum oder nur sehr schwer umsetzbar, wie beispielsweise die Prüfung der Obergrenze der Gesamtverschuldung in Relation zum Einkommen des Kreditnehmers. Oder sie sind wenig aussagekräftig, wie die geforderte Deckelung für den Loan-to-Value, da der Wert einer Immobilie im Zeitverlauf in der Regel stark schwankt.
Diese angedachten, tiefen Eingriffe in die gesamte Wohnungsfinanzierung erstaunen umso mehr, da die Bundesbank in ihrem neuen Finanzstabilitätsbericht von Ende November 2015 zu dem Schluss kommt, dass aktuell "keine Anzeichen für gesamtwirtschaftlich krisenhafte Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt zu erkennen" sind. Der Bericht enthält auch die Ergebnisse eines Stresstests, in dessen Rahmen ein sogenannter "Ad-hoc-Immobilienschock" auf 116 Kreditinstitute simuliert wurde. Dabei wurden kontinuierliche Preisrückgänge über fünf Jahre und ein Ansteigen der Ausfallwahrscheinlichkeit von Krediten auf vier Prozent unterstellt. Das Ergebnis: Weder im Basis-Szenario noch im Stressszenario - bei dem immerhin von einem kumulierten Wertberichtigungsbedarf von 5,5 Milliarden Euro ausgegangen wurde - kommt es auch nur bei einer Bank zu einer Unterschreitung der regulatorischen Eigenkapitalanforderungen.
Dennoch hält die Bundesbank - mit Blick auf die dynamische Preisentwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt - an der Schaffung neuer Regularien zur Risikoeindämmung fest. Die Sorge, dass anhaltende Preissteigerungen Gläubiger dazu verleiten könnten, ihre Kreditvergabe überproportional auszuweiten und Kreditvergabestandards zu lockern, sitzt wohl zu tief.
Peter Axmann, Leiter Bereich Immobilienkunden, HSH Nordbank AG, Hamburg
