Von der Routine zum Mehrwert

Simon Ritsch, Head of Valuation Advisory Services Germany, CBRE GmbH, Frankfurt am Main

Zugegeben: Die Gebäudebewertung durch einen unabhängigen Dienstleister gehört an sich nicht zu den spannendsten Aspekten einer Immobilientransaktion im institutionellen Markt. Häufig handelt es sich um die Erfüllung von Rahmenbedingungen, welche beispielsweise das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) für den Erwerb von Fondsimmobilien vorschreibt. In den Mittelpunkt tritt die Bewertung vor allem in Form von Auseinandersetzungsgutachten, wenn sich die Parteien nicht einig sind. Doch die Anzahl dieser Fälle ist eher gering. Trotzdem handelt es sich beim Thema Valuation keineswegs um ein notwendiges Übel - vor allem dann nicht, wenn sich eine umfangreiche Beratung an die Bewertung anschließt. Auf Basis digitaler Lösungen in der Datenerfassung und -analyse kann dieser Ansatz eine höhere Prozesssicherheit gewährleisten und zudem das Objekt marktgetreu abbilden. Die Frage nach der Digitalisierbarkeit von Bewertungsprozessen ist nicht erst seit dem Aufkommen der Proptech-Kultur ein wichtiges Thema. Dennoch hat die Beschleunigung der digitalen Transformationsprozesse in den vergangenen Jahren deutlich zugenommen: Moderne SQL-Datenbanken haben die umständlichen Excel-Listen ersetzt und auf Basis der Bewertungen steht den Dienstleistern ein großer, nutzbarer Datenschatz zur Verfügung.

Neben den Aufzeichnungen aus dem Asset- und Property Management ist diese Datenbasis entscheidend, um die Voraussetzungen für "Big Data" zu erhalten. Diese wiederum ist der Ausgangspunkt zur viel beschworenen digitalen Transformation der Immobilienwelt. Darauf aufbauend sollten die etablierten Dienstleister Wissen generieren und - unter Wahrung der Vertraulichkeit und im Einklang mit den Datenschutzrichtlinien - für die Analyse von Markttendenzen nutzbar machen.

Dem Kunden entsteht dadurch ein wichtiger Mehrwert: Wenn die relevanten Gebäudedaten für die jeweilige Transaktion digital vorliegen, muss der Bewerter erstens nicht wie früher eine aufwendige Dokumentationsarbeit durchführen. Viel eher kann er seine Kompetenz als Berater einbringen, der die nüchternen Zahlen der Bewertung entsprechend interpretiert. Zweitens kann er auf Basis von Big Data das Objekt für Käufer und Verkäufer viel schneller und konkreter darstellen und mit vergleichbaren Immobilien in Relation setzen. Die Bewertung kann damit auch für den Käufer zum wichtigen Standbein für die Erstellung einer langfristigen Objektstrategie werden.

Das nutzungsübergreifende Szenario an den deutschen Immobilienmärkten ist bekannt: hoher Anlagedruck unter Investoren, große Nachfrage bei gleichzeitiger Angebotsknappheit, steigende Ankaufsfaktoren, sinkende Renditen. Vor diesem Hintergrund bilden die vier Hauptsegmente Büro, Einzelhandel, Wohnen und Logistik noch immer den Kernbereich zahlreicher Investitionen. Doch alternative Objekte mit höheren Renditeaussichten werden immer begehrter. So sind beispielsweise Hotels mit einem gesamten Transaktionsvolumen von 1,79 Milliarden Euro in der ersten Jahreshälfte 2017 mittlerweile eine etablierte Nutzungsart in Deutschland. Ähnliches gilt für Parkhäuser oder für andere Betreiberimmobilien wie beispielsweise Pflegeheime. Dennoch sind solche Objekte in der Regel komplexer als Core-Büroobjekte in einer Top-7-Vorzugslage. Sogar Kindertagesstätten und Privatschulen stehen inzwischen im Fokus der Investoren, die damit zweifellos Neuland betreten. Einige potenzielle Käufer zögern deshalb noch, für sie ist der Unsicherheitsfaktor zu hoch.

Umso wichtiger wird deshalb die Rolle des unabhängigen Dienstleisters, der die Transaktion aktiv begleitet. Es geht darum, gemeinsam Antworten zu finden, wie sich die Immobilie positionieren und entwickeln lässt. Aufgrund der Marktentwicklungen gibt es deshalb einen steigenden Bedarf nach adäquater Beratung - und für die entsprechenden Dienstleister den ausdrücklichen Auftrag, sich diesen Entwicklungen nicht zu verschließen.

Simon Ritsch, Head of Valuation Advisory Services Germany, CBRE GmbH, Frankfurt am Main

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