Für die Eigentümer und Finanzierer von Shoppingcentern geht es in diesen Monaten um alles: Neben beschleunigten Marktbereinigungen im Handel sind sie mit Forderungen nach Mietnachlässen bis hin zu Sonderkündigungsmöglichkeiten im Insolvenzfall konfrontiert. Nicht wenige Vermieter und Non-Food-Händler werden ihre Businesspläne daher fundamental überarbeiten müssen. Eine Alternative dazu gibt es nicht, zu stark ist der Druck auf ihre stationären Geschäftsmodelle. Besonders Handelsimmobilien mit geringem Food-Anteil müssen bis auf Weiteres mit geringeren Mieteinnahmen den laufenden Kapitaldienst bewältigen. Ihre Vermieter finden sich auch deshalb in einer Sandwich-Position zwischen ihren Mietern auf der einen Seite und ihren Fremdkapitalgebern und Investoren auf der anderen wieder.
Was also tun? Worauf es für Eigentümer jetzt am meisten ankommt, ist eine klare Strategie, mit welcher Positionierung und mit welchen Mietern die Immobilie aus der Krise geführt und nachhaltig für die Zeit nach Corona aufgestellt werden kann. In der Folge sind Vermieter, Finanzierer, Asset- und Portfoliomanager von Shoppingcentern an einem kritischen Punkt angelangt. Ihnen muss klar sein, dass eine Rückkehr in alte Tage, in denen Shoppingcenter nach dem immer gleichen Muster positioniert wurden, endgültig ausgeschlossen ist. Stattdessen bietet der Lockdown jetzt die Chance, entscheidende Fragen zu stellen und zu beantworten, die in der Vergangenheit leider viel zu oft aufgeschoben wurden: Welche neuen Funktionen soll die Immobilie künftig erfüllen? Welche Nutzungen, welche Mieter sind hierfür die richtigen? Wie können faire finanzielle Lösungen mit den richtigen Mietern - nicht den lautesten - bei limitierten Budgets gefunden werden? Welche Anpassungen in der Architektur sind notwendig und wie werden sich Kosten und Erträge künftig darstellen?
Zusammengenommen lassen sich über 40 Parameter identifizieren, mit denen jeder Mieter in jeder Handelsimmobilie individuell analysiert werden sollte. Neben der wirtschaftlichen Kraft des Mieters unter Berücksichtigung seiner Vertriebskanäle (online/offline) fällt hierunter auch die Ersetzbarkeit des Mieters, natürlich immer unter Berücksichtigung der Positionierung der Immobilie und den daraus resultierenden Nachvermietungsszenarien. Erst wenn diese Fragen fundiert beantwortet sind, können maßgeschneiderte Lösungen für die Immobilie erarbeitet und ein fairer Interessensausgleich zwischen Mietern, Eigentümern und Finanzierern gefunden werden, wie ihn nicht zuletzt auch der Code of Conduct des German Council of Shopping Places forderte. Auch in der Post-Corona-Zeit werden professionell positionierte Handelsflächen grundsätzlich attraktive Assets bleiben. Dafür bedarf es aber gerade in der jetzigen Situation zusätzlicher Investitionen zur Umsetzung des richtigen Konzeptes. Daher gilt es, die notwendigen Mittel trotz 2020 zu erwartender Ertragsein bußen nicht aufzuschieben, sondern sie gerade jetzt gezielt freizugeben.
Lars Jähnichen, Geschäftsführer, IPH Handelsimmobilien GmbH, München
