Spielraum für alternative Investoren

Sebastiano Ferrante, Leiter Deutschland und Italien, PGIM Real Estate, Frankfurt am Main
Quelle: PGIM Real Estate

Das Kreditvolumen für Immobilien in den wichtigsten europäischen Märkten hat in den vergangenen Jahren stetig zugenommen. Seit 2014 wurden in Frankreich, Deutschland und Großbritannien insgesamt 565 Milliarden Euro an neuen Darlehen vergeben. Trotz starker Verwerfungen infolge der Covid-19-Pandemie bietet die Immobilienfinanzierung immer noch überdurchschnittliche Opportunitäten. Der Wettbewerb hat dabei deutlich zugenommen: Nicht-traditionelle Kreditanbieter etwa können verbesserte Refinanzierungsmöglichkeiten nutzen, während es für alternative Fremdkapitalgeber eine Option sein kann, neu in den Markt einzusteigen. Aus einer Studie der Cass Business School zum britischen Markt geht hervor, dass das Neugeschäft typischerweise etwa die Hälfte der gesamten Kreditvergabetätigkeit ausmacht. Während eines Abschwungs können Finanzierungslücken durch ein Missverhältnis zwischen der Kapazität der Darlehensgeber für Neugeschäfte und den Anforderungen der Darlehensnehmer im Umgang mit fälligen Krediten entstehen. Dieser Kontext hat sich durch die sinkende Liquidität von Eigenkapitaltransaktionen, die einen verkaufsgetriebenen Ausstieg erschwert, zusätzlich verschärft. Insgesamt werden in den kommenden fünf Jahren in Großbritannien, Deutschland und Frankreich 440 Milliarden Euro an Darlehen fällig.

Welche Risikoklassen kommen dabei infrage? Erstrangige Schuldtitel tendieren dazu, in einem Abschwung überdurchschnittlich gut zu performen. Angesichts der erforderlichen Risikoprämie spricht vieles dafür, dass Investoren bei ihrer Immobilienallokation diesen Bereich stärker in Betracht ziehen sollten - zumindest solange, bis die Unsicherheit deutlich abnimmt. Senior Debt Loans mit einer Laufzeit von zehn Jahren und mehr erfreuen sich wenig überraschend einer zunehmenden Beliebtheit. Daneben bieten sich weitere Möglichkeiten im Rahmen der Finanzierung mit Private Equity und Mezzanine-Kapital an.

Durch das Niedrigzinsniveau und durch Corona haben sich allerdings die Bewertungen der Assets stark verschoben. Während Logistikimmobilien immer noch eine kleine, granulare Assetklasse darstellen, die viele Interessenten hat, findet sich kaum noch jemand, der eine Hotelimmobilie finanzieren will. Aber auch der stationäre Einzelhandel kämpft mit sinkenden Einnahmen. Sinkende Transaktionen bei gleichzeitig steigenden Kapitalkosten führen immer öfter zu einem Mismatch bei der Preisfindung. Die Schere zwischen Super-Prime und Non-Prime geht immer weiter auseinander. Beide Assetklassen - Hotel und Einzelhandel - stehen möglicherweise vor einer Phase der Neuausrichtung und Konsolidierung, bevor der Sektor für weniger opportu nistisch ausgerichtete Investoren wieder interessant wird. All das bietet einigen Spielraum für alternative Investoren wie zum Beispiel Opportunity Funds, die in letzter Zeit einiges an Kapital einsammeln konnten und als Performance Booster gelten.

Sebastiano Ferrante, Leiter Deutschland und Italien, PGIM Real Estate, Frankfurt am Main

Sebastiano Ferrante , Leiter Deutschland und Italien , PGIM Real Estate, Frankfurt am Main
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