Die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) ist zweifellos ein großes Asset für die deutschen Immobilienfinanzierer, trägt sie doch seit Jahrzehnten maßgeblich zur Stabilität des deutschen Immobilienmarktes wie der Solidität der Institute - sofern vernünftig gehandelt wird - bei. Schließlich verhindert sie, dass sich Preissteigerungen oder Preisübertreibungen zu schnell in den Bilanzen, bei der Risikoberechnung und der Kalkulation niederschlagen. Das ist gut so. Aber sie kann dadurch auch eine gewisse Bremswirkung entfalten. Aktuell gehen laut Verband deutscher Pfandbriefbanken nur rund 35 Prozent des gesamten Bestandes an Hypothekendarlehen in Höhe von 690 Milliarden Euro in die Deckung.
Das sagt zum einen viel über die Entwicklung der Marktpreise, die stichtagsbezogen ermittelt werden, und die Beleihungswerte, die gemäß § 3 der BelwertV "während der gesamten Dauer der Beleihung" gelten müssen, also über viele Jahre hinweg, aus. Und es schränkt zum anderen die Refinanzierungsmöglichkeiten über den Pfandbrief ein. Über die zeitgemäße Ausgestaltung der Verordnung würde der Verband gerne mit der Aufsicht sprechen. Doch diese zeigt sich nach den Worten des vdp-Präsidenten Louis Hagen "äußerst hartleibig".
Denn die Aufseher gehen von einer Langfristbetrachtung aus - wie immer an dieser Stelle eigentlich. Allerdings, so Hagen, stelle sich die Frage, ob in absehbarer Zeit wirklich noch einmal mit Zinssätzen wie in den achtziger und neunziger Jahren zu rechnen ist oder ob nicht doch die Entwicklung der vergangenen sieben Jahre eher das "New Normal" ist. Eine sanfte Modifikation mag vertretbar sein, allerdings lassen mehr Freiheiten immer auch mehr Freiräume zu, im guten wie im schlechten Sinne.
Ungeachtet dessen war das Jahr 2017 einmal mehr ein gutes (Hypotheken-)Pfandbriefjahr. Die Darlehensvergabe lag mit 143,1 Milliarden Euro fast auf dem hohen Niveau des Vorjahres - davon entfielen 74,6 Milliarden Euro auf Wohnen und 68,5 Milliarden Euro auf Gewerbe - und Neuemissionen stiegen sogar von 45,4 Milliarden Euro auf 48,8 Milliarden Euro. Im laufenden Jahr rechnen die Verbandsverantwortlichen gemäß den Planungen der Institute mit dem Sprung über die 50-Milliarden-Euro-Grenze. Ein Problem bleibt die EZB, die nach wie vor 30 bis 40 Prozent aller Neuemissionen abnimmt. Dadurch fehlt es an Preisdifferenzierung im Markt, die Spreads des Pfandbriefs zu anderen europäischen Covered Bonds bewegen sich kaum, dadurch kommen private Investoren bei der Zuteilung zu kurz. Für Louis Hagen hätte es dieses Engagement der EZB überhaupt nicht gebraucht, das Volumen hätte auch so am Markt platziert werden können.
Grundsätzlich bleibt der vdp bei seiner positiven Grundhaltung zur neuen Brüsseler Harmonisierung mit den bekannten Einschränkungen. Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt betonte aber auf der Pressekonferenz noch einmal die Gefahren einer Aufweichung der Deckungsstöcke durch die Erweiterung auf weitere Assetklassen. Die Erweiterung der Kreditvergabe auf Assetklassen wie Infrastruktur und Mittelstandskredite sei "kein zielführendes Unterfangen", so Tolckmitt. Ähnliche Überlegungen haben die deutschen Pfandbriefbanken vor einigen Jahren schon diskutiert und wieder verworfen. Allerdings wehre sich der vdp nicht dagegen, solange die hohen Anforderungen an den Pfandbrief und den klassischen Covered Bonds erhalten blieben. Vielleicht ist das ja die neue Differenzierungsmöglichkeit zwischen gut und schlecht, wenn über die Spreads schon nichts mehr geht. P.O.