Ein gutes Jahrzehnt lang gingen die Wirtschaft, der Arbeitsmarkt und die Einkommen in Deutschland beständig nach oben, wovon auch der Wohnungsmarkt beziehungsweise Wohnimmobilieninvestoren profitierten. Die sich stetig steigernde Kaufkraft erhöhte die finanziellen Spielräume der Privathaushalte, wodurch diese sich auch steigende Miet- und Wohnkosten leisten konnten. Spätestens mit der Corona-Krise ist dieser Anstieg aber erst einmal vorbei, die finanziellen Spielräume der Privathaushalte werden kleiner - und mit ihnen auch das Potenzial für weitere Mietsteigerungen. So macht die Corona-Krise deutlich, dass Wohnimmobilieninvestoren Strategien benötigen, wie sie ihre Rendite optimieren können, ohne dabei ihre Mieter übermäßig zu belasten.
Dass wir uns nicht missverstehen: Diese Balance zu wahren - zwischen der nötigen Erhöhung der Mieterträge einerseits und der endlichen Steigerungsmöglichkeiten der Einkommensbelastung andererseits - war schon vor der Corona-Krise essenziell. Bereits 2019 lagen in Berlin 40 Prozent der Haushalte über der 30-Prozent-Schwelle, was die Belastung des Einkommens durch die Bruttokaltmiete betrifft. In anderen Großstädten sah es nicht viel anders aus. Die Corona-Krise ist also nicht ursächlich für diese Entwicklung, wirkt aber verschärfend. Es sind jetzt deshalb diejenigen Investoren im Vorteil, deren Konzept schon vorher auf Sozialverträglichkeit beruhte. Andere werden entsprechend umplanen müssen.
Mehr denn je ist es nun an der Zeit, dass Investoren, die die Kaltmiete erhöhen wollen, dafür Sorge tragen müssen, dass ihre Mieter die höheren Kosten für die Kaltmiete an anderer Stelle wieder einsparen. Am effektivsten funktioniert das über die Wohnnebenkosten, die durch energetische Entwicklungen und die Optimierung von Versorger- und Dienstleisterverträgen im besten Falle halbiert werden können. Das eröffnet ausreichend große Möglichkeiten, um die Erträge aus der Kaltmiete zu erhöhen. Mieter sind für dieses Vorgehen übrigens sehr aufgeschlossen. Bei einer repräsentativen Yougov-Umfrage im Auftrag der d.i.i. haben 82 Prozent der dabei befragten Mieter angegeben, dass sie, was die Haushaltsbelastung angeht, auf die Warm- statt auf die Kaltmiete achten. Sie verstehen, dass sie nicht zusätzlich belastet werden, wenn zwar die Kaltmiete steigt, aber dafür die Nebenkosten sinken.
Nun heißt es oft, dass warmmietenneutrale Sanierungen nicht möglich seien, Mieter also immer etwas draufzahlen würden, wenn eine Wohnung zur Verringerung der Nebenkosten energetisch entwickelt wird. Wenn aber die Modernisierungsmaßnahmen zielgerichtet stattfinden und zusätzlich konsequentes Nebenkostenmanagement betrieben wird, ist Warmmietenneutralität absolut realistisch. Man muss sich allerdings kontinuierlich mit dem Thema Nebenkosten beschäftigen und eigene Expertise aufbauen oder mit Dritten zusammenarbeiten, um alle Einsparmöglichkeiten auszuloten und umzusetzen. Das ist mühselig, das geht in der Regel auch nicht von jetzt auf gleich. Mal abgesehen davon, dass Renditeoptimierungen allein auf Kosten der Mieter immer schon auch wirtschaftliche Risiken bargen - man betrachte dazu nur die mietpolitischen Maßnahmen der vergangenen Jahre -, haben wir inzwischen aber einen Punkt erreicht, an dem noch stärkere Belastungen der Haushaltseinkommen durch die Wohnkosten für einen Großteil der Bevölkerung nicht mehr leistbar sind. Spätestens jetzt müsste es auch der letzte Wohninvestor merken.
Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer, d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH, Wiesbaden
