Covid-19 und die Folgen für gewerbliche Mietverhältnisse

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Die infolge der Corona-Krise rund um den Globus ausgerufenen staatlichen Schließungsanordnungen für zahlreiche Einzelhandelsgeschäfte und weitere Gewerbe stellen die Beziehung zwischen Vermietern und Mietern auf eine schwierige Probe. 23 Rechtsexperten von CBBL, einem globalen Netzwerk deutschsprachiger Wirtschaftskanzleien, schildern im Folgenden die Situationen vor Ort und zeigen auf, welche juristischen Konsequenzen sich daraus ergeben.

Belgien

In Belgien wurde durch einen ministeriellen Erlass vom 18. März bis vorläufig 3. April 2020 einschließlich die allgemeine Schließung von Läden und Geschäften sowie eine drastische Einschränkung anderer beruflicher Tätigkeiten (Verpflichtung zum Homeoffice) angeordnet. Die Maßnahmen sind befristet, eine Verlängerung erscheint aber nicht ausgeschlossen.

Können gewerbliche Mieter aufgrund dieser Umstände und mit Verweis auf höhere Gewalt oder Wegfall der Geschäftsgrundlage nunmehr ihrer Mietzahlungspflicht entgehen und/oder den Mietpreis neu verhandeln?

Grundsätzlich ist dem nicht so, da die Leistung des Mieters (Zahlung eines Geldbetrages) trotz der aktuell schwierigen Lage nicht verhindert ist, sondern weiterhin möglich bleibt. Dies gilt selbst, wenn die Gegenleistung (zweckorientierte Nutzung der Räumlichkeiten) nicht oder nicht mehr vollständig möglich ist. Ferner ist nach geltendem belgischen Recht eine Neuverhandlung nur dann möglich, wenn eine Bestimmung des Vertrags (Härteklausel) dies vorsieht. Dies ist allen bisherigen Erfahrungen nach in der Praxis eher selten der Fall.

Unserer Meinung nach könnte es der neuartige und außergewöhnliche Charakter der derzeitigen Umstände nach Beendigung der Maßnahmen jedoch ermöglichen, die Nichtzahlung der Mieten oder eine Neuverhandlung einzufordern (einige Gerichte haben dies bereits aufgrund der Erfüllung nach Treu und Glauben oder höherer Gewalt zugestanden).

Vermutlich wird vor allem die prekäre wirtschaftliche Lage des Mieters einer Beitreibung der Mietschuld entgegenstehen und die Parteien in der jetzigen Situation hoffentlich zu einer einvernehmlichen Lösung drängen.

Carole De Ruyt und Oliver Weinand, Cairn Legal

Bulgarien

In Bulgarien besteht die Mietzahlungspflicht weiter – auch bei ­einem krisenbedingten Rückgang des Geschäfts. Im Falle der staatlichen Schließungsanordnung kann sich aber ein Mieter von Räumlichkeiten, die darunterfallen (zum Beispiel Restaurant, Bar, Diskothek, Sportverein), auf höhere Gewalt berufen und die Zahlung des Mietzinses aussetzen. Er muss aber auch nachweisen, dass die Räumlichkeiten nicht bestimmungsgemäß verwendet werden können. Wichtig ist, was hier vertraglich bestimmt ist. ­Allerdings hat in diesem Fall der Vermieter die Möglichkeit, den Vertrag zu kündigen.

Konstantin Ruskov, Ruskov & Kollegen
 

China

In der Volksrepublik China befindet sich das SARS-CoV-2 (im Folgenden „Coronavirus“) bereits auf dem Rückzug – nicht zuletzt durch offizielle Maßnahmen, insbesondere Quarantäne und Schließung von Unternehmen. Beeinträchtigungen von Vertragsverhältnissen, wie etwa  Mietverhältnissen, können von einer Vielzahl von Rechtsinstituten, unter anderem aber aufgrund der im chinesischen Zivilrecht ausdrücklich geregelten „höheren Gewalt“ und der in Interpretation des Obersten Volksgerichtshofes entwickelten „Änderung der Umstände“ (Wegfall der Geschäftsgrundlage), geregelt werden, wobei beide Instrumente als Ausnahmefälle gelten.

Eine „Änderung der Umstände“ wird angenommen, wenn basierend auf Gründen, für die keine Partei verantwortlich ist, grundlegende, für die Parteien unvorhersehbare Änderungen der objektiven Umstände, die die Grundlage des Vertrags bilden, eintreten, wodurch die Ausführung des Vertrags offensichtlich unfair wird oder der ursprüngliche Vertragszweck für den dieser Vertrag geschlossen wurde nicht erreicht werden kann. In diesem Fall kann der Vertrag geändert oder gekündigt werden. „Höhere Gewalt“ wird nach chine­sischem Recht als eine objektive Situation definiert, die unvorhersehbar, unvermeidlich und unüberwindbar ist. Wenn eine Partei aufgrund eines Ereignisses höherer Gewalt nach den oben genannten Kriterien nicht, teilweise oder vorübergehend nicht in der Lage ist, Leistungen zu erbringen, ist sie von der Haftung hierfür entsprechend befreit. Das Gesetz schützt gegen den Missbrauch des Instrumentes der höheren Gewalt durch Anwendung eines strengen Kausalitätserfordernisses zwischen Nichterfüllung und dem Ereignis der höheren Gewalt sowie einer rechtlichen Abwägung, ob „höhere Gewalt“ und/oder „Änderung der Umstände“ gemäß dem Grundsatz der Fairness zur Anwendung kommen.

Aufgrund der Erfahrungen während des SARS-Ausbruchs im Jahr 2003 ist es wahrscheinlich, dass die Beeinträchtigung von Mietverträgen aufgrund des Coronavirus höherer Gewalt unterliegt, das heißt einen Vermieter, der die Mietfläche infolge einer Schließungsanordnung des Gebäudes durch Behörden aufgrund des Coronavirus nicht zur Verfügung stellen kann, schützt. Für den Mieter stehen andere Rechtsinstrumente zur Verfügung, um eine Mietanpassung zu verlangen. Für den Fall, dass die Leistung des Vermieters infolge von SARS nicht möglich war, entschied beispielsweise ein Gericht, dass der Mieter basierend auf dem Grundsatz der Fairness von der Zahlung der Miete befreit war.

Eine Reduzierung des Geschäfts aufgrund des Coronavirus, beispielsweise infolge der Beschränkung der Mitarbeiter des Mieters durch Quarantäne, wird selten die Anforderungen höherer Gewalt für ein Mietverhältnis erfüllen. Selbst mit „einer Änderung der Umstände“ kann nur argumentiert werden, wenn die Beschränkungen so massiv sind, dass vom Mieter oder Vermieter offensichtlich nicht erwartet wird, dass er den ursprünglichen Vertrag einhält. Auch können Gerichte in Einzelfällen ein Ermessen ausüben und prüfen, ob vom Vermieter vernünftigerweise erwartet werden kann, auf die Miete zu verzichten.

Rainer Burkardt, Burkardt&Partner
 

Dänemark

In Dänemark hat die Corona-Krise – und dabei nicht zuletzt die staatlich angeordnete Schließung zahlreicher Geschäfte – jedenfalls vorübergehend die Grundlage für die Einnahmen aus den Gewerbemietverträgen entzogen. Es wird diskutiert, ob und inwieweit insbesondere eine Bestimmung des dänischen Gewerbemietgesetzes in einer solchen Krisensituation dem Mieter die Möglichkeit gibt, die Miete angemessen zu reduzieren oder den Mietvertrag zu beenden. Es handelt sich bei der fraglichen Norm um § 23 Absatz 2 des dänischen Gewerbemietgesetzes. 

Nach Ansicht von Andersen Partners kann der Mieter weder eine angemessene Minderung der Miete noch einen Anspruch auf Beendigung des Mietvertrages aufgrund der vorgenannten Bestimmung geltend machen. Ausweislich der Erwägungen des Gesetzgebers bezieht sich diese Bestimmung auf Situationen, in denen ein Verhalten des Vermieters oder Umstände, für die der Vermieter das Risiko trägt, ausschlaggebend für eine behördliche Untersagung der Nutzung der Mietfläche durch den Mieter sind. Insofern wäre allein zu prüfen, für welche Umstände der Vermieter das Risiko trägt.

Ausgangspunkt für diese Bewertung sollte sein, dass der Vermieter das Risiko für Umstände trägt, die sich allein auf das Gebäude oder die Räumlichkeiten beziehen, während der Mieter das Risiko für Umstände trägt, die sich nur auf seinen konkreten Geschäftsbetrieb beziehen. Covid-19 und seine Folgen dürften als Umstände zu betrachten sein, die sich in der Regel nur auf den tatsächlichen Betrieb des Unternehmens durch den Mieter auswirken. Das Risiko hierfür ist daher vom Mieter zu tragen. Diese Ansicht wird auch durch die bisherige Rechtsprechung gestützt.

Nach der Einschätzung von Andersen Partners berechtigen Covid-19 und die damit verbundenen negativen Auswirkungen für betroffene Gewerberaummieter daher weder zu einer angemessenen Reduzierung der Miete noch zu einer Beendigung des Mietverhältnisses. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einen Fall staatlicher Schließungsanordnung oder um einen allgemeinen krisenbedingten Rückgang des Geschäfts handelt.

Es kann im konkreten Mietvertrag selbstverständlich auch etwas anderes vereinbart worden sein, allerdings ist dies nach unserer Erfahrung nur selten der Fall.

Es soll nicht unerwähnt bleiben, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter in einer solchen Krisensituation auch von einer strategischen Kooperation profitieren können. Deshalb sollten die Mietvertragsparteien möglichst versuchen, eine gemeinsame Lösung für die durch die Corona-Krise verursachten Probleme zu finden.

Lissi Andersen Roost, Andersen Partners
 

Deutschland

Mittlerweile haben alle Bundesländer in Deutschland auf Grundlage der §§ 28 bis 32 Infektionsschutzgesetz (IfSG) behördliche Maßnahmen zur Verlangsamung der Weiterverbreitung der Covid-19-Pandemie angeordnet, auf deren Grundlage das Wirtschaftsleben weitreichend zum Erliegen gekommen ist. Insbesondere wurden bis auf wenige konkret definierte Branchen, welche für die Aufrechterhaltung einer Grundversorgung erforderlich sind, temporäre Ladenschließungen angeordnet.

Da entsprechende Regelungen in den bestehenden Mietverträgen häufig fehlen, wird derzeit unter Juristen heftig diskutiert, ob die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses aufgrund der vorhandenen gesetzlichen Vorschriften beschränkt oder sogar ganz ausgeschlossen sein kann. Hierbei gelangen nicht nur die zivilrechtlichen Vorschriften zu Miet- und Pachtverhältnissen nach §§ 535 bis 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in den Fokus der Diskussion (siehe Abschnitt a)). Auch eine Mietanpassung insbesondere nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage wird intensiv diskutiert (siehe Abschnitt b)).

a) Mietminderung nach den Vorschriften zu Miet- und Pachtverhältnissen:

In Deutschland ist ein Mieter nach § 535 Absatz 2 BGB zur Zahlung der Miete verpflichtet. Ausnahmen von dieser Verpflichtung, beispielsweise bei Vorliegen „höherer Gewalt“, sind in den Vorschriften zum Miet- und Pachtvertrag nicht vorgesehen. Ein Mieter ist allenfalls gemäß § 536 Absatz 1 BGB berechtigt, die Miete entsprechend zu mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt oder sogar ganz aufhebt. Voraussetzung für eine Mietminderung ist somit das Vorliegen eines Mangels.

Ein solcher Mietmangel kann begründet sein durch behördliche Untersagungsverfügungen. Hierbei wird differenziert, ob die Verfügung an die Mietsache (zum Beispiel Beschaffenheit und Lage) anknüpft, mithin „objektbezogen“ ist, oder aber an die Person des Mieters beziehungsweise dessen Geschäftsführung, mithin „betriebsbezogen“, ist. Bisher hat die Rechtsprechung allein bei objektbezogenen behördlichen Maßnahmen einen Mietmangel angenommen. Die auf Grundlage der Covid-19-Pandemie angeordneten Ladenschließungen knüpfen an der Art des Geschäftsbe­triebes an. Betriebe, welche der Grundversorgung dienen (zum ­Beispiel Lebensmittelmärkte, Tankstellen, Banken und Sparkassen, Drogerien) dürfen weiterhin für den Kundenverkehr geöffnet bleiben. Die anderen Betriebe müssen schließen. Da die behördlichen Schließungsanordnungen somit eher betriebsbezogen sind, ist auf Grundlage der bisherigen Rechtsprechung davon auszugehen, dass diese Anordnungen keinen Mietmangel begründen.

Zumindest auf Grundlage der bisherigen Spruchpraxis sind auch wirtschaftliche Umsatzeinbußen eines Mieters nicht als Mietmangel zu bewerten, die auf ein verändertes Kaufverhalten zurückzuführen sind, wie wir sie seit dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie feststellen konnten. Grundsätzlich trägt der Mieter das allgemeine Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko. Bleibt der erwartete wirtschaftliche Gewinn aus, verwirklicht sich nach Auffassung der Gerichte ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters.

Ob die Gerichte vorstehende Judikatur, nach der die Mieter wohl nicht zur Mietminderung nach § 536 BGB berechtigt sind, auch im Zusammenhang mit der bisher beispiellosen Covid-19-Pandemie fortführen werden, bleibt abzuwarten.

b) Mietanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage:

Intensiv diskutiert wird auch die Frage, ob ein Mieter nicht unter Anwendung der Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB den Mietzins anpassen oder sogar vom Vertrag zurücktreten kann. Nach dieser Norm kann eine Anpassung des Vertrages beziehungsweise ein Rücktritt vom Vertrag nur verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, schwerwiegend verändert haben, die Parteien den Vertrag bei Kenntnis dieser Veränderung so nicht geschlossen hätten und das Festhalten am Vertrag für eine der Parteien unzumutbar wäre.

Bei der Anwendung des § 313 BGB ist Zurückhaltung geboten. Denkbar erscheint auf dieser Grundlage die Anpassung eines Mietvertrages nur dann, wenn die Folgen der Covid-19-Pandemie im Einzelfall für einen Mieter existenzbedrohende Ausmaße annehmen. Schließlich darf das in Deutschland vorherrschende Prinzip der Privatautonomie nur in absoluten Ausnahmefällen durchbrochen werden. In der Vergangenheit waren die Gerichte bei der Anwendung dieser Grundsätze im Rahmen der Geschäftsraummiete äußerst restriktiv. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass die Gerichte im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie vermehrt eine Anpassung von Mietverträgen auf Grundlage der Störung der Geschäftsgrundlage annehmen werden.

Parallel zur vorstehenden Diskussion versucht der Gesetzgeber den Mietern zumindest zeitweise durch eine Gesetzesinitiative Abhilfe zu verschaffen. Der Gesetzesentwurf, der im Eilverfahren verabschiedet werden soll, sieht vor, dass Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietschulden aus dem Zeitraum zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 nicht kündigen dürfen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen. Da die grundsätzliche Verpflichtung der Mieter zur fristgerechten Zahlung der Miete hiervon jedoch unberührt bleibt, ist nicht zu erwarten, dass vorstehende Diskussion aufgrund der Gesetzesinitiative zum Erliegen kommt.

Dr. Max Mommertz, Kapellmann und Partner Rechtsanwälte mbB
 

Frankreich

Zwecks Eindämmung der Ausbreitung des Coronavirus hat die französische Regierung durch Erlass vom 15. März 2020, im Amtsblatt veröffentlicht am 16. März 2020, die Schließung für den Publikumsverkehr zahlreicher Kategorien von Einzelhandelsgeschäften angeordnet, die nicht der lebensnotwendigen Versorgung der Bevölkerung dienen. Für Kunden geöffnet bleiben dürfen Lebensmittelgeschäfte, Apotheken, Tankstellen und wenige andere Händler, die abschließend im Erlass aufgelistet sind.

Was ist nach französischem Recht in einem solchen Fall der Schließungsanordnung die Auswirkung auf die Pflicht des Mieters, die laufende Miete zu bezahlen (siehe Abschnitt a))? Und wie verhält es sich bei Geschäften, die zwar nicht schließen müssen, die aber einen drastischen krisenbedingten Umsatzrückgang erleiden? Kann der Mieter die Mietzahlung aussetzen (siehe Abschnitt b))?

a) Staatliche Schließungsanordnung (Verbot von Publikumsverkehr):

Eine staatliche Anordnung, die ein Zutrittsverbot für die Öffentlichkeit vorsieht, stellt weder einen Mangel der Mietsache noch eine Pflichtverletzung des Vermieters dar.

Dem Mieter ist es daher unserer Ansicht nach nicht gestattet, die Mietzahlung mit der Begründung zurückzuhalten, der Vermieter stelle ihm das Mietobjekt nicht mehr zur Verfügung. Der Mieter kann die Räumlichkeiten weiterhin für Tätigkeiten, die keinen Publikumsverkehr erfordern, nutzen (Inventur, Zusammenstellung von Lieferungen). Bestehen aber der bestimmungsgemäße Gebrauch des betreffenden Ladengeschäfts und der Gegenstand des betroffenen Geschäftsbetriebs im Wesentlichen im Empfang der Kundschaft, so erscheint die zeitweise Aussetzung der Mietzahlung durch den Mieter im Hinblick auf die Einrede der Nichterfüllung (Artikel 1220 Code civil) jedoch nicht in jedem Einzelfall treuwidrig, zumal der Vermieter sich unter diesen Umständen einem solchen Wunsch des Mieters wohl nicht vertragstreu widersetzen werden kann.

Eine unvorhergesehene behördliche Anordnung, die den Publikumsverkehr untersagt, kann nach französischem Recht grundsätzlich einen Fall der höheren Gewalt darstellen. Gemäß der französischen obergerichtlichen Rechtsprechung (Cour de cassation, Urteil vom 16. September 2014) kann ein Schuldner einer Geldleistung sich aber grundsätzlich von seiner Zahlungspflicht nicht unter Berufung auf einen Fall der höheren Gewalt befreien („Geld hat man zu haben“), es sei denn aufgrund der höheren Gewalt kann die Zahlung tatsächlich technisch nicht ausgeführt werden.

Der Mieter kann sich zudem auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (Artikel 1195 des französischen Zivilgesetzbuchs) berufen, da sich die tatsächliche und wirtschaftliche Situation des Mieters durch die Schließungsanordnung erheblich geändert hat und diese Änderung der Umstände bei Unterzeichnung des Mietvertrages nicht vorhersehbar war (sofern der Vertrag vor dem Beginn der Corona-Epidemie unterzeichnet wurde). Dies rechtfertigt jedoch nicht die einseitige Einstellung der Mietzahlungen durch den Mieter, sondern erlaubt nur die einvernehmliche Änderung des Vertrags durch die Parteien selbst und, sofern sie keine Einigung finden, die Anpassung des Vertrages durch ein Gericht.

Die individuellen Regelungen des Mietvertrages sind zu beachten: Oftmals ist das Recht des Mieters, sich auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen, vertraglich ausgeschlossen.

b) Krisenbedingter Umsatzrückgang:

Ein Umsatzrückgang wegen ausbleibender Kunden, sei er auch noch so drastisch, stellt unserer Ansicht nach keinen Fall der höheren Gewalt dar und entbindet den Mieter daher nicht von seiner Mietzahlungspflicht.

Die Berufung auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage ist gewiss ein erfolgversprechendes Mittel für Verhandlungen mit dem Vermieter, wenn der Mieter damit argumentiert, dass in der Vorstellung beider Mietparteien bei Vertragsschluss ein gewisser Grundumsatz und permanenter Publikumsverkehr die Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses darstellte und sich diese Grund­lage nunmehr durch die landesweite Ausgangssperre erheblich und unvorhersehbar geändert hat. Zu den Folgen dieses Rechtsinstruments siehe Abschnitt a).

In seiner Rede vom 16. März 2020 an die Nation kündigte Staatspräsident Macron an:

„Für Unternehmen richten wir Ausnahmeregelungen zur Stundung von Steuern und Sozialabgaben, Förderung der Stundung von fälligen Bankverbindlichkeiten sowie zur Leistung von staatlichen Garantien in Höhe von 300 Milliarden Euro für sämtliche aufgenommenen Bankkredite ein. Bei den kleinsten Unternehmen, und solange die Situation andauert, werden diejenigen Unternehmen, die sich in Schwierigkeiten befinden, nichts zu zahlen haben, weder für Steuern noch für Sozialabgaben. Wasser-, Gas-, Strom- sowie Mietrechnungen müssen suspendiert werden.“

Zum jetzigen Zeitpunkt ist diese Ankündigung nur ein Versprechen des Präsidenten. Konkrete Durchführungsbestimmungen sind noch abzuwarten. Am 26. März 2020 erließ die französische Regierung diesbezüglich zwei Beschlüsse (Nummer 2020-316 und 2020-317). Sie sehen insbesondere vor, dass natürliche und juristische Personen des Privatrechts, die eine wirtschaftliche Tätigkeit ausüben und von den wirtschaftlichen, finanziellen und sozialen Folgen der Ausbreitung von Covid-19 und den eingeleiteten Maßnahmen besonders betroffen sind, aufgrund der Nichtzahlung der Miete für ihre Geschäftsräume keine Geldstrafen oder Verzugszinsen, Schadenersatz, Zwangsgelder, Kündigungsklauseln, Strafklauseln oder Klauseln, die die Inanspruchnahme von Sicherheiten oder Bürgschaften vorsieht, erleiden dürfen, ungeachtet der vertraglichen Bestimmungen. Auf dieser Grundlage ist es daher möglich, die Zahlung von Mieten, die zwischen dem 12. März und zwei Monaten nach der Beendigung des Gesundheitsnotstands fällig werden, auszusetzen, ohne dass Vertragsstrafen anfallen. Es wird empfohlen, den Vermieter schriftlich und präzise über die Auswirkungen der Gesundheitskrise auf das Geschäft des Mieters zu informieren, da die Beschlüsse den Begriff der „besonders betroffenen Person“ nicht definieren.

Derzeit laufende Gespräche zwischen der Regierung und den Vermieterverbänden könnten als Auslegungsgrundlage für die oben genannten Beschlüssen dienen. Diese Diskussionen zielen darauf ab, dass ein Vermieter sich wegen des Prinzips der Vertragstreue einer Verhandlung zur Mietstundung nicht verweigern darf. Einige Vermieterverbände haben ihre Mitglieder bereits jetzt dazu aufgerufen, ihren Mietern, die Kleinstunternehmen oder KMU sind und die vom Zutrittsverbot für die Öffentlichkeit betroffen sind, Erleichterungen zu gewähren, wie zum Beispiel einen monatlichen anstatt vierteljährlichen Mieteinzug zu praktizieren oder die Mietzahlungspflicht ab dem 1. April bis zum Ende der landesweiten Ausgangssperre auszusetzen.

Clémentine Paquet, Jörg Luft, Marcus Lubnow und Anne-Lise Lamy, Kanzlei Epp & Kühl
 

Griechenland

a)  Staatliche Schließungsanordnungen:

Nach Artikel 2 des Erlasses mit gesetzesähnlichem Charakter vom 20. März 2020 wird in Bezug auf die Mietzahlungspflicht bei Gewerbemietverträgen vorgesehen, dass der Mieter des Gewerberaums in einer Höhe von 40 Prozent von der Pflicht zur Zahlung der Miete der Monate März und April freigestellt wird, sofern für sein Unternehmen anlässlich des Coronavirus (Covid-19) aus Vorsorge oder Verhinderungsgründen besondere und dringende Maßnahmen zur Aussetzung oder zum vorläufigen Verbot der Betriebs­tätigkeit angeordnet wurden.

Die Stempelsteuer und Mehrwertsteuer werden ebenfalls um diesen Betrag entsprechend reduziert. Die teilweise Nichtzahlung der reduzierten Miete begründet überdies kein Kündigungsrecht oder sonstige Ansprüche zu Gunsten des Vermieters. Entsprechendes gilt für Mieter, denen im Rahmen eines Leasingvertrags die Nutzung einer beweglichen beziehungsweise unbeweglichen Sache zu gewerblichen Zwecken gegen Zahlung einer Miete überlassen wurde und deren Unternehmen den vorgenannten behördlichen Anordnungen erliegen. Selbiges wurde für die Hauptwohnsitzmietverhältnisse jener Arbeitnehmer vorgesehen, die bei den vorerwähnten Unternehmen angestellt sind.

b)   Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Dieser Fall wurde gesetzlich bislang noch nicht geregelt. Auch ist derzeit nicht bekannt, wie die Rechtsprechung diesen Fall betrachten wird. In rechtlicher Hinsicht könnte sich der gewerbliche Mieter zunächst auf die allgemeine Regelung des Artikels 288 des griechischen Zivilgesetzbuches (ZGB) über die Erbringung der Leistung im guten Glauben und gemäß den Handelssitten stützen. Ferner käme die Vorschrift des Artikels 388 ZGB  infrage, der zufolge das Gericht die Leistung entsprechend anpassen und sogar die Auflösung des Vertragsverhältnisses anordnen kann, sofern sich die Umstände der Vertragsgrundlage aus außerordentlichen und nicht vorhersehbaren Gründen geändert haben und somit die zu erfüllende Leistung des Schuldners unzumutbar geworden ist.

Die obigen rechtlichen Vorschriften werden etwa von der griechischen Rechtsprechung angewandt, um die Erfüllungspflicht des Mieters zu reduzieren, wenn für diesen dringende Notlagen eingetreten sind, mit denen gutgläubig bei Vertragsschluss nicht gerechnet werden konnte (zum Beispiel bei höherer Gewalt). So wurden diese gesetzlichen Vorschriften beispielsweise im Zuge der Krise, insbesondere in den Jahren 2011 bis 2015, bei Mietverträgen angewandt, um auf Antrag des Mieters die Miete bei den vor dem Jahr 2010 abgeschlossenen Mietverträgen zu reduzieren, sofern infolge der Krise ihr Umsatz extrem und unerwartet gefallen ist und die Erfüllung der Pflicht zur Zahlung der Miete in der vereinbarten Höhe für den Schuldner nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nicht mehr zumutbar war.

Sofern demnach keine besondere gesetzliche Regelung für diese Fälle verabschiedet wird, kann davon ausgegangen werden, dass Mieter in Fällen hoher Umsatzeinbrüche sich klageweise auf die obigen gesetzlichen Regelungen berufen werden.

Abraam Kosmidis, KPAG Kosmidis & Partner
 

Italien

In Italien traten die ersten Schließungsanordnungen auf nationaler Ebene bereits zwischen dem 8. und 11. März 2020 ein, betroffen waren zunächst Einzelhandelsgeschäfte und weitere Gewerbe. Diese Maßnahme wurde dann mit Dekret des Ministerpräsidenten Nummer 76 vom 22. März auf alle gewerblichen, industriellen und produktiven Tätigkeiten erweitert, mit Ausnahme von Gewerben, die mit der Primärversorgung verbunden sind, insbesondere Supermärkte und Apotheken sowie Produktionsstätten für Lebens- und Arzneimittel (wobei das Dekret eine Anlage mit Auflistung der als wesentlich zu betrachtenden, noch zugelassenen Tätigkeiten enthält). Für die meisten Gewerbetreiber führt dies zur Unmöglichkeit, die eigene Tätigkeit fortsetzen zu können. Es stellt sich daher die Frage, welche Auswirkungen die Schließungsanordnung auf gewerbliche Mietverhältnisse hat und ob es die Möglichkeit gibt, die Zahlung der Mietzinsen auszusetzen oder zumindest zu reduzieren.

Zunächst sollte angemerkt werden, dass weder das vorranging geltende Gesetz über Mietverhältnisse (Nummer 392/78) noch das italienische Codice Civile den Begriff der „höheren Gewalt“ anwenden. Bei fehlender vertraglicher Vereinbarung kann man auf die Rechtsinstitute der „übermäßigen Belastung“ oder der „vorübergehenden Unmöglichkeit“ zurückgreifen. Eine übermäßige Belastung im Sinne von Artikel 1467 Codice Civile setzt das Eintreten von außergewöhnlichen und unvorhersehbaren Ereignissen, mit denen die Parteien bei Abschluss des Vertrages nicht gerechnet haben, voraus, sodass hierunter die Fälle der „höheren Gewalt“ fallen. Obwohl die Rechtsprechung diese Begriffe in der Regel restriktiv auslegt, ist davon auszugehen, dass die mit der Verbreitung des Coronavirus verbundene Gesundheitskrise als außergewöhnliches und unvorhersehbares Ereignis angesehen werden kann. Der Mieter könnte daher die Auflösung des Vertragsverhältnisses beantragen, woraufhin der Vermieter die Anpassung des Mietzinses anbieten könnte. Ein direkter Anspruch des Mieters auf Anpassung besteht hingegen nicht, könnte aber gemäß Artikel 1623 Codice Civile gegeben sein, wenn das Mietverhältnis „ertragsbringende Sachen“ zum Gegenstand hat (etwa gesamte Betriebe) und das Vertragsverhältnis aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, Regelungen oder Anordnungen erheblich geändert wird.

Gesetzliche Anordnungen/Verbote werden im italienischen Recht auch als Grund für die vorübergehende Unmöglichkeit der Leistung im Sinne von Artikel 1256 Codice Civile angesehen, aufgrund dessen der Mieter Anspruch auf Einstellung der Zahlung für die gesamte Dauer der Unmöglichkeit haben könnte. Es sollte zwischen zwei Situationen unterschieden werden:

a) Staatliche Schließungsanordnung (wie vom oben genannten Dekret vorgesehen):

Da die Schließungsanordnung nur vorübergehend ist, ist nicht davon auszugehen, dass eine übermäßige Belastung des Mieters im Sinne von Artikel 1467 Codice Civile besteht. Durch die Schließungsanordnung ist dieser allerdings daran verhindert, die Immobilie für seinen Geschäftsbetrieb zu nutzen. In der Literatur wird vertreten, dass ein solcher Fall eine (vorübergehende) Unmöglichkeit des Vermieters darstellt, seiner Verpflichtung, eine zum vertraglichen Zwecke geeignete Immobilie zur Verfügung zu stellen, nachzukommen, sodass der Mieter ein Anspruch auf zeitweilige Einstellung der Zahlung (oder Ermäßigung der Mietzinsen) hätte. Anzumerken ist dabei, dass der Gesetzgeber selbst von einer Einstellung von Zahlungen im Allgemeinen ausgegangen ist und die Fälle der Nichtzahlung oder verspäteten Zahlung in dem am 17. März erlassenen Gesetz (Nummer 18) „zur wirtschaftlichen Unterstützung von Familien, Arbeitern und Unternehmen in der Coronavirus-Krise“ geregelt hat. Gemäß Artikel 91 ist der Schuldner für Nichtzahlungen/verspätete Zahlungen infolge der „Einhaltung der Einschränkungsmaßnahmen“ (also auch der Schließungsanordnung) nicht verantwortlich, sodass dieser weder Schadensersatz noch vertraglich vorgesehene Geldstrafen zahlen muss.

b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Der Rückgang des Geschäftes fällt in die Risikosphäre des Gewerbetreibenden und gilt daher in der Regel nicht als unvorhersehbares Ereignis. In der Rechtsprechung wird nur in ganz wenigen Fällen und besonderen Krisensituationen von einer übermäßigen Belastung des Mieters ausgegangen, die zu einer Vertragsauflösung führen kann. Ob dies der Fall sein wird, hängt insbesondere davon ab, ob die bestehenden Umstände eine nicht nur vorübergehende Wirtschaftskrise mit sich führen werden. Dabei wird die Rechtsprechung aber sowohl die Position des Mieters als auch die des Vermieters berücksichtigen müssen. Vermietern könnte zu empfehlen sein, im Falle eines Antrages der Mieter auf Auflösung des Vertrages, eine Ermäßigung des Mietzinses aufgrund übermäßiger Belastung anzubieten, um das Vertragsverhältnis aufrechtzuerhalten und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. 

Alessandra Deriu, Jenny Avvocati Studio Legale Associato
 

Kanada

Während sich Covid-19 weiter ausbreitet, sind Regierungen weltweit bemüht, zügig auf die sich stetig verändernde Lage zu reagieren. In Kanada, dessen 10 Provinzen und 3 Territorien über weitreichende Gesetzgebungskompetenzen verfügen, hat die Regierung der bevölkerungsstärksten Provinz Ontario am 17. März 2020 gemäß dem „Emergency Management and Civil Protection Act“ den Notstand ausgerufen. Als Folge dieser Erklärung hat die Regierung der Provinz Ontario im Rahmen einer gesetzlichen Anordnung am 24. März 2020 eine Liste von 74 systemrelevanten Dienstleis­tungen („Essential Services“) veröffentlicht, wobei ausschließlich solche Unternehmen, welche die bezeichneten Dienstleistungen erbringen, nach dem Ablauf des 24. März 2020 geöffnet bleiben dürfen. Damit stellt sich die Frage nach den Auswirkungen auf gewerbliche Mietverhältnisse derjenigen Mieter, deren Unternehmen ab dem 24. März 2020 geschlossen bleiben müssen.

Nachstehend findet sich eine Stellungnahme, inwieweit die Mietzahlungspflichten gewerblicher Mieter in der Coronavirus-Krise in der kanadischen Provinz Ontario fortbestehen. Im Rahmen dieser Stellungnahme sind die folgenden zwei Szenarien unterschieden worden:

a) Mietzahlungspflichten im Falle einer staatlichen Schließungsanordnung:

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den ausschließlichen Besitz und Zugang zu den angemieteten Räumlichkeiten („Quiet enjoyment/possession covenant“) zu gewähren. Ist der Vermieter nicht in der Lage, die für die Nutzung der Räumlichkeiten erforderlichen Dienstleistungen zu erbringen, so kann dies grundsätzlich einen Grund für eine Mietminderung darstellen.

Werden die Räumlichkeiten jedoch aufgrund einer behördlichen Auflage geschlossen, so stellt die von der Regierung angeordnete Schließung eher einen Fall höherer Gewalt dar. Eine typische Klausel über höhere Gewalt entbindet den Mieter jedoch nicht von der Zahlung der Miete (siehe hierzu unter b)), selbst wenn dies den Vermieter von der Verpflichtung zur Gewährung des ausschließlichen Besitzes und Zuganges zu den Räumlichkeiten entbindet.

Selbstverständlich steht es Vermietern und Mietern im Falle einer von der Regierung angeordnete Schließung aufgrund der Vertragsfreiheit jederzeit frei, im Rahmen von Vertragsverhandlungen einen Mietaufschub („Rent deferral“) zugunsten des Mieters zu vereinbaren. Lediglich wenn der Vermieter angesichts der Coronavirus-Krise eigenhändig beschließt, die angemieteten Räumlichkeiten ohne Aufforderung von staatlicher Seite zu schließen, verstößt er möglicherweise gegen seine Verpflichtung, dem Mieter den ausschließlichen Besitz und Zugang zu den Räumlichkeiten zu gewähren, was zu einem Wegfall der Mietzahlungspflicht führen kann.

b) Mietzahlungspflichten im Falle eines allgemeinen krisenbedingten Rückgangs des Geschäfts:

Zunächst sollten die Vertragsparteien die konkreten Vertragsbestimmungen durchsehen, um ihre Rechte und Pflichten im Hinblick auf die besonderen Umstände bestimmen zu können. Obwohl jeder Mietvertrag individuell ausgestaltet ist, werden die meisten Verträge eine Bestimmung über „höhere Gewalt“ („force majeure“) oder „unvermeidbare Verzögerung“ („unavoidable delay“) enthalten, welche sich mit Situationen befasst, in denen eine vertragliche Verpflichtung aufgrund eines Ereignisses, das außerhalb der Kon­trolle einer der Parteien liegt, nicht erfüllt werden kann.

Derartige Klauseln sind jedoch häufig zugunsten des Vermieters ausgestaltet und schließen, sofern sie sich auch auf den Mieter erstrecken, ausnahmslos eine Befreiung von der Mietzahlungspflicht aus. Daher kann hieraus in der Regel weder eine Minderung noch ein Wegfall der Mietzahlungspflicht abgeleitet werden.

Sven Walker, Dale & Lessmann LLP
 

Mexiko

a) Staatliche Schließungsanordnungen:

Staatliche Schließungsanordnungen werden in Mexiko unter den Tatbestand der „höheren Gewalt“ beziehungsweise „unvorhergesehene Ereignisse“ diskutiert. Für den Fall, dass der Mieter aufgrund einer staatlichen Schließungsanordnung die gewerbliche Miet­sache vollständig nicht nutzen kann, sieht das im mexikanischen Codigo Civil Federal enthaltene Mietrecht gemäß Artikel 2431 vor, dass der Mieter für die Dauer der Nichtnutzung keine Miete zahlen muss. Sollte der Zeitraum der Nichtnutzung zwei Monate überschreiten, steht dem Mieter ein Kündigungsrecht zu.

Soweit der Mieter aufgrund der staatlichen Schließungsanordnung die gewerbliche Mietsache teilweise nicht nutzen kann, hat er gemäß Artikel 2432 Anspruch auf eine Mietminderung und nach zwei Monaten steht ihm ebenfalls ein Kündigungsrecht zu. Die in den vorgenannten Artikeln genannten Rechte sind gemäß Artikel 2433 grundsätzlich nicht abdingbar.

b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Das mexikanische Mietrecht enthält keine Regelungen bezüglich des krisenbedingten Rückganges des Geschäfts des Mieters. Die Parteien können aber grundsätzlich im Mietvertrag Regelungen zu den konjunkturellen Entwicklungen des Marktes vorsehen. Haben die Parteien hierzu keine Regelungen im jeweiligen Mietvertrag getroffen, ist der Mieter auch im Krisenfall zur Mietzahlung verpflichtet.

Luis Cuesta und André Röhrle, Cuesta Llaca Esquivel Abogados
 

Niederlande

Die Anordnung der niederländischen Regierung, verschiedene Unternehmen (zum Beispiel Gaststätten, Restaurants, Friseure) wegen der Corona-Pandemie bis zum 6. April 2020 oder länger zu schließen, stellt diese Unternehmen vor große Herausforderungen. Dasselbe gilt für Unternehmen, die aufgrund der Krise erhebliche Umsatzeinbußen hinnehmen müssen. Eine dieser Herausforderungen ist die monatliche Zahlung der Miete. Während die Regierung umfangreiche Hilfspakete zur Senkung der Lohnlasten geschnürt hat, wurden bisher keine staatlichen Hilfen für gewerbliche Mieter angekündigt. Es gilt mithin das allgemeine Zivilrecht. Dabei gilt es zu unterscheiden zwischen den folgenden Szenarien:

a) Staatliche Anordnung der Schließung:

Eine mögliche Lösung für Mieter könnte in Artikel 6:258 BW liegen. Danach kann im Fall „unvorhergesehener Umstände“ gerichtlich eine Vertragsanpassung oder gar -beendigung stattfinden. Für einen erfolgreichen gerichtlichen Antrag müssen die bei Mietabschluss nicht vorhersehbaren Umstände so beschaffen sein, dass der einen Partei eine unveränderte Aufrechterhaltung der vertraglichen Pflichten nach Treu und Glauben („redelijkheid en billijkheid“) nicht zuzumuten ist, und dass die andere Partei dies auch nicht erwarten kann.

Es ist durchaus denkbar, dass die Auswirkungen der staatlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Coronavirus in der Rechtsprechung als unvorhergesehene Umstände im Sinne von Artikel 6:258 BW bewertet werden. Bisher war die Rechtsprechung bei der Anwendung dieser Rechtsvorschrift sehr zurückhaltend. Im Fall von Corona könnte dies anders liegen. Allein liegen derzeit noch keine Präzedenzfälle vor, sodass allerorts Rechtsunsicherheit besteht. Gleichzeitig sind je nach Einzelfall verschiedene Rechtsfolgen denkbar: befristete Mietminderung, Zahlungsaufschub, befristete Aufhebung der Nutzungspflicht oder befristete Freistellung von Vorschüssen auf Nebenkosten. Auch dürfte das Verhalten der Parteien nach Ausbruch der Krise eine Rolle spielen. So darf ein Mieter, der das Gespräch sucht und Kompromisslösungen vorschlägt, voraussichtlich auf mehr Akzeptanz der Richter rechnen als ein Mieter, der kommentarlos alle Zahlungen einstellt.

b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Die unter a) beschriebenen allgemeinen Grundsätze lassen sich auch auf das Szenario übertragen, in dem der Unternehmer aufgrund des Coronavirus erhebliche Umsatzeinbußen hinnehmen muss. Auch hier wird im Einzelfall zu beurteilen sein, ob dem Mieter die unveränderte Aufrechterhaltung seiner vertraglichen Mietzahlungspflicht nach Treu und Glauben zuzumuten ist. Dabei dürfte ein Unternehmer, der nicht zur Schließung verpflichtet ist, freilich weniger schützenswert sein als der Unternehmer, dessen Umsätze aufgrund einer staatlichen Anordnung auf Null reduziert werden.

Alles in allem lässt sich die Frage, ob ein gewerblicher Mieter unter den aktuellen Umständen berechtigt ist, die Mietzahlungen vorläufig einzustellen oder zu mindern, derzeit nicht mit Sicherheit beantworten. Aufgrund der Ungewissheiten in dieser außergewöhnlichen Situation wird den Mietparteien dringend empfohlen zu versuchen, einvernehmliche Lösungen zu finden. Zwar finden derzeit viele Gespräche zwischen diversen Interessenverbänden statt. Bislang sind die Vermieter aber nur zu wenigen Zugeständnissen bereit. Da das niederländische Zivilprozessrecht mit dem sogenannten „kort geding“ ein Schnellverfahren kennt, wird es wahrscheinlich kurzfristig die ersten Gerichtsentscheidungen geben.

Dr. Wiebke Bonnet-Vogler, Van Diepen Van der Kroef Advocaten
 

Österreich

Am 15. März 2020 wurde in Österreich ein Bundesgesetz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von Covid-19 beschlossen (Covid-19-Maßnahmengesetz). Auf Basis dieses Gesetzes wurde noch am selben Tag ein umfangreiches Paket an Verordnungen erlassen, welches laufend adaptiert und an die aktuelle Situation angepasst wird. Die Verordnungen umfassen unter anderem die verpflichtende Schließung von Lokalen und Geschäften (mit Ausnahme solcher, die die Grundversorgung sicherstellen, wie Apotheken und Lebensmittelgeschäfte). Darüber hinaus wurde für die Bevölkerung ein Betretungsverbot von öffentlichen Orten ausgesprochen („Ausgangssperre“). Öffentliche Orte dürfen nur in wenigen eingeschränkten Fällen betreten werden (unter anderem zur Deckung der Grundbedürfnisse des täglichen Lebens und soweit dies für berufliche Zwecke erforderlich ist).

Kann eine in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle nicht benutzt werden, ist gemäß §§ 1104 ff. des österreichischen Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten. Bei nur teilweiser Unbrauchbarkeit hat der Mieter ein Recht auf Mietzinsminderung im Umfang seiner Nutzungsbeeinträchtigung. § 1104 ABGB nennt ausdrücklich die „Seuche“ als Anwendungsfall.

Nach derzeit überwiegender Meinung stellen daher die derzeitigen Umstände einen solchen außerordentlichen Zufall dar, der zur Mietzinsminderung berechtigen kann. Grundsätzlich können die Bestimmungen der §§ 1104 ff. ABGB vertraglich ausgeschlossen werden. Um auch den Fall einer Pandemie vom Ausschluss zu umfassen, müssen jedoch die auf den Mieter überwälzten Risiken spezifiziert werden, was nur in den wenigsten Mietverträgen der Fall ist.

Wir unterscheiden 2 Situationen:

a) den Fall staatlicher Schließungsanordnungen und Ausgangs­beschränkungen (96., 98., 107. und 108. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz gemäß § 2 des Covid-19-Maßnahmengesetzes):

Per Verordnung wurde das Betreten von Kundenbereichen in Handelsstätten und Dienstleistungsunternehmen untersagt (explizit ausgenommen sind unter anderem Apotheken, Lebensmittelhandel, Banken et cetera). Bei diesen behördlich angeordneten Schließungen handelt es sich unserer Einschätzung nach um einen außerordentlichen Zufall im Sinne des § 1104 ABGB, der den Mieter zur Mietzinsminderung berechtigt, sofern die Nutzung seines Mietobjektes beeinträchtigt ist.

Das Ausmaß der Mietzinsminderung richtet sich dabei nach dem objektiven Ausmaß der Nutzungsbeeinträchtigung des Bestandobjekts. Konkret wird zu beurteilen sein, ob die Geschäftslokale noch weiterhin für bestimmte Tätigkeiten wie Buchhaltung, Onlineshop, Versandservice, Kundenhotline, Reparaturtätigkeiten, Lager et cetera genutzt werden (können). In der Regel ist nicht davon auszugehen, dass eine Mietzinsminderung auf null zulässig ist.

Des Weiteren ist das Betreten öffentlicher Räume für berufliche Zwecke nur zulässig, wenn am Ort der Berufsausübung sichergestellt ist, dass ein Mindestabstand von einem Meter zwischen Personen eingehalten werden kann. Arbeit ist nach Möglichkeit im Wege von „Homeoffice“ zu verrichten, sofern die hierfür erforder­liche Vereinbarung zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber zustande kommt. Produktionsstätten und Büroräumlichkeiten dürfen daher grundsätzlich weiter genutzt werden, wenn der erforder­liche Mindestabstand eingehalten werden kann. Ob Mietern derartiger Objekte aufgrund dieser Beschränkungen ein Mietzinsminderungsrecht zusteht, ist aktuell mangels Rechtsprechung schwer abschätzbar.

b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Sofern der Rückgang des Geschäftes nicht auf die Schließung des Geschäftslokals gemäß der vorgenannten behördlichen Sperre von Kundenbereichen zurückzuführen ist, gehen Umsatzeinbußen als Teil des Unternehmerrisikos grundsätzlich zulasten des Mieters (sofern der Mietvertrag keine besonderen Regelungen vorsieht).

Stefan Artner und Marie-Luise Pugl, DORDA Rechtsanwälte GmbH
 

Polen

Angesichts einer steigenden Zahl von Covid-19-Erkrankungen hat Polen am 13. März 2020 den epidemiologischen Gefahrenzustand ausgerufen. Alle Geschäfte in Einkaufszentren wurden geschlossen – mit Ausnahme von Lebensmittelläden, Bankfilialen und Apotheken. Vor allem im Retail-Bereich stellt sich daher die Frage nach den Folgen für das Mietverhältnis. Zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Artikels liegt ein Gesetzesentwurf der Regierung vor, der für die Zeit der Schließung von Geschäften mit einer Verkaufsfläche von mehr als 2 000 Quadratmeter eine 90-prozentige Mietsenkung vorsieht, es sei denn, die Vereinbarung sieht eine günstigere Mietsenkung für den Mieter vor. Der Mieter soll dabei auch nicht zur Zahlung von Schadensersatz oder eine Vertragsstrafe verpflichtet sein. Die Abstimmung über den Gesetzesentwurf war für Freitag, den 27. März 2020, vorgesehen. Jenseits dessen sind die Fragen nach den Auswirkungen der aktuellen Lage auf Gewerbemietverträge anhand allgemeiner zivilrechtlicher Grundsätze und der konkreten vertraglichen Vereinbarungen zu beantworten.

Der Grundsatz „pacta sunt servanda“ bedeutet nicht nur, dass ­Verträge zu erfüllen sind, sondern beinhaltet auch, dass die Bestimmungen des Vertrages unter anderem den Grundsätzen des gesellschaftlichen Zusammenlebens entsprechen müssen und keine Partei einseitig geschädigt werden darf. Kann eine Vertragspartei ihre Vertragspflicht nicht mehr erfüllten, so stellt sich also die Frage, welche Auswirkung dies auf ihre Leistungspflicht hat, und, wenn sie diese nicht mehr erfüllen kann oder muss, welche Rechte dann gegebenenfalls der anderen Vertragspartei zustehen. Dabei kommt es entscheidend darauf an, warum die Vertragspflicht nicht mehr erfüllt werden kann.

Die vertragliche (Haupt-)Verpflichtung des Vermieters ist, die Mietfläche, Office oder Retail, in geeigneter Weise zur Verfügung zu stellen, damit der Mieter diese zweckgemäß nutzen kann; (Haupt-)Pflicht des Mieters ist es, dafür Miete zu zahlen. Diese Leistungen stehen in einem Gegenseitigkeitsverhältnis und müssen deswegen ausgewogen sein. Kann der Vermieter in der aktuellen Situation die Räume nicht zur Verfügung stellen oder ein gewerblicher Mieter seine Miete nicht oder nicht vollständig zahlen, kommt es folglich auf die genauen Gründe dafür an.

a) Folgen staatlicher Schließungsanordnungen:

Bei einer Zwangsschließung von Einkaufzentren und Geschäften liegt ein staatlicher Eingriff vor, der es dem Vermieter unmöglich macht, die Räume zur Verfügung zu stellen und es dem Mieter unmöglich macht, die Miete zu zahlen, ohne dass Vermieter oder Mieter dies verschuldet hätten. In dieser Situation wird der Mieter grundsätzlich von seiner Pflicht zur Mietzahlung befreit und der Vermieter kann diese nicht verlangen (Artikel 495 des polnischen Zivilgesetzbuches (ZGB)). Viele Mietverträge enthalten aber zur Unmöglichkeit und zur höheren Gewalt spezielle Regelungen. Im Einzelfall ist daher immer eine Prüfung des Vertrages erforderlich.

Soweit keine Schließung angeordnet ist, der Mieter aber unter starken Einbußen leidet, ist, jedenfalls für den Zeitraum der Pandemie, von einer Störung oder dem Wegfall der Geschäftsgrundlage auszugehen. Infolge dessen ist der Vertrag anzupassen; dies kann der Mieter auch gerichtlich geltend machen. Eine außerordentliche Veränderung der Verhältnisse rechtfertigt die Anpassung eines Vertrages nämlich dann, wenn infolge dessen die Erbringung der Leistung, also der Mietzahlung, mit übermäßigen Schwierigkeiten verbunden wäre oder einer Partei ein erheblicher Verlust droht (Artikel 357 ZGB). In der Rechtsprechung wird gerade die Epidemie als Beispiel für den Fall der außerordentlichen Veränderung der Verhältnisse genannt. Bei einem weiteren Fortschreiten der Covid-19-Pandemie ist folglich zu erwarten, dass die Gerichte Mietverträge anpassen werden. Ob sich die Gerichte dabei auch für andere Flächengrößen und andere Immobilienklassen an dem aktuellen Gesetzentwurf orientieren (Senkung der Miete um 90 Prozent) scheint fraglich, sie dürfte aus Sicht des Vermieters kaum interessengerecht sein.

b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Jenseits der Störung von Vertragsverhältnissen aufgrund konkreter staatlicher Maßnahmen und eines gegenwärtigen Epidemie-Zustandes, wird Covid-19 auch mittel- und langfristige Spuren hinterlassen. Sollte aus der Epidemie eine Wirtschaftskrise folgen, so stellt sich wiederum die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen dies ebenfalls zu einer Vertragsänderung von Artikel 357 ZGB zwingt. Grundsätzlich gehen die Gerichte davon aus, dass Wirtschaftskrisen zum hinzunehmenden Vertragsrisiko gehören. Soweit die Folgen also das Maß einer zyklischen Wirtschaftskrise nicht überschreiten, dürfte dies ohne Auswirkungen auf die Mietverträge bleiben. Erst wenn die Folgen gravierend ausfallen und etwa zu einer Hyperinflation, Masseninsolvenzen und einem starken Rückgang des Volkseinkommens führen, würde dies wiederum zur Anpassung von Mieten und Mietverträgen zwingen.

Als Fazit lässt sich festhalten: Wo die zwangsweise Schließung von Länden angeordnet wird, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass eine zeitweise Suspendierung der Mietzahlungen gerechtfertigt ist. Soweit es jetzt oder im weiteren Verlauf der Epidemie zu starken Umsatzrückgängen des Mieters kommt, ist eine Anpassung der Verträge erforderlich und kann gegebenenfalls vom Mieter auch gerichtlich durchgesetzt werden. Die Regierung versucht derzeit mit einem konkreten Gesetzesentwurf zumindest punktuell für Klarheit zu sorgen. Eine allgemeine Schwächung der Wirtschaft durch Covid-19 würde nur dann Auswirkungen auf gewerbliche Mietverhältnisse haben, wenn sie besonders massiv und einschneidend wäre. Ob es dazu kommt, kann heute noch nicht beurteilt werden. Insoweit bleibt nur zu hoffen, dass Polen mit seinen Reaktionen das Notwendige getan hat, um das Schlimmste zu vermeiden.

Malgorzata Zamorska, bnt attorneys in CEE
 

Portugal

Auch in Portugal hat die Pandemie dazu geführt, dass bestimmte Gesetze erlassen wurden. Nach Anraten der Regierung hat der Präsident am 17. März 2020 bereits den Ausnahme- beziehungsweise Alarmzustand für 15 Tage (verlängerbar) ausgesprochen. Es wurden in diesem Sinne mehrere Maßnahmen getroffen, die zum Beispiel die Anzahl von Personen in Restaurants und bestimmten Einkaufszentren einschränkt.

a) Staatliche Schließungsanordnungen:

Im Rahmen von Mietverträgen sieht das Gesetz 1-A/2020 vom 19. März 2020 vor, dass, bis auf Weiteres, Mietverträge nicht vom Vermieter gekündigt werden können, solange dieser Zustand (Coronavirus-Krise) anhält. Dies gilt für alle Mietverhältnisse, inklusive für Gewerbeimmobilien. Die Mietzahlungspflichten gewerblicher Mieter in der Coronavirus-Krise bleiben weiterhin bestehen.

Mit dem Gesetz 2-A/2020 gab es eine staatliche Schließungsanordnung in verschiedenen Sektoren (ausgenommen sind hauptsächlich solche, die essenziell sind). Die Schließung von Unternehmen kann jedoch, so das Gesetz, weder als Grundlage für die Auflösung noch für die Kündigung von Mietverträgen von Gewerbeimmobilien dienen.

Am 25. März kündigte der Bürgermeister von Lissabon an, die Mietzahlungspflicht von Gewerbebetrieben in kommunalen Räumen/Immobilien bis zum 30. Juni 2020 auszusetzen und wir können davon ausgehen, dass weitere Maßnahmen folgen werden.

b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Auf Grundlage von Rechtsinstituten wie „Force Majeur“ beziehungsweise „Änderung der Umstände“ ist es nicht zumutbar, dass der Vertrag beibehalten wird beziehungsweise bestehen bleibt. In solchen Fällen kann der Vertrag in Ausnahmefällen gekündigt werden. Es kann aber auf dieser Grundlage verhandelt werden, dass der Vertrag zeitlich suspendiert wird und Mieten ausgesetzt werden oder es kann eine Mietreduzierung verhandelt werden, was in der Praxis dann eher passiert.

Tânia Pinheiro, Caiado Guerreiro
 

Rumänien

Der gesetzliche Rahmen Rumäniens wurde seit dem Einsetzen der Pandemie fast täglich geändert. Verschiedene Rechtsakte, die die Rechte und Freiheiten natürlicher und juristischer Personen in Rumänien schrittweise immer weiter einschränkten, wurden zur Vorbeugung der Verbreitung der Pandemie erlassen.

Zunächst wurde am 16. März 2020 durch das Präsidialdekret Nummer 195 der Ausnahmezustand („stare de urgenta“) für zunächst 30 Kalendertage verhängt. Am 17. März wurden durch die Militärverordnung Nummer 1 das Servieren und Konsumieren von Speisen und Getränken aller Art in Restaurants, Hotels, Cafés oder anderen öffentlichen Orten in den dafür vorgesehenen Räumen ausgesetzt. Drive-in, Delivery- oder Room-Service-Leistungen sind weiterhin erlaubt. Durch die Militärverordnung Nummer 2 wurden am 21. März Einzelhandelstätigkeiten mit Produkten und Dienstleistungen in Einkaufszentren, in denen mehrere Unternehmen tätig sind, vorübergehend eingestellt. Ausgenommen waren der Verkauf von Lebensmitteln, veterinärmedizinischen oder pharmazeutischen Produkten und Reinigungsdiensten. Schließlich wurde durch die Militärverordnung Nummer 3 am 24. März eine umfassende Ausgangssperre verhängt.

Diese gesetzlichen Maßnahmen und Vorschriften haben Auswirkungen auf gewerbliche Mietverhältnisse und insbesondere auf die Mietzahlungspflicht. Die Rechtsinstitute der höheren Gewalt („forta majora“) und der Störung der Geschäftsgrundlage („impreviziunea“) kommen grundsätzlich für alle Mietverträge in Betracht. Für den Sonderfall der Mietflächen in Einkaufszentren kann zusätzlich und hilfsweise die sogenannte Unmöglichkeit der Vertragserfüllung („imposibilitatea de executare“) geltend gemacht werden.

Höhere Gewalt ist nach Artikel 1.351 Absatz 2 des rumänischen Zivilgesetzbuches (ZGB) ein externes, unvorhersehbares, absolut unüberwindbares und unvermeidbares Ereignis. Selbst wenn die oben genannten gesetzlichen Maßnahmen zur wesentlichen Einschränkung/Einstellung der Tätigkeit eines Mieters unter Umständen als höhere Gewalt eingestuft werden könnten, entlasten diese den Mieter nicht von der Mietzahlungspflicht, da es sich dabei um eine Zahlungsverpflichtung handelt (Artikel 1.634 Absatz 6 ZGB). Hingegen kann der Vermieter höhere Gewalt geltend machen, um einer Haftung wegen der unter Umständen unmöglich gewordenen Zurverfügungstellung der Mietflächen infolge der behördlich angeordneten „Schließung“ von Einkaufszentren zu entgehen. Dies könnte er zum Beispiel Schadenersatzansprüchen des Mieters wegen entgangenen Gewinns entgegenbringen.

Wird die Vertragserfüllung durch eine Partei infolge einer außergewöhnlichen Änderung der Umstände besonders belastend, sodass ihre Verpflichtung zur Vertragserfüllung offensichtlich ungerecht wäre, hat die betroffene Partei Anspruch auf Anpassung oder sogar Auflösung des Vertrages wegen der Störung der Geschäftsgrundlage (Artikel 1.271 Absatz 2 und 3 ZGB). Hierfür ist es erforderlich, dass (i) die Änderung der Umstände nach dem Vertragsschluss eintritt, (ii) der Schuldner die Störung der Geschäftsgrundlage sowie deren Umfang im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht berücksichtigt hat und dies vernünftigerweise auch nicht konnte und (iii) der Schuldner das Risiko der Störung der Geschäftsgrundlage weder ausdrücklich noch implizit in Kauf genommen hat. Die Vertragsanpassung erfolgt aufgrund der Verhandlung der Parteien und im Streitfall auf dem Rechtsweg. Das Gericht kann unter Umständen auch die Vertragsbeendigung verfügen.

Im aktuellen Kontext können in Rumänien alle Mieter, deren Tätigkeit in den Mietflächen wegen der oben genannten behördlichen Maßnahmen wesentlich eingeschränkt, ausgesetzt oder in anderer Weise gravierend beeinträchtigt wurde, die Störung der Geschäftsgrundlage geltend machen, um (i) eine Herabsetzung der Miete, (ii) die vorläufige Suspendierung des Mietvertrages oder (iii) sogar die Beendigung des Mietverhältnisses zu erwirken. Inwiefern derartige Ansprüche von Gerichten im Streitfall validiert werden, lässt sich zu diesem Zeitpunkt schwer einschätzen. Grundsätzlich ist die ­Störung der Geschäftsgrundlage eine Ausnahme vom Grundsatz der zwingenden Natur des Vertrages, sodass diese nur in ganz eingeschränkten Situationen zugelassen wird.

Nicht zuletzt ist es wichtig, die Vertragsbestimmungen in jedem konkreten Fall zu prüfen, da diese abweichende Regelungen von den oben beschriebenen gesetzlichen Bestimmungen enthalten können.

Schließlich ist zwischen den zwei nachfolgenden Hauptsituationen zu unterscheiden:

a) Der Fall staatlicher „Schließungsanordnungen“ (Einzelhandelstätigkeiten in Einkaufszentren eingestellt):

Infolge der oben genannten Einstellung der Einzelhandelstätigkeiten in Einkaufszentren könnten die betroffenen Mieter argumentieren, die Vermieter seien nicht länger in der Lage, die Mietflächen gemäß dem vertraglich vereinbarten Mietzweck (Ausübung der Einzelhandelstätigkeit in einem Einkaufzentrum) zur Verfügung zu stellen. Infolge dieser objektiven Unmöglichkeit der Vertragserfüllung durch den Vermieter könnten sie aufgrund Artikel 1.557 Absatz 2 ZGB die Suspendierung des Mietvertrages und aller sich daraus ergebenden Pflichten der Parteien während der Dauer der oben genannten behördlichen Maßnahmen verlangen.

Dem könnten Vermieter andererseits entgegenbringen, dass die oben genannte Militärverordnung keine Schließung von Einkaufszentren an sich, sondern nur die Einstellung der Tätigkeit bestimmter Mieter darin angeordnet hat. Der Vermieter stellt die Mietflächen weiterhin zur Verfügung, der Mieter hat weiterhin Zugang und Zugriff dazu, darf aber seine Tätigkeit darin wegen behördlicher Anordnungen nicht ausüben – was aber ein Risiko des Mieters und nicht des Vermieters sei. Dies zugrunde gelegt, wäre der Mieter nicht berechtigt, die Entlastung von der Mietzahlungspflicht geltend zu machen, da es keine Nichterfüllung des Vertrages seitens des Vermieters gäbe. Weiterhin käme es jedoch infrage, die Störung der Geschäftsgrundlage wie oben geschildert geltend zu machen.

b)   Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Der Rückgang des Geschäfts stellt an sich keinen Grund für die Anpassung des Mietvertrages oder die Befreiung von der Mietzahlungspflicht dar, da es sich dabei sowohl kaufmännisch als auch rechtlich betrachtet um ein Risiko des Mieters (als Betreiber des Geschäfts) handelt. Eine Herabsetzung der Miete oder Suspendierung des Mietverhältnisses wegen Störung der Geschäftsgrundlage kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn die Tätigkeit in den Mietflächen wegen der behördlichen Maßnahmen wesentlich eingeschränkt, ausgesetzt oder in anderer Weise gravierend beeinträchtigt wurde. Ein davon unabhängiger krisenbedingter Rückgang des Geschäfts erfüllt die eingeschränkten Bedingungen der Störung der Geschäftsgrundlage grundsätzlich nicht. Werden aber die behördlichen Maßnahmen wegen der Covid-19-Pandemie lange anhalten und als „systemisch“ eingeordnet, werden Gerichte wahrscheinlich dazu neigen, die Bedingungen der Störung der Geschäftsgrundlage etwas flexibler anzuwenden.

Sonderfall KMU: Durch die Dringlichkeitsverordnung Nummer 29 vom 21. März 2020 hat die rumänische Regierung wirtschaftliche und steuerliche Schutzmaßnahmen für kleine und mittlere Unternehmen (KMU) erlassen, zu denen auch die Stundung der Miete und Versorgungskosten für die Haupt- und Nebensitze während des Ausnahmezustandes gehört (es gibt daher keine Entlastung, sondern nur eine zeitliche Verschiebung der Zahlungsverpflichtung). Die Ausnahmeregelung findet nur Anwendung, wenn der Mieter (i) zu der Kategorie der KMU gehört (das heißt maximal 249 Arbeitnehmer und einen Jahresumsatz von bis zu 50 Millionen Euro sowie Vermögensgegenstände, die 43 Millionen Euro nicht überschreiten), (ii) seine Tätigkeit während des Ausnahmezustandes aufgrund behördlicher Entscheidungen komplett oder teilweise eingestellt hat (Entscheidung der Geschäftsführung erforderlich) und (iii) ein Zertifikat über den Ausnahmezustand von dem rumänischen Wirtschaftsministerium beantragt und erhalten hat.

Mihail Macovei und Andrada Haranguș, STALFORT Legal. Tax. Audit.
 

Schweden

Schweden geht in der Corona-Krise bislang einen eigenen Weg, da die bislang ergriffenen Maßnahmen weniger drastisch sind als in vielen anderen Ländern. Die meisten Schulen sind weiterhin geöffnet, es gibt zwar erhebliche Einschränkungen, aber keine Ausgangssperren. Am 24. März 2020 wurde angeordnet, dass in Gaststätten Speisen und Getränke nur noch am Tisch serviert werden dürfen und keine Selbstbedienung oder Barausschank mehr erfolgen darf. Zudem dürfen seit dem 12. März 2020 Veranstaltungen nur noch mit unter 500 Teilnehmern durchgeführt werden. Darüber hinaus gibt es in Schweden bislang keinen Beschluss von offizieller Stelle, der den Einzelhandel oder Dienstleistungssektor einschränkt.

Dennoch wird auch in Schweden intensiv diskutiert, welche faktischen Belastungen sich für den Einzelhandel und den Dienstleistungssektor aufgrund der Verbreitung des Covid-19-Virus ergeben (zum Beispiel freiwillig verkürzte Öffnungszeiten oder Schließungen wegen ausbleibender Kunden) und welche Folgen eine mögliche künftige Schließungsanordnung haben würde. In einer Pressekonferenz am 25. März 2020 hat die schwedische Regierung angekündigt, man werde eine vorübergehende Senkung der Mietkosten für Unternehmen in besonders betroffenen Branchen vorschlagen. Der Vorschlag sieht vor, dass der Staat in einem Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 bis zu 50 Prozent des festen Mietzinses übernimmt. Die Auswirkungen behördlicher und faktischer Beschränkungen auf gewerbliche Mietverhältnisse sind im Folgenden überblickartig zusammengestellt.

a) Staatliche Schließungsanordnung:

Grundsätzlich ist es möglich, eine behördliche Schließungsanordnung für sämtliche Einzelhandelsbetriebe und Dienstleistungsanbieter als unvorhergesehenes Ereignis („force majeure“) zu bewerten. Da in Schweden kein klar definiertes, allgemeines Rechtsprinzip zu force majeure existiert und auch das gewerbliche Mietrecht keine Regelung hierzu enthält, ist der Mietvertrag Ausgangspunkt für die Frage, welche rechtlichen Konsequenzen eine Schließungsanordnung hätte.

Gewerbliche Mietverträge enthalten in Schweden häufig Force-majeure-Klauseln. Inwieweit auch behördliche Entscheidungen darunterfallen, ist durch Auslegung der Klausel zu ermitteln. Auch in Bezug auf die rechtlichen Konsequenzen einer solchen Konstella­tion ist der Wortlaut des Mietvertrages relevant. Folgende Rechtsfolgen werden häufig in gewerblichen Mietverträgen vereinbart: (i) die Berechtigung, die vertragliche Leistung zu einem späteren Zeitpunkt zu erbringen, (ii) die (teilweise) Leistungsbefreiung oder (iii) die Befreiung von einer Vertragsstrafenregelung.

In Schweden werden gewerbliche Mietverträge häufig nach der Vorlage eines von einer Branchenorganisation erstellten Standardvertrages abgeschlossen (12B.3 Hyresavtal för lokal). In diesem Standardvertrag ist eine Force-majeure-Klausel enthalten (Punkt 37), die einseitig zugunsten des Vermieters bestimmt, dass dieser von der Erfüllung seiner vertraglichen Verpflichtung und von der Zahlung von Schadensersatz entbunden ist, wenn die Erfüllung der Verpflichtung nicht oder nur noch mit unverhältnismäßig hohen Kosten vorgenommen werden kann. Grundsätzlich können auch Behördenbeschlüsse die Anwendung dieser Klausel auslösen.

b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Konjunkturelle Entwicklungen des Marktes müssen von Parteien eines Mietvertrages einkalkuliert werden. Grundsätzlich kann daher aufgrund von Umsatzausfällen im Zusammenhang mit der Covid-19-Krise keine Anpassung der Mietzahlungen gefordert werden. Eine drastische Verschlechterung der wirtschaftlichen Lage des Mieters stellt auch keine Force-majeure-Situation dar, solange die Bezahlung technisch noch möglich ist (das heißt das Bankensystem nicht zusammengebrochen ist).

Es ist jedoch denkbar, dass schwedische Gerichte bei Entscheidungen im Rahmen der Covid-19-Krise abhängig von den mittel- und langfristigen Auswirkungen eine Anpassung der Mietzahlungen für angemessen halten würden. Das schwedische Vertragsrecht (§ 36 Avtalslagen) gibt Gerichten die Möglichkeit, Bedingungen eines Vertrages anzupassen, wenn (anfängliche oder nachträglich eingetretene) Umstände vorliegen, die außerhalb der Kontrolle der betroffenen Partei liegen und die das Gleichgewicht des Vertrages wesentlich stören, sofern sich aus dem Vertrag nicht ergibt, dass eine Partei dieses Risiko bewusst übernommen hat.

Johanna Müller, Wistrand Advokatbyrå
 

Serbien

Serbien befindet sich seit dem 15. März 2020 als Folge der Corona-Pandemie im Ausnahmezustand (siehe Verordnung der Regierung der Republik Serbien über den Ausnahmezustand „Amtsblatt der Republik Serbien“, Nummer 31/2020). Im Rahmen einer Reihe von Schutzmaßnahmen wurde am 21. März 2020 seitens der Regierung der Republik Serbien verordnet, dass alle Einzelhandelsbetriebe in Einkaufszentren landesweit geschlossen werden, mit Ausnahme von unter anderem Apotheken und Lebensmittelhandel (Anordnung Nummer 53-2766/20 vom 21. März 2020). Man kann davon ausgehen, dass die Schutzmaßnahmen mit steigenden Corona-Fällen zusätzlich ausgeweitet werden könnten, und zwar auf das Schließen von Einzelhandelsbetrieben auch außerhalb von Einkaufszentren.

Es stellt sich nun zunehmend die Frage nach den rechtlichen Auswirkungen dieser Umstände auf gewerbliche Mietverhältnisse, in denen (a) aufgrund des Ausnahmezustandes ein Rückgang des ­Geschäftes besteht; (b) aufgrund der Schließungsanordnung der Geschäftsbetrieb im konkreten Mietobjekt nicht mehr ausgeübt werden kann und (c) aufgrund der Krise auch nach dem Ausnahmezustand ein Rückgang des Geschäftes bestehen wird. Die Beantwortung dieser Fragen ist in serbischem Recht vor allem in den Rechtsinstituten „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ und „höhere Gewalt“ zu suchen. In jedem konkreten Fall sollte jedoch auch Einsicht in die konkreten Mietverträge genommen werden, da beispielsweise auf den „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ die Parteien grundsätzlich auch vertraglich verzichten können.

Wenn die Erfüllung der Vertragspflichten in einem Mietvertrag zwar möglich ist, aber diese zu einer unerträglichen Störung des Gleichgewichtes von Leistung und Gegenleistung führen würde, wegen nach dem Vertragsabschluss aufgetretenen unvorhersehbaren erschwerenden Umständen, welche dazu führen, dass (a) der Vertrag den Erwartungen der Parteien nicht mehr entspricht und (b) dass es nach allgemeiner Auffassung ungerecht wäre, den Vertrag aufrechtzuerhalten, dann kann die betroffene Partei (hier der Mieter) den Mietvertrag kündigen. Der Mietvertrag wird allerdings in Kraft bleiben, sofern der Vermieter eine faire Anpassung des Vertrages anbietet oder das Angebot des Mieters in diesem Sinne annimmt. Der Vermieter hat den Mieter unverzüglich über den Wegfall der Geschäftsgrundlage zu benachrichtigen, ansonsten haftet er für den entstandenen Schaden.

Wenn die Erfüllung der Vertragspflichten dauerhaft unmöglich ist, wegen Umständen, die keine der Vertragsseiten verantwortet, wird der Vertrag ex lege als aufgelöst angesehen und beide Vertragsseiten sind von der Vertragserfüllung befreit. Ein Gerichtsurteil hätte eine deklaratorische Wirkung (Artikel 137.1 des Schuldgesetzes der Republik Serbien). Sollte die Erfüllung der jeweiligen Mietvertragspflichten jedoch teilweise und vorläufig unmöglich sein (wie dies bei Vorlage einer Schließungsanordnung im Ausnahmezustand eines Landes der Fall ist), dann kann der Mietvertrag gekündigt werden, sofern die weitere Vertragserfüllung nicht dem Bedarf der betroffenen Partei (hier des Mieters) entspricht. Alternativ dazu, sofern keine mietseitige Kündigung vorliegt, wird der Vertrag in Kraft bleiben und der Mieter hat als betroffene Partei das Recht auf eine verhältnismäßige Minderung der Vertragspflichten (Mietzahlung). Die Optionen liegen in der Hand des Mieters.

Ljubica Tomic, TSG Tomic Sindjelic Groza Rechtsanwälte
 

Slowakei

Im Rahmen der Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Coronavirus wurde in der Slowakei die sofortige Schließung zahlreicher Ladengeschäfte angeordnet (siehe Verordnung des Haupthygieneamts Nummer OLP/2595/2020 vom 15. März 2020 beruhend auf der Regierungsverordnung Nummer 111 vom 11. März 2020 über die Erklärung der Sondersituation). Auch jene Betriebe, die nicht zur Schließung gezwungen sind, büßen durch Wegfall der Kunden finanzielle Verluste ein. Dürfen die Mieter Ansprüche auf Mietminderungen zu Recht stellen?

Nach der aktuellen Gesetzeslage trägt das wirtschaftliche Risiko im Falle einer behördlichen Anordnung zur Ladenschließung grundsätzlich der Mieter. Voraussetzung für eine Mietminderung ist nämlich das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts. Da sich die Schließung auf bestimmte Betriebsarten bezieht und ihre Ursache nicht im Mietobjekt hat, ist sie nicht als Mangel zu qualifizieren und eine Mietminderung kommt daher nicht in Betracht. Im Einzelfall kann es dagegen in dem jeweiligen Mietvertrag durch beispielsweise einen ausdrücklichen Bezug auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage oder die höhere Gewalt abweichend geregelt sein.

Unter Berücksichtigung des Ausmaßes und der zu erwartenden Dauer der Corona-Pandemie mag künftig durch Gesetzesänderung eine abweichende Regelung zu erwarten sein, die das wirtschaftliche Risiko billigerweise keiner der beiden Vertragsparteien allein aufbürdet.

Dr. Margareta Sovova, bnt attorneys in CEE
 

Spanien

Im Rahmen des in Spanien seit Samstag, dem 14. März, auf Grundlage des königlichen Dekretes 463/2020 in Kraft getretenen verfassungsmäßigen Alarmzustandes wurde auch die landesweite Schließung aller Einzelhandelsbetriebe angeordnet – ausgenommen allerdings die Primärversorgung wie unter anderem Lebensmittel, Apotheken, Optiker, Bankfilialen, Tankstellen (Artikel 10 des  Dekretes). Damit stellt sich sofort die Frage nach den Auswirkungen auf solche gewerblichen Mietverhältnisse, in denen der Mieter aufgrund der Anordnung ab sofort nicht mehr in der Lage ist, seinen Geschäftsbetrieb auszuüben, insbesondere nach der Mietzahlungspflicht.

Das sehr spezielle Szenario der vorgenommenen Schließungsanordnungen wird in Spanien vor allem aber unter den Tatbeständen „Wegfall der Geschäftsgrundlage“ und „höhere Gewalt“ diskutiert. Da der Grundsatz „Vertragspflichten sind einzuhalten“ in Spanien auch bei langfristigen Mietverhältnissen gilt, hat die Rechtsprechung schon vor vielen Jahren beide Tatbestände als Ausnahmetatbestände im Sinne einer „ultima ratio“ eingeordnet und lässt eine Anpassung von Schuldverhältnissen nur im Rahmen einer sehr restriktiven Auslegung zu, die unter anderem (i) eine radikale Veränderung der beim Vertragsschluss vorhersehbaren Umstände voraussetzt und (ii) eine unerträgliche Störung des Gleichgewichtes von Leistung und Gegenleistung. Wichtig ist in der Praxis zunächst ein Blick in den Vertrag, denn dort können – was in Spanien nicht unüblich ist – entsprechende Regelungen bereits vorgesehen sein.

Das ursprüngliche im spanischen Código Civil (CC) enthaltene Mietrecht gilt neben den modernen Mietgesetzen fort, insbesondere als Interpretationshilfe im Rahmen einer zeitgemäßen Auslegung. So besagt etwa Artikel 1.560 CC, dass keine Störung der Mietsache vorliege, wenn die Verwaltung ein Recht hatte, auf das Mietgrundstück einzuwirken, was im vorliegenden Fall nicht von der Hand zu weisen ist. Etwas vermittelnder bestimmt Artikel 1.575 CC, dass der Mieter im Falle nicht vorhersehbarer Umstände kein Recht auf Mietminderung habe, außer diese Umstände waren außergewöhnlich (Erdbeben, Brände, Plagen et cetera) und führen dazu, dass mehr als die Hälfte „der Früchte“ verloren gehen. Auch diese Vorschrift gibt wichtige Hinweise. Als mögliche Konsequenzen im Falle der Bejahung der genannten Ausnahmetatbestände kommen zunächst in Betracht: (a) eine (befristete) Herabsetzung der Miete, (b) eine Aussetzung der Miete und (c) als letzte Konsequenz, die mieterseitige Kündigung des Mietvertrages. Wir unterscheiden zwei Situationen:

a) Staatliche Schließungsanordnungen (Artikel 10 des vorbenannten Dekretes):

Fest steht hier, dass dem betroffenen Mieter während des Wirkens der staatlichen Anordnung die Ausübung seines Geschäftsbetriebes unmöglich ist. Fest steht außerdem, dass eine derartige Schließung in den allermeisten Fällen nicht vorhersehbar war. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die staatliche Schließungsanordnung einen  außergewöhnlichen, unvorhersehbaren Umstand darstellt, ist im Rahmen einer vorsichtigen Vorausschau zu erwarten, dass die Rechtsprechung die wirtschaftlichen Schäden daraus billigerweise keiner der beiden Vertragsparteien allein aufbürdet. Aus diesem Grunde könnte es für die Vermieterseite vorzugswürdig sein, mit dem Gewerbemieter dahingehend zu verhandeln, dass zumindest während des Andauerns der Schließungsanordnung die Miete herab-, ausgesetzt oder gestundet ist. Außerdem sollten mögliche künftige staatliche Hilfszahlungen an die Mieter einbezogen werden und möglichst deren Anrechenbarkeit vereinbart werden.

b) Krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Grundsätzlich müssen konjunkturelle Entwicklungen des Marktes von den Parteien des Mietvertrages selbst vorhergesehen werden. Der Mieter muss sein Geschäft kennen und wissen, worauf er sich einlässt, gerade bei sehr langfristigen Verträgen, bei denen er sich auf viele Jahre einen Standort sichert. In ganz wenigen Ausnahmefällen, zuletzt krisenbedingt 2014, hatte die höchstrichterliche Rechtsprechung etwa bei einem Hotelbetrieb einen Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen starkem Ungleichgewicht angenommen und eine Anpassung der Miete an marktübliche Umstände angeordnet. Die ganz überwiegende Rechtsprechung geht jedoch in diesem Szenario von einem unveränderten Fortbestand der Mietverhältnisse aus, insbesondere dann, wenn die Parteien umsatzabhängige Mieten vorgesehen hatten, gilt dies auch für die vereinbarte Sockelmiete. Selbst in diesem Szenario ist es aber dann, wenn die Covid-19-Pandemie lange anhalten sollte und als „systemisch“ eingeordnet werden kann, nicht auszuschließen, dass die Rechtsprechung die Annahme der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage letztlich bejaht.

Stefan Meyer und Janis Amort, Monereo Meyer

Südafrika

a)   Fall staatlicher Schließungsanordnung:

Nach den allgemein in Südafrika geltenden Vertragsgrundsätzen sind gewerbliche Mieter auch bei staatlicher Schließungsanordnung weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Das Vertragsrecht richtet sich nach dem Grundsatz „pacta sunt servanda“. Verträge sind demnach praktisch unantastbar. Es fehlt an Regelungen zum Umgang mit Härtefällen im Vertragsrecht. Das führt dazu, dass auch in Extremfällen wie der staatlichen Schließungsanordnung der Mietzins weiterhin geleistet werden muss, es sei denn der Vertrag erlaubt eine Mietminderung/Nachlass unter den gegebenen Umständen.

b)   Allgemeiner krisenbedingter Rückgang des Geschäfts:

Das Gleiche gilt bei einem krisenbedingten Rückgang des Geschäfts. Da, wie oben beschrieben, generell am Vertrag festgehalten wird, bedeutet das für Gewerberaummieter in Südafrika, dass sie auch in der durch Covid-19 verursachten Krise weiterhin verpflichtet sind, den Mietzins zu leisten.

Marco Zumpt, Attorneys Zumpt
 

Tschechien

Die Tschechische Republik ist aufgrund ihrer Lage in der Mitte ­Europas durch die Covid-19-Pandemie stark  betroffen. Die tschechische Regierung war in Europa eine der ersten, die auf die Coronavirus-Krise reagieren musste. In Einklang mit dem Verfassungsgesetz Nummer 110/1998 Slg. in gültiger Fassung und durch den Beschluss Nummer 69/2020 Slg. rief die tschechische Regierung auf dem gesamten Staatsgebiet den Notstand aus. Aufgrund des Notstands konnte die Regierung entsprechende Maßnahmen gemäß dem Gesetz Nummer 240/2000 Slg. in gültiger Fassung („das Krisengesetz“) treffen. Eine der Grundentscheidungen war, seit dem 14. März 2020 die Einzelhandelsgeschäfte zu schließen (mit bestimmten Ausnahmen wie Lebensmittelgeschäfte und Ähnliche). Der Notstand soll mindestens bis 1. April 2020 andauern, wird aber höchstwahrscheinlich zumindest bis nach Ostern verlängert.

Die Geschäftsschließungen verursachen schon jetzt riesige Verluste für Einzelhändler und Dienstleistungsanbieter in vielen Branchen. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie die Rechtslage der durch die Krise betroffenen Akteure ist. In diesem Beitrag konzentrieren wir uns auf die Rechtslage der Vermieter und die Mietzahlungspflichten gewerblicher Mieter angesichts der Coronavirus-Pandemie. Unsere Schlussfolgerungen beziehen sich auf den allgemeinen krisenbedingten Rückgang des Geschäfts sowie auf die staatliche Schließungsanordnung (Notstand plus konkrete durch Krisengesetz angeordnete Maßnahmen), da die rechtliche Auswirkung in beiden Fällen fast identisch ist.

Die Mietverhältnisse in der Tschechischen Republik sind grundsätzlich durch das Zivilgesetzbuch Nummer 89/2012 Slg. in gültiger Fassung („das Zivilgesetzbuch“) geregelt. Wenn sich die Umstände der einzelnen Obligationsverhältnisse wesentlich ändern, sodass ein besonders grobes Missverhältnis in den Rechten und Pflichten der Vertragsparteien entsteht, dann sieht das Zivilgesetzbuch vor, dass die benachteiligte Partei eine Erneuerung der Vertragsverhandlungen begehren kann. Das grobe Missverhältnis in den Rechten und Pflichten kann man unter Umständen auch darin sehen, dass der Wert der Kanzleien und Geschäftsräumlichkeiten angesichts der Coronavirus-Pandemie bedeutend gesunken ist, jedoch der Mietzins in seiner ursprünglichen Höhe weiter besteht.

In diesem Fall steht dem Mieter allerdings kein Recht auf eine automatische Senkung des Mietzinses oder auf Kündigung des Vertrags et cetera zu. Er muss weiterhin die Miete bezahlen und kann lediglich verlangen, dass der Vermieter mit ihm die Höhe des Mietzinses erneuert beziehungsweise bespricht und gemäß der neuen Situation auf dem Markt geschäftlich verhandelt. Sollten die Verhandlungen zu keinem konkreten Konsens führen, kann der Mieter gemäß dem Zivilgesetzbuch einen Antrag auf Mietänderung innerhalb von zwei Monaten nach der Änderung der entscheidenden Umstände an das zuständige Gericht stellen.

Dazu muss man aber ergänzen, dass die Anwendung dieser gesetzlichen Bestimmung (das heißt die Möglichkeit, den bereits gültigen Mietvertrag wieder zu verhandeln) in gewerblichen Mietverträgen in der Regel ausgeschlossen wird, weil diese Rechtsnorm im Zivilgesetzbuch dispositiv ist (das heißt, sie gilt nur, wenn sie im Mietvertrag nicht explizit ausgeschlossen wurde). Dadurch kann dem Mieter häufig kein Recht auf Erneuerung der Mietzinsverhandlungen vorliegen und der Vermieter wird den Anspruch auf die umgeänderte Höhe der Miete weiter genießen. Im Zusammenhang mit der möglichen Aussetzung der Mietzahlungen kann dem Mieter während der Coronavirus-Krise eine Pflicht zum Schadenersatz entstehen. Diese Partei könnte theoretisch auf die Coronavirus-Krise als „vis maior“ verweisen, in dessen Folge sie von ihrer Pflicht zum Schadenersatz befreit werden könnte. Auf die vereinbarten Vertragsstrafen findet diese gesetzliche Befreiung allerdings keine Anwendung und die berechtigte Partei kann die Vertragsstrafe eintreiben.

Bei Umständen könnte theoretisch auch die sogenannte nachträgliche Leistungsunmöglichkeit infrage kommen. In einem solchen Fall wäre die Miete als Schuld indirekt unerfüllbar (wegen Unmöglichkeit der Nutzung der Geschäftsräume zum vereinbarten Zweck – zum Beispiel Sperre der Ladeneinheiten in Einkaufszentren durch Maßnahmen gemäß Krisengesetz) und der Mieter könnte theo­retisch somit von der Mietzahlungspflicht befreit werden, da das ­gesamte Schuldverhältnis wegen der Leistungsunmöglichkeit erloschen wäre. Auch diese Möglichkeit bringt nicht die automa­tische Senkung des Mietzins oder Ausfall der Mietzahlungspflicht bei gleichzeitiger Bewahrung des Rechtsverhältnisses.

Die praktische Anwendung dieses Rechtsinstituts ist jedoch sehr umstritten und wird im Zusammenhang mit der Coronavirus-Pandemie durch die Tatsache eingeschränkt, dass dieses Rechtsinstitut nicht geltend gemacht werden kann, wenn die Schuld entweder mit Verzögerung, höheren Kosten, unter schwierigen Bedingungen oder durch einen Dritten erfüllt werden könnte. Wenn der Rückgang des Geschäfts oder staatliche Schließungsanordnung zur Einstellung eines kommerziellen Betriebs führt, bedeutet dies im Allgemeinen eine Aussetzung der Lieferungen lediglich für einen bestimmten Zeitraum, wobei für die Anwendung der nachträglichen Leistungsunmöglichkeit müsste eine solche Aussetzung für eine wesentlich längere Zeit bestehen, um die wahre Leistungsunmöglichkeit zu verursachen.

Was den Schadenersatz im Zusammenhang mit der Schließungsanordnung anbelangt, legt das Krisengesetz fest, dass der Staat den Schaden, der den natürlichen sowie juristischen Personen in der Kausalität mit den Krisenmaßnahmen zugefügt wurde, ersetzt. Es sei denn, der Beschädigte hat sich den Schaden selbst zugefügt. Der Schaden ist bei dem zuständigen Krisenorgan binnen sechs Monaten, nachdem der Beschädigte über die Entstehung des Schadens erfahren hat, zu beziffern und zu beantragen.

Unter bestimmten Umständen könnte also der Mieter den Schadenersatz für den entgangenen Gewinn verlangen (problematisch dabei bleibt, wie der entgangene Gewinn zu beziffern und zu belegen ist). Bei dem Vermieter wäre die Kausalität noch genauer zu überprüfen, da für die Mietzahlung primär der Mieter haftet, sodass der Vermieter durch die Krisenmaßnahmen nur bedingt und indirekt betroffen ist.

Šárka Gregorová, Schaffer & Partner Legal s.r.o., advokátní kancelář
 

Ungarn

Die Sars-Cov-2-Pandemie hat die ungarische Regierung am 11. März 2020 zum Anlass genommen, den sogenannten Gefahrenzustand auszurufen, was in der Geschichte des Landes einmalig ist. Dort, wo bisher die Legislative mit Gesetzen regiert hat, wird nun mit Regierungsverordnungen der Staat gelenkt. Mit Ausnahme von Lebensmittel- und Drogeriemärkten, Apotheken und Tankstellen haben Geschäfte zwischen 15 Uhr und 6 Uhr morgens geschlossen zu bleiben. Vollumfänglich geschlossen wurden neben Schulen und Universitäten unter anderem auch Kinos, Theater und Sportzentren.

Soweit der gewerbliche Mieter in den nachfolgenden Geschäftszweigen tätig ist, unterliegt der Mietvertrag bis 30. Juni 2020 einem Kündigungs- und Mietzinserhöhungsverbot. Sollte der Gefahrenzustand auch über diesen Termin hinaus bestehen, kann das Kündigungsverbot verlängert werden. Betroffen von diesem Kündigungsverbot sind Gewerbetreibende in folgenden Branchen: Hotellerie- und Gastgewerbe, Freizeit, Glücksspielgeschäft, Kunst und Film sowie Sport- und Eventmanagement.

Darüber hinausgehende gesetzliche Einschränkungen der gewerblichen Mietverhältnisse wurden im Rahmen des ausgerufenen Notstandes bis dato noch nicht erlassen. Sollte sich die Lage verschärfen oder länger anhalten, ist jedoch mit weiteren einschränkenden Maßnahmen zu rechnen. Das Mieterhöhungsverbot hindert die Mietvertragsparteien im Umkehrschluss nicht daran, einvernehmlich den Mietzins zu reduzieren. Die Sars-Cov-2-Pandemie kann rechtlich als höhere Gewalt eingestuft werden. Enthält der Mietvertrag zur höheren Gewalt Regelungen, können diese zur Anwendung kommen, soweit sie von einer Partei geltend gemacht werden.

Daneben kann eine Partei auch eine Mietvertragsänderung durch richterliche Gestaltung verlangen, wobei Ob und Umfang im richterlichen Ermessen liegen. Schaut man jedoch zurück auf die letzte größere Krise (Finanzkrise 2008/2009), so stellt man fest, dass von diesem gesetzlichen Mittel seinerzeit kaum Gebrauch gemacht wurde. Da beide Parteien wenn auch nicht in gleichem Ausmaß unter dieser Krise leiden, ist nicht davon auszugehen, dass das Gericht Mietverträge – insbesondere den Mietzins durch richterlichen Entscheid – modifizieren beziehungsweise herabsetzen wird.

Nicht nur in den Geschäftszweigen, in denen ein Kündigungsverbot verordnet wurde, sondern in allen gewerblichen Mietkonstellationen ist aufgrund der Umsatzeinbrüche damit zu rechnen, dass es zu Mietausfällen kommen wird. Solange jedoch der Gefahrenzustand besteht, kann in den geschützten Geschäftszweigen keine Kündigung ausgesprochen werden und in allen anderen Geschäftszweigen keine Räumungsklage angestrengt werden.

Es fällt auf, dass die Länder innerhalb der EU sehr unterschiedliche Lösungsansätze anstreben. Welches Land sich hierbei am besten aufgestellt hat, wird man wohl erst nach der Krise beurteilen können.

Rainer Tom, bnt attorneys in CEE

Australien

Zu Beginn der vergangenen Woche wurde aufgrund der aktuellen Covid-19-Pandemie durch die australische Regierung ein Verbot für alle Menschenansammlungen von mehr als 100 Menschen ausgesprochen. Premierminister Scott Morrison hat angekündigt, man solle sich auf außergewöhnliche Umstände innerhalb der nächsten sechs Monate einstellen.

Eine der dringlichsten Fragen für gewerbliche Mieter ist, was nun mit ihren Verpflichtungen hinsichtlich der weiteren Mietzahlungen geschieht. Was passiert, wenn es einen krisenbedingten Rückgang des Geschäfts gibt? Was passiert, wenn es eine staatliche Schließungsanordnung gibt?

Die Regierung des Bundesstaates Victoria hat eine Mieterleichterung für gewerbliche Mieter in Regierungsgebäuden angekündigt – ein Schritt, zu dem auch private Vermieter durch die Regierung von Victoria ermutigt wurden. Fraglich ist, wie die Rechtslage aussieht. Ist die Miete im Rahmen eines Mietvertrags noch zu zahlen? Klauseln, die den Mietern das Recht auf Mietminderung und Kündigungsrechte einräumen, wenn die Räumlichkeiten nicht genutzt werden können, beschränken sich in der Regel auf Fälle von physischen Schäden an den Räumlichkeiten oder dem Gebäude, sind aber nicht auf Pandemien anwendbar.

Die Rechtsinstitute der höheren Gewalt, des Wegfalls der Geschäfts­grundlage oder Klauseln über Gesetzesänderungen sind in der Regel nicht anwendbar, da die derzeitige Pandemie, wie wir alle hoffen, nur von kurzer Dauer ist. Diese zeitliche Komponente ist dabei der entscheidende Aspekt. Wenn ein Mieter sich also dafür entscheidet, sein Geschäft zu schließen, ist es in aller Regel nach dem australischen Recht so, dass die Miete gemäß den Mietvertragsbedingungen dennoch zu zahlen ist.

Wenn der Vermieter aufgrund einer Schließungsanordnung gezwungen ist, ein Gebäude zu schließen, wird dies höchstwahrscheinlich unter Umständen geschehen, unter denen auch der Mieter gezwungen ist, seinen Betrieb zu schließen. Es ist unwahrscheinlich, dass eine Mietminderungsklausel im Mietvertrag eine solche Situation ausdrücklich abdeckt. Zwar muss jeder Mietvertrag nach seinem eigenen Wortlaut betrachtet werden, aber im Allgemeinen wird der Mieter verpflichtet sein, weiterhin Miete und andere Zahlungen im Rahmen des Mietvertrags zu leisten, da die Minderungsbestimmungen der üblichen Schadensklauseln nicht anwendbar sind.

Oliver Jankowsky, Hall & Wilcox

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Veranstaltungs-Tipp

Das kommende Bankkarten-Forum findet am 09. September 2020 wie gewohnt in den Räumen der DZ BANK AG, Frankfurt am Main statt.

 

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