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IMMOBILIEN: EINE STABILE GRUNDLAGE FÜR FAMILY-OFFICE-INVESTOREN

Dr. Thomas Wiegelmann, Foto: privat

Vermögende Investoren und Family Offices bauen den Immobilienanteil in ihrem Portfolio kontinuierlich aus. Gut kalkulierbare Cashflows, attraktive Renditen und die relativ niedrige Korrelation zu anderen Assetklassen im Portfolio gelten als einige der wichtigsten Gründe für diesen seit Jahren zu beobachtenden Trend. Welche Argumente darüber hinaus für ein Investment in die Anlageklasse Immobilie sprechen und wie es effizient umgesetzt wird, erläutern die Autoren des vorliegenden Beitrags. Mit Blick auf die Umsetzung identifizieren sie dabei im Bereich der direkten Investitionen vereinzelt Nachholbedarf. So werde insbesondere der geografischen Diversifizierung oftmals noch nicht ausreichend Rechnung getragen. Red.

Family Offices dienen der Anlage und Verwaltung von Familienvermögen mit dem Ziel, dieses und den Wohlstand der jeweiligen Familien langfristig zu erhalten und zu mehren. Das sich im Besitz von Milliardären befindliche Vermögen wird weltweit auf rund neun Billionen US-Dollar geschätzt. Informationen darüber, welcher Anteil dieses Kapitals durch professionelle Family-Office-Strukturen verwaltet wird, sind nur sehr begrenzt vorhanden. Der Economist schätzte dies 2018 auf rund drei bis vier Billionen US-Dollar.

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Es wird davon ausgegangen, dass es weltweit rund 5 300 Single-Family-Offices gibt, von denen sich rund drei Viertel in Nordamerika und Europa befinden. Neben den Single-Family-Offices, welche das Kapital nur einer Familie verwalten, bestehen zudem zahlreiche Multi-Family-Offices, welche die Vermögen von bis zu mehreren hundert Familien professionell verwalten.

Verantwortung gegenüber zukünftigen Generationen

Family Offices streben nicht nur danach, attraktive Renditen zu erwirtschaften, sondern auch danach, eine konservative Werterhaltung abzusichern und somit ein solides Vermächtnis für zukünftige Generationen zu schaffen. Im Rahmen des strategischen Einbezugs alternativer Anlageklassen setzen Family Offices schon seit jeher und in den vergangenen Jahren nochmals akzentuiert auf Immobilieninvestitionen.

Laut dem jüngsten UBS/Campden Wealth Global Family Office Report 2019 lag der Anteil von direkten Immobilienanlagen bei den Umfrageteilnehmern im Durchschnittsportfolio bei rund 17 Prozent. In Europa ist die Vorliebe für direkte Immobilienanlagen mit einem Anteil von 19 Prozent am durchschnittlichen Family-Office-Portfolio besonders stark ausgeprägt.

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Attraktivität der Assetklasse

Insbesondere angesichts ihrer vergleichsweisen niedrigen Korrelation mit den Aktienmärkten eignen sich Immobilien besonders für eine Diversifizierung der aus Aktien, Anleihen und sonstigen Alternativen bestehenden Portfolios von Family Offices. Immobilien können dabei ein breites Spektrum von Investitionsstrategien abdecken - von Core beziehungsweise Core-Plus über Value Added bis hin zu Opportunistic, jeweils mit den entsprechenden Rendite- und Risikopotenzialen.

Dabei ist es für viele Family Offices (wie auch für andere institutionelle Kapitalanleger) besonders interessant, dass sich mit Immobilien stabile und vergleichsweise gut prognostizierbare Cashflows - und somit solide Ausschüttungen - erzielen lassen.

Nachfrage und Performance weisen eine enge Korrelation mit demografischen und wirtschaftlichen Faktoren auf. Gleichzeitig sind die Erträge teilweise inflationsgeschützt, da typischerweise in Mietverträgen an die Entwicklung der Teuerung oder sonstiger Indizes gebundene Mieterhöhungen vorgesehen sind.

Außerdem können Family Offices Immobilienwerte durch heute sehr günstige Kredite langfristig fremdfinanzieren und so die Cash-on-Cash-Rendite und den internen Zinsfuss optimieren. In den meisten Regionen, insbesondere in Europa, lassen sich hierbei gegenüber der Verzinsung von Anleihen sehr attraktive Spreads bei vergleichbarem Risikoprofil erzielen.

Eine wesentliche weitere Motivation von Familienunternehmern und deren Family Offices besteht in dem Wunsch, Vermögensteile gegenüber dem operativen Familiengeschäft abzugrenzen und abzusichern.

Bei der Umsetzung ihrer Immobilienstrategie haben Investoren grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Bei indirekten Investitionen kaufen sie Anteile an offenen oder geschlossenen Fonds oder an börsennotierten sowie privaten Immobilienfirmen. In der direkten Variante wird eine Immobilie oder ein bestimmtes Portfolio als Direktinvestment erworben.

Indirekte Immobilieninvestitionen versus ...

Eine indirekte Investition wird oft als unkomplizierte und schnelle Lösung für eher "passive" Family-Office-Investoren angesehen. Der Vorteil liegt darin, dass vor allem bei Beteiligungen an größeren Fondsportfolios ein höherer Diversifikationsgrad erreicht werden kann. Außerdem erhalten Anleger so den Zugang zu Produkten in Spezialbereichen, Themen oder besonderen Objektarten. Und sie können aus Engagements in geografischen Gebieten wählen. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Fondsmanager üblicherweise aufsichtsrechtlichen Regelungen unterliegen und Governance-Standards einhalten müssen. Außerdem bewerten einige Family Offices bei börsennotierten Fonds die höhere Liquidität von Aktien und den damit verbundenen schnellen Ausstieg als vorteilhaft.

Ein wesentlicher Nachteil der Mehrheit von indirekten Anlagen liegt in den oftmals festgelegten Laufzeiten. Dies ist für langfristig ausgerichtete Family Offices keine optimale Lösung. Zudem bestehen Risiken, sollten sich Marktbedingungen und -werte zu dem definierten Ausstiegszeitpunkt ungünstig entwickeln. Auch die Transparenz ist zu beachten - vor der Finanzkrise des Jahres 2008 waren viele Fonds als sogenannte Blindpools strukturiert. Investoren stellten einem Manager dabei also Kapital zur Verfügung, ohne vorab konkret zu wissen, wie genau entlang oftmals weit definierter Anlagegrundsätze investiert wurde. Das ging in einigen Fällen schief. Es bietet sich an beziehungsweise es ist geboten, dass Family Offices und vermögende Investoren auf transparente Strukturen (und auch Vergütungsmodelle) sowie ihren direkten Einfluss mehr Wert legen.

... direkte Immobilieninvestitionen

Der große Vorteil von Direktinvestments in Immobilien ist daher, dass Investoren selbst entscheiden können und wesentliche Werttreiber des Immobilieninvestments kontrollieren können. Dies betrifft insbesondere die regelmäßig zu überprüfende Immobilien- und Finanzierungsstrategie, die Investmentkriterien und die konkrete Auswahl der Objekte. Aber auch die Entscheidung, wann investiert oder devestiert wird oder wann und wie Wertpotenzial bei Objekten durch Entwicklungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sowie konkrete Vermietungen gehoben werden soll.

Direkte Investitionen werden aber nur dann dauerhaft den gewünschten Erfolg bringen, wenn ausreichend personelle Ressourcen, einschlägige Erfahrung und Zugang zu attraktiven Investitionsgelegenheiten vorhanden ist. Vor allem fehlt es oftmals an einer geografisch diversifizierten oder sogar globalen Anlagestrategie. Wir stellen fest, dass Family Offices viele Direktinvestitionen in ihren gut bekannten regionalen Märkten umsetzen. Daraus kann auch eine geografische Konzentration mit entsprechenden Klumpenrisiken entstehen.

Auswahl des richtigen Partners ist entscheidend

Um die erwünschte Diversifikation zu erreichen, greifen Family Offices oftmals auf professionelle Investmentmanager zurück, die in ihren jeweiligen Märkten beziehungsweise bei ihrer jeweiligen Spezialisierung auf bestimmte Objekttypen eine langfristige Erfolgsgeschichte vorweisen können. Die Auswahl des richtigen Partners ist dabei entscheidend und stellt mitunter für Family Offices eine Herausforderung dar. Wichtig ist dabei eine langfristige Partnerschaft, welche nicht transaktions- sondern beziehungsorientiert aufgebaut ist.

Eine Variante ist es zudem, im Rahmen von Club Deals mit mehreren Privatinvestoren oder Family Offices gemeinsam im Zuge einer Partnerschaft oder eines Joint Ventures zu investieren. Dies kann mehrere Vorteile haben - die Investitionssumme beim einzelnen Engagement wird geringer. Dadurch ist eine stärkere Diversifikation möglich und das Klumpenrisiko sinkt.

Vor allem aber können Co-Investoren die Expertise eines vertrauten und bekannten Lead Investors nutzen. Damit dies dann auch dauerhaft funktioniert, ist es wichtig, dass Wertvorstellungen und Investmentansatz bei allen Partnern übereinstimmen. Gleiche Interessen, klare Regeln und die Fähigkeiten des Lead Investors sind entscheidende Erfolgsfaktoren.

Für die Manager von Family Offices ist es wichtig, bei der Gestaltung ihrer Anlagestrategie und deren Umsetzung die wesentlichen Merkmale von direkten und indirekten Immobilieninvestitionen zu berücksichtigen.

DER AUTOR DR. THOMAS WIEGELMANN Managing Director, Schroder Real Estate Asset Management, München und Honorary Adjunct Professor, Bond University, Australien
 
DER AUTOR DR. MORTEN BENNEDSEN André and Rosalie Hoffmann Chaired Professor of Family Enterprise, Insead und Academic Director, Wendel International Centre for Family Enterprise, Fontainebleau
Dr. Thomas Wiegelmann , Geschäftsführer , Schroder Real Estate, München
Dr. Morten Bennedsen , André and Rosalie Hoffmann Chaired Professor of Family Enterprise, Insead und Academic Director, Wendel International Centre for Family Enterprise, Fontainebleau

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