Immobilien-Spezialfonds

Negative Wertentwicklung verhindern

Abbildung 1: Volumen und Mittelaufkommen der offenen Immobilienfonds - Publikums- und Spezialfonds (Angaben in Milliarden Euro) Quelle: Bundesbank © 2016 Till Entzian

Till Entzian Rechtsanwalt und Notar, Frankfurt am Main - Der Autor liefert einen Überblick über den Immobilien-Spezialfondsmarkt. Er listet die Mittelzuflüsse, stellt die Zahl der Fonds verschiedener Anbieter zusammen und beleuchtet die Veränderungen und Besonderheiten vor allem des vergangenen Jahres. Der Anlagedruck und das knappe Angebot am Markt führe zu unterschiedlichen Ansätzen, um Anlegern geeignete Objekte zu vernünftigen Preisen zu verschaffen. Neben Gastronomie und Handel gewinne auch der Markt für Wohnimmobilien immer mehr an Bedeutung. Auch Privatinvestoren drängten immer weiter in den Markt. Nach einem schwachen Jahr mit Nettomittelzuflüssen in Höhe von lediglich einer Milliarde Euro 2014 stiegen diese im vergangenen Jahr wieder auf 3,6 Milliarden Euro an, was dem Niveau der Jahre 2012 und 2013 entspreche. Red.

Das Wachstum der Immobilien-Spezialfonds im Jahr 2015 betrug 17 Prozent. Das Nettofondsvolumen stieg dadurch von 54,8 um 9,3 auf 64,5 Milliarden Euro zum Jahresende. Von dieser Steigerung entfallen 8,6 Milliarden Euro auf das Nettomittelaufkommen, das nur ganz knapp unter dem Rekord-Nettomittelaufkommen des Jahres 2014 von 8,7 Milliarden Euro lag. Damit erreichte die Wachstumsrate zwar nicht den Rekordwert von 25 Prozent, der 2014 verzeichnet werden konnte, dennoch besteht kein Grund zur Unzufriedenheit. Dass es sich bei den Mittelzuflüssen auf diesem Niveau nicht um eine vorübergehende Erscheinung handelt, lässt sich bereits an den in den ersten fünf Monaten des laufenden Jahres gemeldeten Zuflüssen in Höhe von 3,2 Milliarden Euro ablesen.

Darüber hinaus liegen den Spezialfonds-Gesellschaften Bestellungen im Wert von mindestens 17 Milliarden Euro vor (sogenannte Commitments), sodass der Nachschub von neuem Anlegergeld für die nächsten zwei bis drei Jahre gesichert ist. Alles andere wäre in den Zeiten "billigen Geldes" und dem daraus folgenden Anlagedruck auch verwunderlich. Wie man von vielen Anbietern hört, könnten die Wachstumsraten noch höher sein, wenn mehr geeignete Immobilien zur Verfügung stünden. Der Wettbewerb um gute Objekte führt jedoch zu Kaufpreisen, die von vielen Marktteilnehmern als übertrieben angesehen werden. Hier liegt es in der Verantwortung der Portfoliomanager, lieber auf ein Geschäft zu verzichten, als den Anlegern später eine unbefriedigende oder gar negative Wertentwicklung erklären zu müssen. Alle befragten Gesellschaften sind sich dieser Verantwortung jedoch bewusst und verfolgen unterschiedliche Ansätze, um den Anlegern geeignete Objekte zu vernünftigen Preisen zu verschaffen.

Insbesondere werden Zielmärkte gesucht, die bisher nicht im Fokus der Aufmerksamkeit stehen und noch keine Anzeichen einer Übertreibung zeigen. Sofern eine Gesellschaft nur die Administration eines Immobilien-Spezialfonds, nicht aber das Portfoliomanagement verantwortet, hat sie diese Sorgen natürlich nicht. Im Übrigen wird allen Anlegern bekannt sein, dass ein Zinsanstieg für die Wertentwicklung von Immobilien nachteilig sein wird. Wer jetzt in Immobilien investiert, wird von einer längeren Periode niedrigerer Zinsen ausgehen, ein sehr vernünftig begründbares Szenario.

Im Markt entsteht zusätzlich Nachfragedruck von unten

Mit ihrem Interesse an Immobilien-Spezialfonds sind die institutionellen Anleger nicht die einzigen Nachfrager auf dem Immobilienmarkt. Bereits seit längerer Zeit steigen die Preise für Wohnimmobilien in den Ballungsräumen sehr stark, land- und forstwirtschaftliche Flächen werden nicht zuletzt von Family Offices gesucht und private Anleger gründen Gesellschaften, um in einer Gruppe auch größere Objekte erwerben zu können. Auf diese Weise entsteht im Markt zusätzlich ein Nachfragedruck von unten.

Vom wachsenden Interesse an der Immobilienanlage profitieren auch die Publikums-Immobilienfonds. Nach einem schwachen Jahr mit Nettomittelzuflüssen in Höhe von lediglich 1,0 Milliarden Euro 2014 stiegen diese 2015 wieder auf 3,6 Milliarden Euro an, was dem Niveau der Jahre 2012 und 2013 entspricht. Dadurch stieg das Volumen der Publikumsfonds auf insgesamt 79,7 Milliarden Euro an. Im laufenden Jahr ist sogar mit noch höheren Mittelzuflüssen zu rechnen. Allein in den ersten fünf Monaten dieses Jahres erhielten die Publikumsfonds 7,5 Milliarden Euro neue Anlagegelder. Zwar wurden im Juni, wie ein Blick in die neuesten Zahlen zeigt, zwei Milliarden Euro wieder abgezogen, doch 5,5 Milliarden Euro für das erste Halbjahr 2016 erlauben einen durchweg positiven Ausblick auf die weitere Entwicklung.

Unglückliches Agieren der Bundesregierung

Im Hinblick auf unglückliche Formulierungen und Weichenstellungen aus dem Zentrum der Bundesregierung, die die Entwicklung unseres Landes auf lange Zeit beeinflussen werden, sei an dieser Stelle daran erinnert, dass ein ebensolches unglückliches Agieren der Bundesregierung die offenen Immobilienfonds vor acht Jahren in die größte Vertrauenskrise ihrer Geschichte gestoßen haben. Damals wurde eine Regierungsgarantie für alle Sparguthaben verkündet. Und anstatt zu erklären, dass Investmentanteile wegen des vorhandenen Fondsvermögens keiner solchen Garantie bedürfen, wurden sie - quasi regierungsamtlich - als unsicher bezeichnet und aus diesem Grund von der Garantie ausgeschlossen. Umso erfreulicher ist es, dass das Vertrauen der Publikumsfonds-Anleger jetzt zurückzukehren scheint.

Für große Anleger, also insbesondere für die Versicherungen, ist die Wertentwicklung ihrer Kapitalanlagen von entscheidender Bedeutung. Eine Vorstellung über die Rendite der Immobilien-Spezialfonds lässt nur gewinnen, wenn man alle Zweifel beiseite stellt, die sich aus denen immer wieder auftretenden Fehlern der Statistik ergeben, und man dann die Entwicklung des verwalteten Fondsvolumens, die Höhe der Mittelzuflüsse und die Ausschüttungen zusammenrechnet: Im Jahr 2015 haben die Anleger Investmenterträge in Höhe von 2,6 Prozent (Basis: Jahresanfangsvolumen) erhalten. Bereits dieser Wert wäre durch Anlage in halbwegs sicheren Schuldverschreibungen nicht erzielbar gewesen. Hinzu kommt eine Wertsteigerung von 0,7 Milliarden Euro oder ein Prozent, sodass die Anleger 2015 insgesamt ein Ergebnis von 3,7 Prozent verbuchen konnten.

Der Vergleich mit 2014 zeigt, dass im Vorjahr nicht nur die Investmenterträge mit 3,1 Prozent etwas höher gelegen hatten, sondern dass mit 4,3 Prozent ein deutlich höherer Wertzuwachs ausgewiesen worden war. Aus diesen Werten eine Tendenz abzulesen und einen weiteren Rückgang von Erträgen und Wertzuwächsen vorherzusagen, wäre jedoch nicht fundiert. Der Blick auf das Jahr 2013 zeigt nämlich ein mit 2015 vergleichbares Niveau (2,6 Prozent Ausschüttungen und 1,4 Prozent Wertzuwachs) und lässt 2014 als besonders gutes Jahr erscheinen.

Anders als in den Vorjahren sind 2015 keine ganz neuen Anbieter in Erscheinung getreten. Es gab jedoch einige Veränderungen, die berichtenswert erscheinen. So hat sich der bisherige Marktführer, die IVG, im Rahmen eines mit weitgehender Eigenständigkeit verbundenen neuen Marktauftritts in Triuva umbenannt. Partnerschaft, Innovation und Performance als Versprechen an die Kunden und als Kerneigenschaften des Unternehmens sollen die künftigen Erfolge sichern. Die Triuva verwaltete Ende 2015 35 Immobilien-Spezialfonds mit einem Gesamtvolumen von 5,9 Milliarden Euro; das sind vier Fonds und 598 Millionen Euro weniger als Ende 2014. Gleichzeitig hat sie die Marktführerschaft an die 2ip abgegeben.

2015 keine neuen Anbieter in Erscheinung getreten

Die 2ip gibt das von ihr verwalteten Nettofondsvolumen zum Jahresende 2015 mit 6,3 Milliarden Euro an, ohne Berücksichtigung des weiteren, in Luxemburg verwalteten Fondsvolumens von einer weiteren Milliarde. Das ist ein Zuwachs von 4,8 Milliarden Euro gegenüber dem Jahresendwert 2014 von 1,5 Milliarden Euro. Die Zahl der aufgelegten Immobilien-Spezialfonds stieg im abgelaufenen Kalenderjahr von 14 auf 48 Stück. Weitere Commitments erlauben der Gesellschaft die Zuversicht, auch 2016 und 2017 ein starkes Wachstum zeigen zu können. Die erst 2010 gegründete Gesellschaft nimmt für sich in Anspruch, Anlegern, Initiatoren und Portfoliomanager in eine neutrale und unabhängige Plattform für die Auflegung von Immobilien-Spezialfonds zu bieten. Anleger können zwar Hilfestellung bei der Auswahl von Portfoliomanager erhalten, ein mit diesen konkurrierendes Portfoliomanagement wird jedoch nicht angeboten.

IntReal war besonders erfolgreich

Drittgrößter Anbieter ist die RREEF der Deutschen Bankgruppe, die in jetzt 15 Fonds (plus 1) ein Nettofondsvolumen von 4,3 Milliarden Euro verwaltet (plus 0,8 Milliarden Euro). Es folgt die Patrizia Gewerbeimmobilien mit 4,2 Milliarden Euro (plus 0,6) in 24 Fonds (+/- 0).

Besonders erfolgreich war die IntReal, die 13 neue Fonds auflegte und ihr Vermögen um 2,0 auf 4,1 Milliarden Euro gesteigert hat. Weniger erfolgreich war das Jahr 2015 für die Warburg-Henderson, die im April 2015 zu 50 Prozent von der HIH hamburgische Immobilienhandlung übernommen wurde. Zwar stieg die Anzahl der verwalteten Immobilienfonds um zwei auf 22, doch ging das verwaltete Fondsvolumen um 155 Millionen Euro auf 3,6 Milliarden Euro zurück. In der Rangliste der größten verwalteten Vermögen rutschte die Gesellschaft vom zweiten auf den sechsten Platz ab.

Die Universal Investment konnte sich durch drei neue Fonds und 1,5 Milliarden Euro neues Fondsvolumen auf ein Gesamtvolumen von 3,2 Milliarden Euro und Platz zehn in der Rangliste vorarbeiten. Der aktuellen Presse ist zu entnehmen, dass sich das Bankhaus Lampe von seiner Beteiligung an der Universal vermutlich schon getrennt hat und die Berenberg Bank kurz vor der Veräußerung ihres Anteils steht. Ob und an wen tatsächlich verkauft wird oder wurde, ist bislang nicht bekannt. Blackrock soll ein Interesse dementiert haben. Für wahrscheinlicher wird ein Verkauf an die BNP Paribas Security Services gehalten, die Depotbank der BNP-Gruppe, die Ende 2013 mit der iii-GmbH, heute BNP Paribas REIM, bereits eine vernünftig dimensionierte Immobilien-KAG von der Hypovereinsbank erworben hat. Auch bei der BNP Paribas REIM führte die Veräußerung der Gesellschaft allerdings zu einem Verlust von Marktanteilen. Im Jahr 2015 wurde zwar die Zahl der Spezialfonds um eins auf elf erhöht, das Volumen reduzierte sich jedoch um 143 Millionen auf 2,86 Milliarden Euro. Zusammengerechnet kämen Universal und BNP auf sechs Milliarden Euro, wodurch sie zur zweitstärksten Gesellschaft werden würden.

Auf Platz zwölf der Rangliste folgt die Savills Fund Management GmbH, die bis September 2015 noch die Bezeichnung SEB Investment GmbH trug. Durch das fehlende eigene Vertriebsnetz in Deutschland hatte die Gesellschaft nach der Krise der offenen Immobilienfonds keine Chance gehabt, die Rücknahmeaussetzung dauerhaft aufzuheben, sodass die Fonds in die Abwicklung geschickt werden mussten.

Dies hat die SEB wohl zum Anlass genommen, sich von dem deutschen Investment vom Geschäft zu trennen. Die Zahl der von der Gesellschaft verwalteten Spezialfonds ging um zwei auf drei zurück, das Volumen reduzierte sich um 560 Millionen auf zwei Milliarden Euro. Der neue Eigentümer besitzt mit der Savills Investment Management KVG GmbH (vormals: Cordea Savills Invest) eine weitere Immobilien Spezialfonds-Gesellschaft mit einem verwalteten Fondsvolumen von 460 Millionen Euro in drei Fonds (2014: 19 Millionen Euro in drei Fonds). Diese Gesellschaft hatte bereits 2013 ihren ersten Spezialfonds aufgelegt, bestand zum Zeitpunkt des Erwerbs der SEB Investment also bereits.

Die Verteilung des Fondsvolumens auf die unterschiedlichen Anlegergruppen ist in Abbildung 3 dargestellt. Anders als bei den Wertpapier-Spezialfonds spielen bei den Immobilien-Spezialfonds nicht die Schadens- und Rückversicherungen sondern die Altersvorsorgeeinrichtungen die größte Rolle. Auf dieser Anlegergruppe entfallen 23 Milliarden Euro, das sind sieben Milliarden mehr als Ende 2014.

Im ersten Halbjahr 2016 haben diese ihre Anlagen nochmals aufgestockt und sind jetzt mit 25 Milliarden Euro investiert.

Die Versicherungen besitzen einen Anteil von 16 Milliarden Euro am gesamten Nettofondsvolumen der Immobilien-Spezialfonds, wobei die Lebensversicherungen mit 8,6 Milliarden Euro etwas mehr als die übrigen Versicherungsunternehmen mit 7,4 Milliarden besitzen. Anhand der Angaben der Erstversicherungsunternehmen war Ende 2015 ein Wert von 21,6 Milliarden in offenen Immobilienfonds ermittelt worden, also 5,6 Milliarden mehr, als die Immobilien-Spezialfonds anhand ihrer Anlegerstruktur festgestellt haben. Diese Differenz ist dadurch zu erklären, dass die Versicherungen nicht nur die hier untersuchten Immobilien-Spezialfonds in die entsprechende Anlageklasse einordnen, sondern auch Anteile an ausländischen Immobilien-Spezialfonds sowie Anteile an Immobilien-Publikumsfonds.

Vom Gesamtvolumen der Kapitalanlagen der Erstversicherungen, das Ende 2015 die Marke von 1,4 Billionen Euro überschritten hat, war zum gleichen Zeitpunkt ein überschaubarer Teil im Wert von 54 Milliarden Euro in Immobilienanlagen jeglicher Art investiert. Dies entspricht einem Anteil von insgesamt 3,9 Prozent der Gesamtanlagen. Diese Erkenntnis steht lediglich unter dem Vorbehalt, dass Immobilienanlagen, die über bestimmte Strukturen wie geschlossene Vehikel je nach konkreter Ausgestaltung nicht als Immobilienanlagen, sondern zu Beispiel als Beteiligungen ausgewiesen werden können.

Trend zur Anlage im Inland bleibt

Bei der Auswahl von Objekten setzt sich der Trend zur Anlage im Inland fort (Abbildung 6). Nur noch 30,4 Prozent der Objekte der Immobilien-Spezialfonds lagen Ende 2015 im Ausland, 2007 waren es noch 59,6 Prozent gewesen. Offenbar ist der Wunsch vieler Anleger nicht mehr so ausgeprägt, ein möglichst international gestreutes Portfolio besitzen zu wollen. Ein Grund hierfür wird sein, dass sich trotz manch fragwürdiger innenpolitischer Entscheidungen und Prozesse die deutsche Wirtschaft deutlich besser als die der meisten anderen Länder entwickelt.

Aktuell wird sich ohnehin jeder Anleger freuen, der beispielsweise keine Immobilien in Großbritannien besitzt. Die auf den Zahlen des BVI beruhende Darstellung nimmt übrigens nicht die Flächen, sondern die Verkehrswerte der Objekte als Maßstab. Die Verschiebungen sind jedoch nicht auf Wertveränderungen zurückzuführen, sondern zeigen auf, in welchen Regionen neue Objekte bevorzugt erworben werden.

Städte außerhalb der Ballungsräume wichtiger

Während bis 2014 ein steigendes Interesse am Rhein-Main- und am Rhein-Ruhr-Gebiet zu beobachten war, sind 2015 in diesen Gebieten nur noch so viele Objekte erworben worden, wie zur Erhaltung des Anteils von gut elf Prozent (Rhein-Main) beziehungsweise knapp zwölf Prozent (Rhein-Ruhr) erforderlich waren. Deutlich gestiegen ist dagegen das Interesse an München, Berlin, Hamburg und anderen Großstädten außerhalb der beiden Rhein-Regionen, deren Anteil von 17,6 Prozent (2014) auf 20,9 Prozent (2015) angewachsen ist. Hervorzuheben ist auch die von 23,7 Prozent (2014) auf 25,6 (2015) gestiegene Bedeutung von Städten außerhalb der großen Ballungsräume. Diese Entwicklung ist darauf zurückzuführen, dass die Gesellschaften und ihre Anleger auf der Suche nach vernünftigen Preisen immer häufiger in der Provinz fündig werden.

Die zunehmende Beliebtheit von im Inland gelegenen Objekten tritt nicht ganz so deutlich in der Abbildung 5 zu Tage, die die Zusammensetzung der Immobilien-Spezialfonds auf Basis der Bundesbank-Statistik darstellt. Hier weisen die inländischen Objekte einen relativ stabilen Anteil von rund zwei Dritteln am Nettofondsvermögen aus. Der Anteil der ausländischen Grundstücke, der 2009 noch über 40 Prozent betragen hatte, hat sich jedoch stark verkleinert und beträgt Ende 2015 nur noch 14,4 Prozent nach 17,8 Prozent Ende 2014.

Nun haben sich die indirekten Anlagen in Immobilien über Immobilien-Gesellschaften weiter erhöht und betragen 24,6 Prozent. Diese Gesellschaften sind ursprünglich ausschließlich für die Anlage in ausländischen Immobilien ent wickelt worden, sodass es denkbar wäre, dass die früher höhere Auslandsquote auf diesem in der Statistik nicht erkennbaren Weg aufrechterhalten bleibt. Die Zahlen des BVI zeigen jedoch, dass dies nicht der Fall ist und sich die Immobilen-Spezialfonds tatsächlich vermehrt den inländischen Objekten zuwenden.

Aus den umfangreichen gesammelten Daten ermittelt der BVI auch, wie sich die von den Immobilien-Spezialfonds gehaltenen Objekte nach den jeweiligen Nutzungsarten aufgliedern (Abbildung 7). Maßstab der Darstellung sind nicht Flächen, sondern der Mietertrag, wobei zur Vermeidung von statistischen Verwerfungen aufgrund von vorübergehendem Leerstand der Netto-Soll-Mietertrag herangezogen wird. Danach entfällt mit 43,5 Prozent der Objekte der weiterhin größte Anteil auf die Büronutzung. Wie die Abbildung zeigt, hatten die Büros für die Immobilien-Spezialfonds vor zehn Jahren mit 65,4 Prozent eine noch deutlich größere Bedeutung, die sich bis 2013 auf 41,1 Prozent reduziert hat. Hier beobachten wir momentan also ein wieder steigendes Interesse der Anleger an der Büroimmobilie. Denn auch bei dieser Statistik muss das insgesamt stark wachsende Gesamtvolumen hervorgehoben werden. Der steigende Anteil einer Nutzungsart bedeutet also nicht, dass zulasten einer anderen Nutzungsart umgeschichtet wurde, sondern dass die Nutzungsart beim Erwerb neuer Objekte stark übergewichtet wird.

Am beliebtesten sind Handelsund Gastronomie-Immobilien

Die beliebteste Nutzungsart der vergangenen Jahre waren Immobilien für Handel und Gastronomie. Diese haben Ende 2015 einen Anteil von 26,3 Prozent am Bestand der Immobilien-Spezialfonds erreicht, das sind nochmal 1,4 Prozent-Punkte mehr als Ende 2014. Das überdurchschnittliche Interesse an dieser Nutzungsart hält bereits seit zehn Jahren an; damals waren lediglich 16,1 Prozent der Objekte diesem Bereich zuzuordnen. Zu dieser Nutzungsart gehören insbesondere auch die sogenannten Fachmärkte, einschließlich Discounter. Auf das teilweise mit hoher Professionalität betriebene Geschäftsmodell mancher Ketten, ihre auf eigene Rechnung errichteten Märkte mit sehr interessanten Mieten - aber zeitlich begrenzter Laufzeit - zu Höchstpreisen an Investoren zu veräußern, wurde an dieser Stelle bereits im vergangenen Jahr hingewiesen. Chancen und Risiken können bei solchen Modellen sehr ungleich verteilt sein. Für Anleger bietet sich immerhin die Möglichkeit, in einem Nullzinsumfeld überhaupt eine Anlage mit einer laufenden Rendite zu erwerben.

Ebenfalls steigender Beliebtheit erfreuen sich die Wohnimmobilien, die Ende 2015 einen Anteil von immerhin 7,5 Prozent am Gesamtbestand erreicht haben. Dies sind 1,1 Prozent-Punkte mehr als noch Ende 2014. In der Vergangenheit haben die Spezialfonds den Wohnimmobilien noch deutlich weniger Beachtung geschenkt. So betrug ihr Anteil Ende 2007 nur 2,7 Prozent am Gesamtportfolio. Grund dürfte damals die vergleichsweise geringe Mietrendite von Wohnungen gewesen sein.

Momentan sind, bedingt durch die gestiegenen Preise, jedoch auch in den anderen Bereichen nur vergleichsweise geringe Renditen zu erzielen. In dieser Situation treten die Vorteile der Wohnimmobilien wieder stärker in den Vordergrund, insbesondere die hohe Stabilität der Mieterträge durch die große Zahl an Mietern. Hinzu kommt, dass der damit verbundene Nachteil eines sehr hohen Betreuungs- und Verwaltungsaufwands durch Auslagerung auf immer professioneller werdende Dienstleister gelöst werden kann.

Der Autor Till Entzian Rechtsanwalt und Notar, Frankfurt am Main
Till Entzian , Rechtsanwalt und Notar, Frankfurt am Main

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