Bei institutionellen Immobilienanlagen in Spanien sind verschiedene Fragen im Vorfeld beziehungsweise während des Ankaufsprozesses zu beachten. Neben den üblichen Fragen, die im Rahmen der verschiedenen Due-Diligence-Berichte behandelt werden, ist vor allen Dingen die steuerliche Planung der Investition von herausragender Bedeutung, denn von ihr hängt im Wesentlichen die Steuerbelastung beziehungsweise Steuerersparnis sowohl während der Haltephase als auch nach dem Verkauf der Immobilie ab.
Der vorliegende Beitrag versucht, eine erste Orientierung aus steuerlicher Sicht in Bezug auf die Vor- beziehungsweise Nachteile der am häufigsten bei Immobilieninvestitionen in Spanien verwendeten Investitionsvehikel zu geben. Unser Hauptaugenmerk fällt dabei auf die alternativen Investmentfonds, obwohl ein Großteil der hier angeschnittenen Aspekte und gemachten Aussagen auch auf andere Investorengruppen (etwa Versorgungswerke) übertragen werden kann.
Investition mittels Gründung einer spanischen Gesellschaft (PropCo)
Die historisch am häufigsten verwendete Investitionsstruktur erfolgt über die Gründung einer Projektgesellschaft in Spanien (PropCo). Normalerweise handelt es sich dabei um eine spanische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (sogenannte sociedad limitada), die einerseits Rechtssicherheit bietet, andererseits aber auch einen ausreichenden Grad an Flexibilität. Eine spanische PropCo bietet insbesondere bei der Frage der Dualität der Eigentümer (rechtlicher Eigentümer der Immobilie ist üblicherweise die KVG, während wirtschaftlicher Eigentümer der Fonds beziehungsweise das Sondervermögen ist) den Investoren mehr Sicherheit als im Vergleich eine Direktinvestition, bei der immer wieder gewisse Fragen hinsichtlich der steuerlichen Zuweisung der Einkünfte aufgeworfen werden. Dies liegt daran, dass im spanischen Zivilrecht keine Regelungen zur genannten Dualität des Eigentümers vorgesehen sind beziehungsweise die Figur des Treuhänders nicht geregelt ist. Auf diesen Aspekt gehen wir später noch vertieft ein.
Ein weiterer Vorteil der PropCo ist die Möglichkeit einer besseren Hebelwirkung im Falle von Finanzierungen über Gesellschafterdarlehen (debt push down), obgleich in Spanien bestimmte Vorschriften, etwa zur Höhe der Zinsen, die jährlich durch die PropCo in Abzug gebracht werden können, bestehen. Außerdem hält die Anlage über eine spanische PropCo dem Investor die Möglichkeit offen, den Verkauf des Objektes mittels Share Deal oder Asset Deal zu gestalten und die Gewinne möglicherweise im Rahmen der steuerlichen Konsolidierung der spanischen Körperschaftssteuer (Impuesto de Sociedades) zu nutzen, sofern mehrere Investitionen über spanische PropCos durchgeführt wurden.
Auch ein Steuereinbehalt auf den Mietzins kommt nur dann zur Anwendung, wenn der Katasterwert der Immobilie maximal 600 000 Euro beträgt, was ja bei institutionellen Anlegern grundsätzlich nicht der Fall ist, da diese regelmäßig weit oberhalb dieser Schwelle erwerben. Diesen Vorteil macht sich der Anleger allerdings auch zunutze im Falle der im Folgenden kommentierten Struktur (Direktinvestition mit Betriebsstätte), aber nicht bei einer Direktinvestition ohne Betriebsstätte, wo der Steuereinbehalt immer zur Anwendung kommt.
Nachteile: höherer Steuersatz und Vorhaltungskosten
Aber auch auf die Nachteile der Investition über eine spanische PropCo sei an dieser Stelle kurz hingewiesen: Der Steuersatz (25 Prozent Körperschaftssteuer) liegt über dem Satz für Direktinvestitionen (19 Prozent Einkommensteuer für Nichtansässige, Impuesto sobre la Renta de No Residentes, im Folgenden auch kurz IRNR). Ferner sind die Kosten für die Vorhaltung der Struktur bei der PropCo für gewöhnlich höher als bei anderen Investitionsformen.
Des Weiteren hängt die Gewinnausschüttung von dem Bilanzergebnis der PropCo ab und unterliegt den in Spanien anwendbaren handelsrechtlichen Vorschriften. Dadurch entfällt auch die Möglichkeit der Anwendung der Mutter-Tochter-Richtlinie, weshalb die ausgeschütteten Dividenden grundsätzlich der spanischen Quellensteuer unterfallen. Schließlich unterliegt die PropCo der spanischen Gewerbesteuer sofern die jährlichen Einnahmen mindestens eine Million Euro betragen.
Direktinvestition via Gründung einer Betriebsstätte
Bei dieser Alternative müsste der Anleger in Spanien über eine Mindeststruktur verfügen, um die Bedingungen der IRNR-Steuer und des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens (nachfolgend "DBA") für die Errichtung einer Betriebsstätte zu erfüllen. Grundsätzlich besteht insoweit das Erfordernis der Einstellung eines Mitarbeiters in Spanien, der über einen bestimmten Rahmen von Verwaltungsbefugnissen verfügt. Unserer Ansicht nach ist ferner die Anmietung eines Geschäftslokals empfehlenswert. Im Übrigen ist bei dieser Variante ein Steuervertreter in Spanien zu bestellen.
Bei Direktinvestition mittels Gründung einer Betriebsstätte spielt die bereits angesprochene Dualität der Eigentümerstellung (rechtlicher Eigentümer = KVG und wirtschaftlicher Eigentümer = Sondervermögen) eine herausragende Bedeutung zur Bestimmung des Steuerpflichtigen. Die spanischen Steuerbehörden tendieren dazu, den wirtschaftlichen Eigentümer als Steuerpflichtigen anzusehen, das heißt den Investmentfonds beziehungsweise das Sondervermögen selbst. Aufgrund der Komplexität dieser Frage möchten wir an dieser Stelle keine vertiefenden Ausführungen zu den Folgen, die sich möglicherweise im Rahmen der IRNR-Steuer ergeben, machen.
Gemeinsamkeiten und Unterschiede
Während der Haltephase sind die steuerlichen Auswirkungen im Falle von Direktinvestitionen mittels Betriebsstätte ähnlich wie der PropCo, denn für die Berechnung der IRNR-Steuer finden zunächst die Vorschriften der spanischen Körperschaftssteuer Anwendung. Dessen ungeachtet gibt es auch Unterschiede, auf die eingegangen werden muss. Für die Bestimmung der Bemessungsgrundlage sind Zahlungen, die die Betriebsstätte an die Muttergesellschaft oder an eine ihrer anderen Betriebsstätten in Form von Lizenzgebühren, Zinsen, Provisionen, Vergütung für technische Unterstützungsleistungen oder für die Nutzung oder die Abtretung von Gütern oder Rechten leistet, grundsätzlich nicht absetzbar. Um die Management Fees (Kosten der Verwaltung) seitens der Muttergesellschaft in Abzug bringen zu können, ist unter anderem das Erstellen einer schriftlichen Begründung erforderlich.
Unabhängig von den vorstehenden Ausführungen liegt der Hauptvorteil der Investition über eine Betriebsstätte darin, dass Gewinnzuweisungen im Gegensatz zur Investition über eine PropCo keine Quellensteuer oder sonstige zusätzliche Abgaben generieren. Ferner erfolgen diese ohne das Erfordernis der Einhaltung der handelsrechtlichen Ausschüttungsvorschriften. Des Weiteren sind die Strukturkosten geringer als bei der PropCo. Aufgrund dieser doch sehr gewichtigen Vorteile wird diese Investitionsalternative von vielen ausländischen, insbesondere deutschen Investmentfonds gewählt. Schließlich unterliegt auch die Betriebsstätte, ebenso wie die PropCo aber anders als die Direktinvestition ohne Betriebsstätte, der spanischen Gewerbesteuer sofern die jährlichen Einnahmen mindestens eine Million Euro betragen.
Direktinvestition ohne Betriebsstätte
Eine Variante der vorstehend erörterten Alternative wäre die Direktinvestition für das Sondervermögen ohne Gründung einer Betriebsstätte in Spanien. Der erste gewichtige Vorteil dieser Variante ist, dass das Erfordernis der Einstellung eines Mitarbeiters in Spanien und der Anmietung eines Geschäftslokals ersatzlos entfällt. Sofern möglich, kann die Vermietung direkt vom Ausland aus erfolgen und gesteuert werden oder über einen lokalen Dienstleister in Spanien vorgenommen werden.
Insbesondere nach der letzten Anpassung der IRNR-Steuer im Jahre 2015 haben einige ausländische Investmentfonds diese Variante gewählt, da nach der Anpassung des Gesetzes die Bandbreite der Kosten, die von den erwirtschafteten Einkünften in Abzug gebracht werden können, signifikant ausgeweitet worden ist. Ferner bleibt es für in Europa ansässige Investoren bei einem Steuersatz von 19 Prozent, und zwar sowohl während der Haltephase auch bei der späteren Veräußerung der Immobilie. Im Vergleich beträgt der Steuersatz für in Spanien ansässige Gesellschaften oder Betriebsstätten 25 Prozent. Wie bei den Betriebsstätten kommen im vorliegenden Fall ebenfalls keine handelsrechtlichen Regelungen für die Ausschüttung von Gewinnen zur Anwendung. Auch eine mögliche Gewerbesteuerpflicht entfällt bei dieser Alternative (wegen des Fehlens einer Betriebstätte in Spanien) ersatzlos.
Detailanalyse ist unabdingbar
Jedoch hat auch die Direktinvestition ohne Betriebsstätte einige Nachteile. So sind etwa im Fall von Gewinnen quartalsweise Steuererklärungen einzureichen unter der Bestimmung welche Kosten dem entsprechenden Quartal zugeordnet werden. Ferner können auch nicht alle Kosten, die dem Investor entstehen, in Ansatz gebracht werden, sondern lediglich diejenigen, die "direkt" mit der Aktivität in Beziehung stehen. Hierdurch werden die steuerlich absetzbaren Kosten im Vergleich zu Investitionsalternativen - wie etwa der Gründung einer PropCo oder der Anmeldung einer Betriebsstätte - in einem gewissen Rahmen begrenzt. Außerdem ist der Mieter bei dieser Variante verpflichtet, einen Betrag auf die Mietrechnungen einzubehalten, dessen Erstattung am Ende jedes Steuerjahres durch den Investor beim Finanzamt zu beantragen ist.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass eine Detailanalyse und Vergleich aller Optionen anhand konkreter Zahlen für jeden Anleger unabdingbar ist. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der verschiedenen Besteuerungsregeln und der dadurch aufgeworfenen Probleme (Nutzung von Verlustvorträgen, Bestimmung der absetzbaren Kosten, einschließlich gegebenenfalls Finanzierungskosten, Erstattung von Einbehalten und Quellensteuern, et cetera).
Auch sollte bei jeder Investition im Vorfeld die Besteuerung im Rahmen der spanischen Umsatzsteuer (Impuesto sobre el Valo Añadido, IVA) analysiert werden, da insbesondere bei einer fehlenden Betriebsstätte hinsichtlich dieser Steuer negative Auswirkungen zu erwarten sind.
