Eigentümer großer Immobilien beschäftigen für die kaufmännische und technische Betreuung der Immobilie häufig eigene Arbeitnehmer, die als Hausverwalter und Hausmeister tätig sind. Wird die Immobilie veräußert, stellt sich stets die Frage, welche Auswirkungen dies für die bestehenden Arbeitsverhältnisse hat. Gehen sie auf den Käufer über oder lässt sich dies vermeiden? Dazu hat das Bundesarbeitsgericht (BAG) jüngst die Entscheidungsgründe eines Urteils vom 15. November 2012 unter dem Aktenzeichen 8 AZR 683/11 veröffentlicht. Darin wird klargestellt: Die Veräußerung einer verwalteten Immobilie stellt für sich allein keinen Betriebsübergang dar.
Arbeitsverhältnisse von Verwaltungspersonal gehen folglich nicht notwendigerweise beim Immobilienerwerb automatisch auf den Käufer über. Der Übergang der Immobilie allein löst deshalb keinen Betriebsübergang aus. Denn für einen Betriebsübergang müsste gerade der Betrieb der Hausverwaltung vom Käufer übernommen und fortgeführt werden. Zu der Frage, ob von einer Übernahme des Betriebs der Hausverwaltung ausgegangen werden kann, liefert das BAG in der aktuellen Entscheidung einige wichtige Abgrenzungskriterien.
Entscheidend ist, dass der Erwerber einen nach Zahl oder Sachkunde wesentlichen Teil des Personals übernimmt. Die bloße Fortführung der Tätigkeit der Hausverwaltung ohne Übernahme von Personal (Funktionsnachfolge) stellt ebenso wenig einen Betriebsübergang dar wie die schlichte Übernahme eines Hausverwaltungsauftrags (Auftragsnachfolge).
Nur wenn Organisation, Struktur oder Konzept der betrieblichen Tätigkeit nicht verändert werden, kommt ein Betriebsübergang in Betracht. Überträgt der Käufer der Immobilie die Hausverwaltung auf einen externen Dienstleister (Outsourcing), stellt dies eine wesentliche Änderung der Organisationsstruktur dar. Deshalb geht das Arbeitsverhältnis des Hausmeisters oder Hausverwalters des Verkäufers in aller Regel nicht auf den neuen externen Hausverwalter des Käufers über.
(Olswang)