Viele Immobilieninvestoren haben sehr klare Vorstellungen davon, wie das ideale Investment aussieht - von der Nutzungsklasse über die Rendite bis hin zum Reporting. Nicht selten sind sie zudem etwa durch Satzungen an bestimmte Anlagekriterien gebunden. Spezialfonds im Sinne von Poolfonds mit mehreren Investoren treffen bei diesen Anlegern häufig auf Skepsis.
Ein Grund: Im Anlageausschuss dieser Fonds müssen verschiedene Interessen unter einen Hut gebracht werden. Oftmals werden sinnvolle Anlageentscheidungen jedoch verhindert und gute Investitionsgelegenheiten verschenkt, weil sich die Investorenvertreter nicht rechtzeitig einigen können. Noch schwieriger ist es erfahrungsgemäß, die Investmentstrategie anzupassen, zum Beispiel an neue Marktgegebenheiten.
Auch die direkte Anlage ist nicht immer eine sinnvolle Option. Viele institutionelle Investoren dürfen bei Direktanlagen - anders bei indirekten Investments - nicht fremdfinanzieren, was aber bei Immobilieninvestitionen sinnvoll ist. Nicht selten fehlt zudem insbesondere kleineren oder mittelgroßen Investorengruppen die Kompetenz in der Immobilienanlage - oder die personellen und fachlichen Ressourcen für die Immobilienakquisition und die komplexen Transaktionen.
Gefragt sind daher zunehmend indirekte und gleichsam individuelle Lösungen, sogenannte Einzelmandate. Im Gegensatz zu Spezialfonds mit Poolcharakter lassen sich solche individuell konzipierten Sondervermögen auf die spezifischen Bedürfnisse eines einzelnen Investors zuschneiden. Dabei trifft der Fondsmanager rechtlich gesehen die Anlageentscheidung, der Investor kann sie aber maßgeblich beeinflussen. Mehr noch: Er kann seine eigene Anlagestrategie realisieren und auch selbst identifizierte und akquirierte Immobilien mit dem Sondervermögen erwerben. Auch die Reportinganforderungen des Investors lassen sich so punktgenau umsetzen.
Ein individuelles Sondervermögen birgt darüber hinaus den Vorteil, dass in dessen Verlauf weitere Investoren hinzustoßen können. Diese Möglichkeit wird vor allem von Anlegergruppen verstärkt nachgefragt, für die ein vorliegender Track Record Voraussetzung dafür ist, überhaupt in einen Fonds investieren zu können. Auch für jene Investoren, die sich nicht aktiv an den Anlageentscheidungen eines Sondervermögens beteiligen wollen oder können, ist dies ein gangbarer Weg.
Ralf Schlautmann, Geschäftsführer, E&G Funds & Asset Management GmbH, Stuttgart