Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschlands A-Lagen sind teuer. Deswegen weichen Investoren laut einer aktuellen Markt- und Nachfrageanalyse von Engel & Völckers Commercial und Immobilien-Scout-24 auf B- und C-Lagen aus. Denn auch in guten Lagen von beispielsweise Hannover oder Karlsruhe ist die Nachfrage an Neuvermietungen in den vergangenen zwei Jahren teils um über zehn Prozent angestiegen. Gute Objektqualität birgt zudem durchaus Mietsteigerungspotenzial, da auch in Bremen, Dortmund und Duisburg die Bereitschaft gestiegen ist, für die passende Lage mehr Miete zu zahlen.
Die Attraktivität der B-Städte wird auch durch die hohen Transaktionszahlen belegt. So lag beispielsweise Leipzig mit 707 Transaktionen 2012 deutlich vor Frankfurt am Main (422 Transaktionen) und Hamburg (404 Transaktionen). Wobei das Volumen in beiden letztgenannten A-Städten mit 873 Millionen Euro (in Hamburg) und 766 Millionen Euro (in Frankfurt am Main) immer noch deutlich über den 319 Millionen Euro in Leipzig lag, was sich mit den hohen Verkaufspreisen in den A-Städten begründen lässt. In München lagen sie im gewichteten Mittelwert bei 4 600 Euro pro Quadratmeter. In Provinzstädten wiederum werden teils nur Beträge unter 1 000 Euro pro Quadratmeter verlangt.
Die extremen Kaufpreisunterschiede sind einerseits nachvollziehbar, andererseits aber einfach nur irrwitzig. Universitätsstädte beispielsweise üben eine große Anziehungskraft aus. So verzeichnete die Technologie- und Industrieforschungsstadt Karlsruhe 2013 sicherlich zu Recht den Faktor 17,9 - gemeint ist das Verhältnis des Nettoverkaufspreises zur jährlichen Nettokaltmiete. München wiederum kam auf den überwältigenden Faktor von 25,5, der sich faktisch nicht nachvollziehen lässt. Jeder akzeptiert einfach, dass die Mieten und Immobilien in München unglaublich teuer sind.
Da der Anlagedruck wegen des niedrigen Zinsniveaus aktuell sehr hoch ist, verlagert sich der Fokus der Investoren auf die Fläche, abseits oder neben den bekannten Hochburgen. Auch viele Privatanleger kaufen seit zwei Jahren zudem zunehmend Zinshäuser. Dort können sie es sich noch leisten. Und wer erst einmal die Hemmschwelle überwunden hat, macht laut Engel & Völckers durchaus gute Erfahrungen.
Doch was passiert, wenn die Wirtschaftskraft einer Mittelstadt abnimmt, weil große Unternehmen ihre Standorte auflösen? Immer wieder haben B-Städte zudem mit ausblutenden Innenstädten zu kämpfen, was letztendlich die Attraktivität des Ortes schmälert. Es ist und bleibt ein Wagnis und verlangt extrem gute Kenntnisse der Lage und Entwicklungstendenzen vor Ort. So ist es auch nicht verwunderlich, dass die meisten Käufer aus dem jeweiligen regionalen Markt kommen oder zumindest einen sehr engen Bezug zu der Stadt haben, in der sie investieren. Red.