Vermögende Familien besitzen oft ein über Jahrzehnte, manchmal sogar Jahrhunderte gewachsenes Immobilienvermögen. Dabei haben sich, beispielsweise aus der Unternehmertätigkeit, Grundstücke und Gebäude der unterschiedlichsten Nutzungsarten "angesammelt". So gehören zu manchen Portfolios neben Bürogebäuden, Lager- und Produktionshallen sowie Wohn- und Geschäftshäusern auch Äcker, Wälder oder gar Sonderimmobilien wie zum Beispiel Pferdehöfe. Gemeinsam ist ihnen, dass sich ihre Standorte überdurchschnittlich häufig in der jeweiligen Heimatregion der Familie konzentrieren.
Die Großeltern- und Elterngenerationen haben meist starke emotionale Bindungen an Immobilien als Vermögensgegenstand im Allgemeinen und an ihre eigenen Liegenschaften im Besonderen. Ein hoher Anteil an Sachwerten hat so manches Familienvermögen in schwierigen Zeiten vor der Vernichtung bewahrt. Dabei war manchmal das Schreckgespenst "Inflation" nicht die ärgste Bedrohung, die Gefahr wurde in den eigenen Reihen gesehen. Es sollte vermieden werden, dass die Erbengeneration das hart erarbeitete
Vermögen zu schnell ausgibt. Das Familienvermögen sollte möglichst über Generationen bewahrt werden. Aus diesem Grund wurde häufig zu bedeutenden Teilen in das immobile, illiquide "Betongold" investiert. Ein Verkauf von Immobilien beispielsweise - als ganz normale Maßnahme im Rahmen eines aktiven Vermögensmanagements - wird oft gar nicht erst in Erwägung gezogen, obwohl er aus vielerlei Gründen sinnvoll sein könnte.
Grundtypen von Investoren
Grundsätzlich können im Bereich der vermögenden Privatinvestoren und Family Offices zwei Typen von Investoren unterschieden werden:
- Die älteren Vermögensinhaber denken meist konservativ und langfristig orientiert. Sie wollen ein Immobilienvermögen aufbauen oder weiter ausbauen, jeweils für die nächste Generation. Dabei sollen nur wenige Risiken eingegangen werden. Eine hohe Rendite ist zweitrangig, der Hauptfokus liegt auf guten Lagen, guten Mietern und nachhaltig nutzbaren Objekten. Der langfristige Werterhalt beziehungsweise die langfristige Wertsteigerung haben oberste Priorität. Ebenso spielt die Optik der Immobilie eine nicht unwesentliche Rolle, oft wird "mit dem Bauch" gekauft. Die Nutzungsarten Wohnen, Einzelhandel und Büro überwiegen in dieser Anlegergruppe. Das typische gemischt genutzte Wohnund Geschäftshaus wird klar favorisiert und sollte möglichst voll vermietet sein. Logistik-, Hotel- oder Sonderimmobilien spielen kaum eine Rolle. Oft wird das vorgenannte Anlageprofil auch von Unternehmerfamilien favorisiert, die ein über mehrere Generationen aufgebautes und geerbtes Vermögen ihr Eigen nennen. Das Familienvermögen ist dann meist schon groß genug und muss nicht zwingend weiter erhöht, sondern "nur" erhalten werden.
- Die zweite Investorengruppe sind die eher jüngeren Vermögensinhaber, die oft selber unternehmerisch aktiv sind. Hier wird die Immobilie nicht nur als Anlagemöglichkeit zum Vermögenserhalt, sondern auch als Chance zum schnellen weiteren Vermögensaufbau gesehen. Gerne wird in opportunistische Bestandsobjekte zum Beispiel mit Leerstand oder Sanierungsstau investiert, die nach Ankauf durch aktive Aufwertungsmaßnahmen eine kurz- bis mittelfristige Wertsteigerung erfahren und anschließend gewinnbringend verkauft werden können. Alternativ beteiligt sich diese Investorengruppe des Öfteren an Projektentwicklungen, die nach Bau und Vermietung verkauft oder verhältnismäßig günstiger im Bestand gehalten werden.
Das typische Immobilienportfolio der jüngeren vermögenden Privatinvestoren beinhaltet Liegenschaften, die im Bestand gehalten werden, und Projekte respektive Objekte, die im Zeitfenster zwei bis fünf Jahre angekauft, aufgewertet und wieder verkauft werden. Die Handelbarkeit der Investitionen spielt eine wichtige Rolle, da die Immobilien bei sich bietenden Opportunitäten verkauft werden. Generell ist die Bereitschaft für Club Deals mit Gleichgesinnten in dieser Investorengruppe höher als bei den langfristig orientierten älteren Vermögensinhabern aus der ersten Gruppe. Ebenso sind grundsätzlich alle Nutzungsarten möglich, solange diese fungibel und renditeträchtig sind.
Die Erbengeneration hat oft einen weniger emotionalen Bezug zu den von den Vorgenerationen erworbenen Liegenschaften und kann die "Familienobjekte" besser aus Renditegesichtspunkten betrachten. Gerade im aktuell komplexen und immer volatileren wirtschaftlichen Umfeld werden Immobilien auch von der jüngeren Generation als geeignete Möglichkeit zur mittel- bis langfristig überdurchschnittlich sicheren Anlage größerer Vermögen betrachtet, aber auch zur kurzfristigen Vermögensmehrung. Da mit der Forderung nach Sicherheit der Investition bei vielen Privatinvestoren der Wunsch nach planbaren laufenden Ausschüttungen einhergeht, wird derzeit häufig sogar eine weitere Erhöhung der Immobilienquote im Rahmen der Gesamtvermögensplanung in Erwägung gezogen.
Liegenschaften als eigene Assetklasse erkannt
Einem Engagement in Offene und Geschlossene Immobilienfonds stehen vermögende Private mit den Hauptkritikpunkten "zu hohe Gebühren", "Intransparenz", "zu wenig Einfluss" eher kritisch gegenüber. Klar bevorzugt werden direkt gehaltene Liegenschaften oder Beteiligungen an Gebäuden und Projekten.
Das professionelle erfolgreiche Management direkt gehaltener Immobilien ist eine komplexe Materie, die einen hohen Grad an Zeiteinsatz mit sich bringt, aber die höchste Flexibilität und den größtmöglichen Einfluss gewährleistet. Sollen die Immobilien nicht zwingend langfristig im Eigenbestand verbleiben, werden zum Beispiel die optimalen Verkaufszeitpunkte häufig verpasst, wenn man sich nicht intensiv mit den regionalen Immobilienmärkten und den entsprechenden Objekten befasst. Zusätzlich ist ein umfassendes Netzwerk im Immobilienbereich notwendig, um dauerhaft erfolgreich agieren zu können. Von daher sind Familien gut beraten, professionelle Berater einzuschalten oder ab einer gewissen kritischen Größe von Immobilienvermögen eventuell sogar einen eigenen Immobilienprofi zu engagieren.
Sogenannte "Club Deals" bieten die Möglichkeit, ohne intransparente Gebührenstrukturen mit einer Handvoll anderer Investoren, die gleiche Risiko-Rendite-Erwartungen haben, in einzelne oder mehrere Immobilien zu investieren und damit eine bessere Diversifizierung zu erzielen. Über Beteiligungen an nachhaltigen Immobilienprojektentwicklungen können hier auch weit über dem Durchschnitt liegende Renditen erzielt werden.
Die Initiierung eines "Club Deals" sollte durch einen professionellen Immobilienmanager erfolgen, der auch das anschließende Management der Objekte sicherstellt und idealerweise mit eigenem Geld co-investiert ist. Damit wird die optimale Performance des Club Deals garantiert.
Mangel an ganzheitlicher Beratung
Um die drei sich eigentlich widersprechenden Anforderungen an ein gutes Immobilieninvestment (attraktive Ren dite, wenig Risiken, wenig Managementaufwand) bestmöglich zu optimieren, bedarf es eines professionellen Immobilienvermögensmanagements, das möglichst alle Phasen im Lebenszyklus der Immobilie abdecken kann. In diesem Bereich tummeln sich viele Berater, die ohne Frage etwas von Immobilien verstehen, wie zum Beispiel Makler, Architekten, Steuerberater und Hausverwaltungen. Die wenigsten aber begreifen die vielfältigen Anforderungen der spezifischen Investorengruppe "vermögende Private und Unternehmerfamilien" und nicht alle können konfliktfrei sowie im Kontext des Gesamtvermögensmanagements beraten.
Kaum einer der vorgenannten Dienst leister kümmert sich wirklich "mit den Augen des Eigentümers" um das Immobilienvermögen von Privatanlegern, geschweige denn wird ein aktives "Real Estate Asset Management" auf dem professionellen Niveau von institutionellen Immobilieninvestoren geboten. Was nützt die beste steuerliche Struktur, wenn die Immobilie selbst Schwächen oder der regionale Markt Risiken aufweist? Auch die auf den ersten Blick häufig mit hohem Marketingaufwand von Maklern angebotenen Objekte halten nicht immer das, was sie versprechen und bedürfen einer kritischen Analyse vor einem möglichen Ankauf.
Derzeit gibt es nur wenige unabhängige, deutschlandweit und professionell aufgestellte Immobilienvermögensmanager für die Zielgruppe "Family Offices und vermögende Privatinvestoren", die dies leisten können. Essenziell sind hierbei das Verständnis und eine genaue Vorabanalyse des bestehenden Kundenvermögens sowie der Kundenwünsche hinsichtlich der Gesamtvermögensplanung und im Speziellen bezüglich der Immobilieninvestments.
So müssen beispielsweise Sicherheit und Renditeerwartungen durch geeignete Strategien und Investments in unterschiedliche Risikoklassen berücksichtigt, Wertsteigerungspotenziale identifiziert und genutzt, Märkte laufend und regional beobachtet, Objektbudgets aufgestellt, Risiken überwacht, Mietvertragsverhandlungen geführt, Um- und Ausbauten koordiniert, Kauf- und Verkaufsverhandlungen begleitet, Finanzierungsstrukturen optimiert, Entwicklungen dokumentiert und alle weiteren Dienstleister rund um die Immobilie operativ gesteuert werden.
Ein wesentlicher Aspekt der Transparenz ist ein laufendes Reporting und Controlling des Immobilienvermögens und die Überwachung mithilfe von Kennzahlen, die eine Vergleichbarkeit mit dem restlichen Vermögensportfolio gewährleisten. Allergrößten Wert legen Unternehmerfamilien und ihre Family Offices auf absolute Vertraulichkeit bezüglich der getätigten Investments, hier sind insbesondere die involvierten Dienstleister gefragt. Für kleinere und mittelgroße Immobilienvermögen rechnen sich der Aufbau und der Betrieb eines eigenen (Immobilien-)Family Offices nur selten, daher ist die Beauftragung eines unabhängigen, professionell aufgestellten Immobilienvermögensmanagers (Real Estate Asset Manager) eine sinnvolle und logische Alternative.
Immobilie wie ein Unternehmen zu managen
Vermögende Privatinvestoren und Family Offices haben sich in den vergangenen Jahren zu den bedeutendsten Investoren am deutschen Immobilienmarkt entwickelt. Derzeit wird der höchste Transaktionsumsatz im Bereich Ankauf in dieser Gruppe erzielt. Aufgrund des anhaltend schwierigen und volatilen Investmentumfelds und wegen oftmals fehlender Investmentalternativen wird dieser Trend mit hoher Wahrscheinlichkeit anhalten. Unternehmerfamilien sollten in Erwägung ziehen, nicht nur in vermeintlich sichere und derzeit teure sogenannte Core-Immobilien in den Top-Städten zu investieren, sondern sich auch "unternehmerisch" geprägte Investments mit kurz- bis mittelfristigem Wertsteigerungspotenzial näher ansehen. Hierbei sind gute B-Städte oft sogar nachhaltiger als die Top-7-Städte, insbesondere zum Beispiel im Einzelhandelssektor.
Mit der richtigen Strategie und dem richtigen Immobilienpartner an der Seite lassen sich bei gleichzeitig beherrschbaren Risiken bessere und nachhaltigere Renditen erzielen. Da die Familien oft einen unternehmerischen Hintergrund und ein entsprechendes Denken haben, sollten sie genau dieses auch für das "Unternehmen Immobilie" einsetzen. Denn jede Immobilie ist ein kleines Unternehmen und ist nur erfolgreich, wenn sie wie ein Unternehmen gemanagt wird.