Totgeglaubte leben manchmal länger, weiß der Volksmund. Zuweilen sind auch in der Immobilienwirtschaft kaum noch für möglich gehaltene Wiederauferstehungen zu erleben. Eine solche bahnt sich gerade im schmalen Segment der Real Estate Investment Trusts (REITs) an, das böse Zungen ohnehin als Zombie-Markt verspotten. Gezwungenermaßen bringt die IVG Immobilien AG jetzt ihren REIT doch noch voran.
Zur Erinnerung: Als 2007 auf dem Höhepunkt des weltweiten Immobilienbooms Grundstücksgesellschaften und Investmentfonds auch hierzulande erfolgreich auf die Gewährung von Steuertransparenz für börsennotierte Immobilienunternehmen drängten, stand ein gutes Dutzend der REITs in den Startlöchern. Zum Laufen gebracht haben es bislang aber gerade einmal vier Gesellschaften. Die Neugründungen Alstria Office und Fair Value machten den Anfang, Hamborner war die erste Umwandlung einer bestehenden Immobilien-AG und zuletzt schaffte noch Prime Office den Sprung in die exklusive Liga.
Auch die IVG schickte 2007 eine Tochtergesellschaft auf den Weg zum REIT, kam damit jedoch bislang nicht bis ins Ziel. Jetzt drohte der Verlust des Vor-REIT-Status. Damit war es möglich, die als Anschubhilfe gedachte Exit-Tax-Regel für die ersten drei Jahre zu nutzen. Sie erlaubte es, Immobilien steuervergünstigt einzukaufen und den Steuervorteil an den Verkäufer weiterzugeben. Gelingt jedoch die REIT-Umwandlung nicht fristgerecht, hätte der Staat sämtliche inzwischen gewährten Steuervergünstigungen zurückgefordert, was im Zweifel auch Schadenersatzforderungen der einstigen Immobilienverkäufer nach sich ziehen könnte.
Dass die IVG gerade jetzt ihr REIT-Projekt zum Abschluss bringen will, dürfte also weniger dem aktuellen Kapitalmarktumfeld für Immobilienaktien geschuldet sein, denn das war auch schon besser, oder einem gestiegenen Interesse der Investoren an diesem Vehikel, sondern vielmehr den möglichen wirtschaftlichen Folgen bei Verlust des Vor-REIT-Status. Vorgesehen ist die Notierung im regulierten Markt an der Börse München, doch wird es kein öffentliches Angebot geben.
Über verschiedene Konzerngesellschaften beabsichtigt die IVG 75 Prozent der Anteile des REITs selbst dauerhaft zu halten, während sich die übrigen 25 Prozent auf neun Investoren verteilen, die bereits vor dem Börsengang ihre Beteiligungen gezeichnet haben. Damit sichert sich der Bonner Immobilienkonzern weiterhin die Kontrolle über die Gesellschaft, bei der ein Einzelaktionär eigentlich nicht mehr als neun Prozent der Anteile halten darf, wobei Schachtelbeteiligungen gesetzlich zulässig sind.
Diese jüngste REIT-Initiierung darf daher weder als neuer Impuls für das spezielle Anlagesegment noch als strategisch weitsichtig verstanden werden. Es ist eine Erbschaft aus "besseren" Tagen, von denen die IVG bekanntlich noch einige im Portfolio hat. Aber es kann auch durchaus mehr sein als nur Schadensbegrenzung. Denn Potenzial sollte die neue, als IVG Immobilien Management REIT-AG firmierende Gesellschaft durchaus haben. Bis dieses voll genutzt werden kann, brauchen der Konzern und seine Aktionäre aber sicherlich weiterhin Geduld. L.H.