Dass der Investmentumsatz in Deutschlands Immobilienmärkten im Jahr 2008 massiv in die Knie geht, war - angesichts der Übertreibungen des Vorjahres und der Wucht der Finanzmarktkrise - erwartet worden. Das genaue Ausmaß offenbaren dieser Tage die Zahlen der Immobilienmakler. So ermittelte Atisreal bundesweit einen um rund 65 Prozent niedrigeren Investmentumsatz bei Gewerbeimmobilien von knapp 20,7 Milliarden Euro. Davon entfielen gut 9,2 Milliarden Euro auf die sechs wichtigsten deutschen Bürostandorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München, wo der Rückgang damit rund 70 Prozent gegenüber 2007 beträgt, als in den Metropolen 30,7 Milliarden Euro umgesetzt wurden. In den letzten Monaten des Jahres 2008 ist der Investmentmarkt sogar fast gänzlich zum Stillstand gekommen. Dabei registrieren die Makler zwar ein anhaltend hohes Investoreninteresse, doch bestehen derzeit kaum Finanzierungsmöglichkeiten.
Mit rund 13,2 Milliarden Euro entfielen fast 64 Prozent des Gesamtumsatzes auf Einzeldeals, wogegen nur 7,5 Milliarden Euro in Portfolios investiert wurden. Das macht deutlich, dass sich die Käufer wieder stärker auf die Qualität der einzelnen Immobilien konzentrieren und der Ansatz, möglichst viel Volumen zu stemmen, in den Hintergrund gerückt ist. Im Fokus standen sowohl Büroobjekte, in die rund 6,9 Milliarden Euro investiert wurden, als auch Einzelhandelsimmobilien mit einem Gesamtumsatz von gut 7,2 Milliarden Euro, wobei hier der Sondereinfluss des Verkaufs des Arcandor-Portfolios für über zwei Milliarden Euro zum Tragen kommt. Auf Logistikimmobilien entfielen mit etwa 1,9 Milliarden Euro gut neun Prozent des Transaktionsvolumens.
Berlin an der Spitze
An der Spitze der Top-Standorte liegt Berlin mit einem Umsatz von 2,29 Milliarden Euro, gefolgt von Hamburg mit 1,92 Milliarden Euro sowie Frankfurt und München mit jeweils rund 1,45 Milliarden Euro. Der Anteil der ausländischen Investoren hat sich weiter verringert und liegt nur noch bei rund 57 Prozent. Bei den Einzeltransaktionen stellen deutsche Anleger mit 56 Prozent bereits wieder die stärkste Käufergruppe.
Die Netto-Spitzenrenditen für Core-Objekte sind seit ihrem Tiefstand um 50 bis 105 Basispunkte angestiegen. In München werden inzwischen 5,00, in Hamburg 5,10, in Frankfurt 5,15, in Düsseldorf und Berlin 5,30 und in Köln 5,40 Prozent registriert. Damit liegen sie in den einzelnen Städten in etwa auf dem durchschnittlichen Niveau der vergangenen 20 Jahre. Ein weiterer Anstieg in der ersten Jahreshälfte 2009 ist aus Sicht der Makler durchaus möglich. Renditeniveaus über sechs oder sogar sieben Prozent für Core-Objekte hält Atisreal jedoch an den deutschen Top-Standorten für "absolut unrealistisch".
Für 2009 werden aufgrund der weiterhin sehr schwierigen Finanzierungssituation nur wenige große Deals erwartet. Insgesamt dürfte das Transaktionsvolumen etwas niedriger als im Jahr 2008 sein.
Flächenumsatz unter Vorjahresniveau
Stabiler ist dagegen die Entwicklung des Flächenumsatzes bei Bürovermietungen. An den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart wurden im vergangenen Jahr 3,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Das sind fünf Prozent weniger als 2007. Trotzdem war das Ergebnis laut Atisreal das drittbeste, das jemals ermittelt wurde.
Allerdings war auch hier die Eskalation an den Finanzmärkten und ihre Folgen für die Realwirtschaft zu spüren. Während die Vermietungsmärkte bis Mitte des Jahres 2008 auf Rekordkurs waren, wurden im zweiten Halbjahr eine Reihe von großen, unterschriftsreifen Verträgen doch nicht gezeichnet oder ihr Abschluss verschoben, sodass im vergangenen Jahr das üblicherweise sehr starke vierte Quartal das schlechteste des Jahres war.
Rückgang des Leerstands aufgrund geringeren Neubaus
Mit Ausnahme von Köln, wo der Flächenumsatz mit 290 000 Quadratmetern immerhin um fünf Prozent über dem Vorjahr lag, Leipzig, das mit 89 000 Quadratmetern noch ein bescheidenes Plus von einem Prozent verbuchte, und Stuttgart, wo mit 189 000 Quadratmetern immerhin 18 Prozent mehr vermietet wurden, ging der Flächenumsatz in allen Städten zurück. An erster Stelle der deutschen Büromärkte lag erneut München mit 786 000 Quadratmetern (minus sechs Prozent), gefolgt von Frankfurt mit 566 000 Quadratmetern (minus zehn Prozent) und Hamburg mit 544 000 Quadratmetern (minus vier Prozent). Auch Berlin (468 000 Quadratmeter, minus sechs Prozent) und Düsseldorf (424 000 Quadratmeter, minus 13 Prozent) konnten nicht an das Vorjahresergebnis anknüpfen.
Der Leerstand hat sich 2008 weiter um knapp vier Prozent auf 8,4 Millionen Quadratmeter verringert, wobei die Flächen mit moderner Ausstattung um zehn Prozent zurückgingen. Das Gesamtvolumen der Büroflächen im Bau erhöhte sich im vergangenen Jahr um knapp 28 Prozent auf 2,88 Millionen Quadratmeter, wovon dem Vermietungsmarkt aber nur noch 1,32 Millionen Quadratmeter beziehungsweise 46 Prozent zur Verfügung stehen. Da derzeit viele Planungen und Projektentwicklungen wegen der schwierigen Finanzlage auf Eis gelegt werden, erwartet Atisreal ein geringeres Flächenüberangebot als in den vergangenen Marktzyklen.
Mit Ausnahme von Berlin, Frankfurt und Leipzig zogen die Spitzenmieten im vergangenen Jahr durchschnittlich um rund vier Prozent an. Mit knapp zehn Prozent fiel die Steigerung in München am deutlichsten aus, wo bis zu 34 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Essen folgt mit einem Plus von 5,5 Prozent. Hier betrugen die Spitzenmieten 13,50 Euro pro Quadratmeter. In Stuttgart wurden 19,50 Euro pro Quadratmeter in der Spitze bezahlt ein Plus von 5,4 Prozent. Auch Düsseldorf (plus 4,4 Prozent, 23,50 Euro pro Quadratmeter) und Hamburg (plus vier Prozent, 26 Euro pro Quadratmeter) verzeichneten erhebliche Steigerungen im oberen Mietsegment.
Gleichwohl werden die aktuelle Rezession und die für 2009 unverändert schlechten Aussichten für die gesamtwirtschaftliche Entwicklung die deutschen Büromärkte weiter in Mitleidenschaft ziehen, schätzt Atisreal. Der Flächenumsatz wird voraussichtlich rückläufig sein. Atisreal geht momentan davon aus, dass im Jahr 2009 etwa das Umsatzniveau des Jahres 2005 erzielt wird. Die Höchstmieten dürften ihren Zenit erreicht haben, sodass in einigen Städten in der zweiten Jahreshälfte ein leichter Rückgang in Verbindung mit wieder zunehmenden Incentives möglich erscheint.