Der ostdeutsche Immobilienmarkt präsentiert sich derzeit in einem bemerkenswert robusten Zustand, resümiert der jetzt vorgelegt Report "Immobilienmarkt Ostdeutschland 2010" der TLG Immobilien GmbH, Berlin. Demnach sind 2009, im Jahr der stärksten Rezession der deutschen Nachkriegsgeschichte, die Immobilienpreise in den fünf östlichen Bundesländern und Berlin über alle untersuchten Segmente hinweg überwiegend stabil geblieben oder sogar gestiegen. Damit bietet der Markt aus Sicht des ausschließlich in Ostdeutschland tätigen Unternehmens weiterhin attraktive Chancen für Immobilienanleger. Für den Bericht, den 18. in Folge, wurden nahezu 2000 interne und externe Immobilienmarktdaten analysiert.
Stabiler Wohnungsmarkt
Dem Bericht zufolge hat sich der Wert von Wohnimmobilien in Ostdeutschland insgesamt erhöht. Dies ist unter anderem eine Folge der seit Jahren kontinuierlich zunehmenden Kaufkraft in den neuen Bundesländern, die auf der vergleichsweise stabilen Situation des Arbeitsmarktes und dem Aufholprozess bei der Lohnentwicklung basiert. Eine besondere Stellung als Wohnstädte nehmen hierbei Dresden und Potsdam ein. In fast allen Preiskategorien für privaten Wohnraum befinden sich die beiden Städte in der Spitzengruppe und müssen den Vergleich mit westdeutschen Städten nicht mehr scheuen.
Eine überraschend stabile Tendenz zeigt sich auch bei der Preisentwicklung für Wohnbauland. Innerhalb aller kreisfreien Städte Ostdeutschlands tut sich Rostock besonders hervor. In allen untersuchten Lagen zogen hier die Preise an, am stärksten in den mittleren Lagen. Dort kostete 2009 der Quadratmeter Boden 115 bis 150 Euro. Der Spitzenpreis in guten und sehr guten Lagen erreichte sogar 550 Euro pro Quadratmeter.
Die teuersten Eigenheime in Ostdeutschland (außerhalb Berlins) stehen nach wie vor in Potsdam. Dort werden laut TLG Immobilien mit bis zu 650000 Euro die höchsten Spitzenpreise für frei stehende Eigenheime gezahlt. Es folgen Dresden (bis zu 500 000 Euro), Jena (bis zu 470000 Euro), Leipzig (bis zu 450000 Euro) und Erfurt (bis zu 350 000 Euro). Auch bei den Preisen für Reihenhäuser heißt der Spitzenreiter Potsdam. Hier reicht die Preisspanne von 140000 bis 350000 Euro. Auf Platz zwei folgt der letztjährige Aufsteiger Stralsund (80 000 bis 240000 Euro) und dahinter Dresden (110000 bis 230000 Euro).
In der Kategorie Eigentumswohnungen ist Potsdam ebenfalls spitze, wird allerdings bei Neubauwohnungen von Rostock im Stadtteil Warnemünde auf den zweiten Platz verwiesen. In Warnemünde werden für Neubauten bis 3800 Euro pro Quadratmeter gezahlt, bei modernisierten Altbauten 3200 Euro pro Quadratmeter. Potsdam folgt bei den Neubauten auf Platz zwei mit 1300 bis 3200 Euro pro Quadratmeter, kann aber bei den modernisierten Altbauten wieder den Spitzenplatz mit 1000 bis 3800 Euro pro Quadratmeter erreichen. Auf Platz drei liegt Dresden (Neubauten 1300 bis 2900 Euro pro Quadratmeter; modernisierte Altbauten 900 bis 3600 Euro pro Quadratmeter).
Auffällig ist der verbreitete Trend zu höheren Wohnungspreisen auch in Thüringen. Diese Entwicklung ist dort bis auf Eisenach - in allen kreisfreien Städten zu beobachten, also in Erfurt, Gera, Jena und Weimar. Die stärksten Steigerungen dokumentiert der aktuelle Marktbericht bei modernisierten Altbauten in Erfurt (600 bis 2 200 Euro pro Quadratmeter statt 500 bis 1 800 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr) und für Neubauten in Suhl (1 000 bis 1 500 Euro pro Quadratmeter statt 800 bis 1 000 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr).
Für Mieter ist die teuerste Stadt weiterhin Potsdam (modernisierter Altbau 3,90 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter; Neubau 5,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter), gefolgt von Rostock (modernisierter Altbau 4,50 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter; Neubau 6,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter). Generell ist der Aufwärtstrend bei den Wohnungsmieten ausgeprägt: In 50 untersuchten Preiskategorien (Altbauten und Neubauten) für die 22 kreisfreien Städte sowie Berlin werden nur in zwei Fällen fallende Preise festgestellt, jedoch 21 Mal steigende und 27 Mal stabile Mieten.
Kein Preisrutsch bei Gewerbeimmobilien
Auf dem Markt für Gewerbeimmobilien gab es in Ostdeutschland keine dramatischen Auswirkungen der Wirtschaftskrise. Die Preise für gewerbliche Grundstücke blieben 2009 in 14 der 22 ostdeutschen Städte stabil. Den stärksten Aufwärtstrend gab es in Jena, wo der Quadratmeter Boden jetzt 40 bis 100 Euro kostet.
Bei den Einzelhandelsflächen sind die Städte mit stabilen oder steigenden Mieten auch in der Mehrheit. Die höchsten Preise bei kleinen Einzelhandelsflächen bis 100 Quadratmeter im Geschäftskern werden in Leipzig (45 bis 115 Euro pro Quadratmeter), Dresden (50 bis 110 Euro pro Quadratmeter) und Erfurt (30 bis 90 Euro pro Quadratmeter) erzielt. Mieten für größere Flächen (ab 150 Quadratmeter) im Geschäftskern waren in diesen Städten ebenfalls am teuersten.
Auch der Büroflächenmarkt konnte sich insgesamt behaupten. Die Mietpreise blieben in 14 von 22 kreisfreien Städten in zentralen und bevorzugten Lagen (überwiegend Neubauten mit moderner Ausstattung) stabil. Dresden und Leipzig verzeichneten sogar Zuwächse, weil dort der Flächenumsatz 2009 gegenüber 2008 gestiegen ist. Leipzig konnte den Flächenumsatz 2009 um 35 Prozent auf 115000 Quadratmetern steigern.
In Dresden wurden im ersten Halbjahr 2010 inzwischen sogar schon rund 35000 Quadratmeter neu vermietet, im Vergleichszeitraum 2009 waren es hingegen nur 28000 Quadratmeter. Die höchsten Mietpreise für Objekte mit gutem Nutzwert (außerhalb Berlins) erzielen Erfurt (6,00 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter), Rostock (8,50 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter) und Leipzig (8,00 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter) sowie dahinter gleichauf Dresden, Magdeburg und Potsdam (alle 8,00 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter).
Trotz Wirtschaftskrise zeigen sich 2009 für den Berliner Wohnungsmarkt in allen Kategorien stabile und sogar steigende Preise. Auffällig ist vor allem der Aufwärtstrend bei Eigentumswohnungen im Ostteil der Stadt. Hier kosten Objekte in mittlerer Wohnlage inzwischen bis zu 3500 Euro pro Quadratmeter, in guten Lagen bis 3 900 Euro pro Quadratmeter.
Die Bodenpreise für den individuellen Wohnungsbau blieben in einfacher und mittlerer Lage im Ost- und Westteil konstant. Wie im Vorjahr liegt der Eingangspreis für einfache Lagen im Osten bei 80 Euro pro Quadratmeter, der Spitzenpreis im Westen bei 520 Euro pro Quadratmeter. In guten Lagen stiegen die Preise im Ostteil auf 160 bis 260 Euro pro Quadratmeter, im Westen blieben sie hingegen stabil mit bis zu 740 Euro pro Quadratmeter.
Neugebaute Doppelhaushälften wurden in West-Berlin teurer und kosten jetzt bis zu 3000 Euro pro Quadratmeter, während im Ostteil die neu errichteten Reihenhäuser (1400 bis 1800 Euro pro Quadratmeter) anzogen. Wohnungsmieten im Bestand in guten Lagen konnten nochmals anziehen (7,00 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter), in allen anderen Kategorien blieben die Mieten konstant.
Berlin gehört überdies zu den dynamischsten deutschen Einzelhandelsstandorten. So gingen die Mieten 2009 - teilweise deutlich - nach oben. Für Einzelhandelsflächen bis 100 Quadratmeter wird, mit Ausnahme der Randlagen im Westteil, in allen übrigen Lagen der Hauptstadt mehr gezahlt als im Vorjahr. Kleinere Flächen im Ostteil kosten bis zu 225 Euro pro Quadratmeter. In den Top-Lagen im Westteil Berlins stiegen die Spitzenmieten von 220 auf 260 Euro pro Quadratmeter.
Der Berliner Büromarkt stand 2009 hingegen unter Druck. In 1a-Lagen (bis 21 Euro pro Quadratmeter) sowie Cityrandlagen (7,00 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter) gingen die Preise etwas zurück. Aktuell stabilisiert sich der Markt durch ein zurückgehendes Neubauvolumen. Auch die im ersten Halbjahr 2010 wieder verstärkte Neuansiedlung von Unternehmen in der Hauptstadt lässt auf eine steigende Büronachfrage hoffen.